Articolo 10 Testo unico dell'imposta di registro (TUR)

L’obbligo di registrazione dei contratti preliminari trova il proprio fondamento nel combinato disposto degli artt. 2 e 10 della Tariffa allegata al Testo unico dell'imposta di registro.
In particolare, l’art. art. 2 del T.U.R. del T.U.R. prevede la soggezione a registrazione degli atti indicati nella Tariffa se formati per iscritto nel territorio dello Stato, mentre l’art. 10 della Tariffa parte prima individua tra gli atti soggetti a registrazione in termine fisso i contratti preliminari di ogni specie.

Particolare rilievo, per ciò che qui interessa, ha poi avuto l’entrata in vigore del comma 46 della Legge n. 296/2006 (finanziaria per il 2007), a seguito del quale:

• è stata aggiunta la lettera d-bis) all’art. 10 T.U.R, prevedendo a carico degli agenti immobiliari un obbligo di registrazione “per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”;
• è stato inserito un comma 1-bis all’art. 57 T.U.R., il quale dispone in ordine a tale fattispecie la coobbligazione solidale dei medesimi agenti immobiliari con le parti delle stesse scritture private per il pagamento dell’imposta.

L’istituto giuridico della responsabilità solidale (o solidarietà passiva) è disciplinato all’art. 1292 del c.c. c.c. e si configura allorchè due soggetti, chiamati a rispondere per una medesima obbligazione verso un creditore, siano obbligati ad adempiere ciascuno per l’intero (coobbligati); in altri termini, il soggetto creditore è legittimato a pretendere il pagamento di tutto il suo credito dall’uno o dall’altro dei coobbligati, in via alternativa ed indifferentemente, con la conseguenza che il pagamento (e, dunque, l’estinzione) del debito da parte di uno solo dei coobbligati libera tutti gli altri, nei cui confronti chi ha adempiuto ha diritto di agire per ottenere la restituzione delle somme pagate (c.d. azione di regresso).

Occorre ulteriormente precisare che nei rapporti interni le porzioni di debito a carico di ciascun soggetto obbligato si presumono uguali, salvo diverso accordo tra le stesse parti.
Nel caso di specie, dunque, agenzia immobiliare e clienti (ovvero le parti del preliminare) sono tutti obbligati per la stessa quota verso l’Erario per il pagamento dell’imposta di registro e delle eventuali sanzioni, salvo che tra di loro sia stato pattuito un diverso accordo (ad esempio, si può convenire che l’agente immobiliare effettua il pagamento, ma l’intera somma dovrà essergli anticipata o rimborsata dalle parti, così che a suo carico rimanga l’obbligo solidale di pagare, ma non il “costo” di tale obbligo).
In mancanza di alcun accordo, invece, l’agenzia immobiliare è obbligata a procedere alla registrazione, per poi richiedere solo il rimborso della quota a carico dei clienti.

Pertanto, il primo passo da compiere è quello di esaminare con attenzione ciò che prevede il preliminare, in quanto se nulla è stato pattuito al riguardo, tutte le parti (clienti ed agente immobiliare) devono intendersi obbligati a provvedere alla registrazione del preliminare ed al pagamento della relativa imposta.
In ogni caso, la mancata o tardiva registrazione comportano solo una violazione di carattere fiscale e tributario, da cui potrà conseguire l’applicazione delle sanzioni di legge, ma non possono determinare in alcun modo la nullità, né l’invalidità, né l’inefficacia dell’atto non registrato o registrato tardivamente.
Ciò significa che ci si potrà tranquillamente recare dal notaio e stipulare in forza del contratto preliminare, seppure non registrato, l’atto di trasferimento definitivo della proprietà.

Sotto il profilo meramente pratico si ritiene opportuno precisare che il preliminare di vendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione (fino all’entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, articolo 14, il termine era di 20 giorni dalla sottoscrizione).
Per la registrazione sono dovute:

• l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Qualora il preliminare prevede il pagamento di somme, è dovuta, oltre all’imposta fissa, l’imposta di registro proporzionale pari:

• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare andrà detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita; nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo dovesse risultare superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare (il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo e la domanda va presentata all'ufficio che ha eseguito la registrazione).

L’esame della scrittura privata che nel caso di specie è stata formata è importante anche per stabilire se effettivamente la stessa rientra tra gli atti per i quali sussiste l’obbligo di registrazione.
Infatti, è bene sapere che per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione nel caso di:
- contratti preliminari;
- accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Non sussiste, invece, alcun obbligo di registrazione per:

• gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
• la proposta di acquisto
• l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Ai sensi dell'articolo 10, comma 1, lettera d-bis) del Dpr 131/1986 gli agenti in mediazione sono obbligati a richiedere la registrazione delle "scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari". Per gli stessi atti, i mediatori sono tenuti al pagamento dell'imposta di registro in solido con i soggetti nel cui interesse viene richiesta la registrazione.
In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione per:

• i contratti preliminari
• l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Non sono, invece, soggetti a registrazione:

• gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
• la proposta di acquisto
• l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

L'agenzia delle Entrate, con la RISOLUZIONE 63/E del 25 febbraio 2008, ha riposto all'interpello di una società immobiliare, fornendo chiarimenti sull'ambito di applicazione dell'articolo 10, comma 1, lettera d-bis) del Dpr 131/1986, statuendo che l’obbligo della registrazione e del pagamento della relativa imposta in capo al mediatore sorge dal momento in cui viene accettata la proposta di acquisto, indipendentemente dalla successiva stipula di un contratto preliminare.
Ne consegue che la proposta di acquisto seguita dall’accettazione, quando questa sia idonea ad esprimere la conclusione di un affare, deve necessariamente essere registrata.
L’omessa registrazione implica il pagamento di una sanzione.
Poiché il mediatore è responsabile in solido con le parti, in caso di denuncia dell’omessa registrazione, sia l’imposta che le sanzioni verrebbero poste a carico solidale tra il mediatore e le parti.
Dal punto di vista civilistico è sempre ammessa, subordinatamente alla verifica della sussistenza nel caso concreto di effettive responsabilità, l’azione di risarcimento danni nei confronti del mediatore che ha omesso di rendere edotte le parti della intervenuta proposta ed accettazione conclusive di effettivo atto negoziale, impedendo così alle parti di procedere nei termini al versamento dell’imposta di registro.