Articolo 39 Testo unico edilizia

In generale, la competenza in materia di rilascio dei titoli abilitativi e di esercizio delle funzioni di vigilanza sull’attività edilizia è attribuita ai Comuni.
Sussistono, però, alcune particolari ipotesi in cui è possibile l’intervento sostitutivo della Regione sia per quanto riguarda l’annullamento dei titoli edilizi illegittimi, sia per quanto riguarda l’esecuzione delle sanzioni demolitorie.
La prima fattispecie è disciplinata dalla norma in commento, mentre la seconda dal successivo articolo 40 del Testo Unico.

Non vi è pieno accordo sulla natura giuridica del potere regionale, che viene ritenuto, da una parte, un potere di vigilanza-controllo attribuito all’Ente sopraordinato e, dall’altra, un’espressione del potere di annullamento d’ufficio degli atti amministrativi illegittimi sancito in via generale dall’art. art. 21 novies della legge sul proc. amministrativo.
La giurisprudenza più recente lo definisce come un potere di annullamento straordinario, che non è completamente sovrapponibile all’autotutela, sia sotto il profilo soggettivo e sia sotto quello temporale.
Infatti, l’annullamento del titolo abilitativo non è disposto dallo stesso organo che ha emesso l’atto da ritirare, ma da un Ente diverso; inoltre, il termine massimo per l’esercizio del potere è di dieci anni (anche se i principi generali dettati dalla Legge sul procedimento amministrativo riecheggiano nella previsione del secondo comma, ai sensi del quale “Il provvedimento di annullamento è emesso entro diciotto mesi dall'accertamento delle violazioni di cui al comma 1”).

Nonostante tali importanti differenze, si ritiene che tale potere debba essere comunque letto alla luce dei canoni costituzionali di cui all'art. 97 Cost e del principio di ragionevolezza, tenendo quale punto di riferimento i presupposti sanciti per l’autotutela ordinaria dall’art. 21 novies, L. n. 241/1990.
La condizione necessaria per poter attivare l’intervento sostitutivo regionale è l’illegittimità del titolo edilizio, che si sostanzia nel contrasto con le prescrizioni degli strumenti urbanistici o dei regolamenti edilizi o comunque in contrasto con la normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della loro adozione.
È esclusa, quindi, la possibilità di ritirare il titolo già rilasciato per motivi legati all’opportunità o al mutamento della situazione di fatto, sul modello della revoca prevista dall’art. [[n21quinquies]], L. n 241/1990.

L’illegittimità, però, non è sufficiente, in quanto deve ricorrere anche la sussistenza di un concreto ed attuale interesse pubblico, che non può coincidere con la mera esigenza di ripristino della legalità violata e che deve tenere conto anche delle posizioni giuridiche soggettive consolidate in capo ai destinatari.
La comparazione degli interessi legati alla tutela del territorio ed al legittimo affidamento ingeneratosi nei privati deve essere compiutamente esplicitata nella motivazione del provvedimento, soprattutto se l’annullamento sia stato disposto a distanza di molto tempo dal rilascio del titolo abilitativo.

La norma in commento, inoltre, assicura che venga data notizia dell’avvio del procedimento di annullamento al titolare del permesso, al proprietario della costruzione, al progettista e al Comune, il cui apporto collaborativo deve essere valutato da parte della Regione.

Infine, si nota che l’articolo 39 è applicabile anche nel caso i lavori siano ancora in corso, come si deduce dal potere cautelare di sospensione attribuito alla Regione dal terzo comma.