Articolo 1601 Codice Civile

La disciplina della locazione di cui al codice civile è composta da disposizioni generali (art. 1571 ss c.c.), e da altre relative alla locazione avente ad oggetto beni particolari, tra i quali rientrano le cose produttive (art. 1615 ss c.c.) e, tra di esse, i fondi rustici (art. 1617 ss c.c.). Di conseguenza, le prime trovano sempre applicazione dove le altre non dispongono diversamente: infatti, anche dove viene concesso in godimento un bene produttivo (come un fondo rustico) ed il contratto prende il nome di affitto, si tratta pur sempre di una locazione (v. 1615 c.c.). Infine, è necessario considerare la legislazione speciale in materia ed il contratto stipulato tra le parti.

L'art. 1601 del c.c. prevede il diritto al risarcimento del conduttore di un immobile licenziato dall'acquirente di esso perché il contratto non aveva data certa anteriore al trasferimento. Tale disposizione si lega all'art. 1599 del c.c., che sancisce che la locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all'alienazione. Questa regola, a sua volta, si ritrova anche nell'art. 2923 del c.c. per l'ipotesi in cui il trasferimento non avvenga con un normale contratto di alienazione ma a causa di una vendita forzata. Pertanto, è possibile ritenere che lo stesso art. 1601 c.c. si applichi anche se il trasferimento in esso contemplato è dovuto ad esecuzione forzata.

Le norme dettate dal codice per l'affitto di fondi rustici (artt. 1628 ss c.c.), non trattano di un risarcimento al conduttore licenziato, pertanto sembra ragionevole estendere alla materia l'art. 1601 c.c.. Una disposizione analoga all'art. 1601 c.c. si rinviene invece nell'art. 43 l. 203/1982, legge sulla disciplina dei contratti agrari. Dispone tale norma che in caso di risoluzione incolpevole del contratto di affitto, all'affittuario, anche non coltivatore diretto, spetta, per l'interruzione della durata del contratto, un equo indennizzo, determinato dal giudice sulla base dei parametri indicati dalla disposizione stessa. Presupposto per l'applicazione della disposizione è, quindi, che vi sia una risoluzione e che essa non dipenda da colpa.
Diversamente, dall'art. 1601 c.c. si ricava che il diritto al risarcimento del conduttore sorge perché il locatore non ha adempiuto ad una propria obbligazione, quella di consentire al primo il pieno godimento del bene, attribuendo al contratto data certa, sì da renderlo opponibile all'acquirente. In questo senso, la giurisprudenza ritiene che se anche il conduttore ha assunto egli stesso l'obbligo di registrare il contratto ma non vi ha provveduto, non viene meno la responsabilità del locatore (Cass. 2453/1973). Potrà liberarsi da responsabilità, quindi, solo dimostrando di aver fatto quanto possibile per eseguire esattamente la prestazione dovuta (art. 1218 del c.c.).

Pertanto, nel confronto tra tali disposizioni, si ricava che in caso di affitto di fondo rustico il conduttore ha diritto ad un indennizzo ex art. 43 l. 203/1982 quando vi è risoluzione del contratto non dovuta a colpa del locatore; quando invece viene licenziato perché questi non ha adempiuto al dovere di dare al contratto data certa, egli ne risponde ex art. 1601 c.c.. Conformemente a ciò, se il risarcimento deriva da colpa la somma cui il concedente ha diritto potrà essere maggiore, perché comprenderà la perdita subita ed il mancato guadagno dei quali saprà dare la prova. Se, invece, non deriva da colpa potrà essere minore (lo stesso art. 43 cit. pone dei limiti massimi), atteso che non risponderà alla logica di sanzionare il locatore ma a quella di indennizzare il conduttore.

L'art. 1601 c.c. si applica, in ogni caso, se ne ricorrono i presupposti. È quindi necessario che il conduttore sia licenziato dall'acquirente ma non per un qualsiasi motivo, bensì perché il contratto non aveva data certa anteriore al trasferimento (in caso di vendita forzata, al pignoramento, art. 2923 c.c.).

Per l'attribuzione della data certa la formalità predominante è quella della registrazione, ma la data certa si può attribuire anche in altri modi (art. art. 2704 del c.c.). Di conseguenza, se il contratto non è stato registrato ma comunque gli è stata attribuita data certa in altro modo, l'obbligo del locatore è da ritenersi assolto ed il conduttore non può far valere il diritto al risarcimento del danno. Lo stesso può dirsi se questi, pur potendo contrastare la pretesa dell'acquirente, non lo faccia. Infatti secondo la Cassazione, il conduttore ha diritto al risarcimento del danno per il solo fatto di essere licenziato dall'acquirente perché il contratto non ha data certa, e questo diritto non viene meno se il conduttore non si oppone all'intimazione o rilascia volontariamente il bene non avendo valide ragioni per opporsi (Cass. 3553/1968): si ricava, al contrario, che se queste ragioni sussistono, il diritto viene meno. Pertanto, è necessario che non vi sia la possibilità giuridica di opporsi allo sfratto, mentre se questa c'è ma si rinuncia, il diritto viene meno.

Tuttavia, si deve anche considerare che di recente il legislatore ha stabilito che i contratti di locazione di immobili che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati, sono nulli (art. 1 co. 346 l. 311/2004, dettato per sanzionare il mancato pagamento delle imposte). Pertanto, è probabile che il locatore originario faccia valere questa situazione (la nullità è peraltro rilevabile anche d'ufficio dal giudice) per opporsi alla richiesta di risarcimento. Infatti, il contratto nullo non produce effetti giuridici, quindi non sarebbe validamente opponibile al nuovo locatore. La giurisprudenza è però finora divisa sulla reale portata della norma: alcune pronunce hanno ritenuto che introduca una vera nullità insanabile (v. Corte App. Brescia, n. 682/2012; in tal senso si esprime anche Corte Cost. ord. 420/2007). In effetti la stessa disposizione parla testualmente di nullità. Altre ritengono che la registrazione costituisca solo una condizione di efficacia del contratto che, se intervenuta, sana il vizio (Trib. Modena 12/6/2006). Tale aspetto dovrà quindi essere debitamente considerato ed approfondito prima di decidere di agire contro l'originario locatore.

Sulla base dei dati forniti e delle considerazioni svolte, si può concludere nel senso che il richiedente, sussistendo i relativi presupposti e salvo diversa disposizione, potrebbe avere diritto al risarcimento del danno ex art. 1601 c.c.. Tuttavia, se il contratto fosse qualificato nullo per mancata registrazione il diritto verrebbe reputato insussistente. Data la specificità della materia, sarà comunque opportuno rivolgersi ad un legale specializzato in diritto agrario.