Articolo 6 bis Testo unico edilizia

In generale, la giurisprudenza formatasi sulla CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) ha avuto modo di precisare le differenze di tale comunicazione con gli altri titoli edilizi previsti e disciplinati dal Testo unico edilizia e, in particolare, con la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Le sentenze, anche recenti, sul tema riprendono fondamentalmente le osservazioni espresse dal Consiglio di Stato nel parere reso con riferimento alla riforma attuata qualche anno fa al fine di ridurre e razionalizzare il sistema autorizzativo degli interventi edilizi (Consiglio di Stato, comm. spec., parere n. 1784 del 4 agosto 2016).
È stato, dunque, chiarito che l'attività assoggettata a CILA non solo è libera, come nei casi di SCIA, ma, a differenza di quest'ultima, non è sottoposta a un controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e di tempistiche perentorie, ma deve essere soltanto conosciuta dalla [[pubblica amministrazione]], affinché essa possa verificare che, effettivamente, le opere progettate importino un impatto modesto sul territorio (T.A.R. Venezia, sez. II, 17 settembre 2021, n. 1101).

Tale distinzione si riflette anche sui poteri attribuiti alla amministrazione in caso vengano verificate irregolarità nel titolo, ammettendo che solo in relazione alla SCIA il Comune possa esercitare, accanto ai poteri repressivi, anche poteri inibitori (cioè la possibilità di ordinare la sospensione dei lavori) o di annullamento d’ufficio ai sensi dell’art. art. 21 novies della legge sul proc. amministrativo; quando si tratta di CILA, invece, l’amministrazione può semplicemente reprimere senza limiti di tempo eventuali abusi riscontrati (T.A.R. Latina, sez. I, 06 giugno 2022, n. 517).
In sostanza, la CILA inoltrata dal privato non può essere oggetto di una valutazione in termini di ammissibilità o meno dell'intervento da parte dell'Amministrazione comunale ma, al contempo, a quest'ultima non è precluso il potere di controllare la conformità dell'immobile oggetto di CILA alle prescrizioni vigenti in materia (T.A.R. Roma, sez. II, 20 settembre 2019, n. 11155).

Confrontando il provvedimento comunale trasmesso a corredo del quesito con i principi sopra ricordati, si può notare che l’atto a prima vista presenta numerosi profili di illegittimità, in quanto dispone una sospensione del titolo che il Comune (non trattandosi di un a SCIA) non aveva il potere di ordinare.
Ancora, il provvedimento è stato emesso circa undici mesi dopo la CILA e, soprattutto, non fornisce una motivazione adeguata e non dà conto della eventuale istruttoria compiuta, non potendo considerare sufficiente il richiamo indeterminato e non ancorato a elementi concreti circa una pretesa difformità “del carico urbanistico” con gli elaborati grafici depositati in Comune.
Gli elementi sopra descritti, in particolare la motivazione, sono però essenziali al fine della legittimità dell’atto.
Quanto scritto nelle osservazioni inviate dal legale a suo tempo incaricato, dunque, appare sostanzialmente circostanziato e corretto.
Tuttavia, nel caso di specie il problema principale risiede nella circostanza che il provvedimento non è stato impugnato davanti all’autorità giudiziaria competente (cioè il TAR e non il Giudice tutelare) entro il termine di decadenziale di sessanta giorni, con la conseguenza che ormai è diventato definitivo.

Le possibilità a questo punto si riducono essenzialmente all’invio di una diffida al Comune a concludere il procedimento e/o di una nota volta a far formalmente notare tutti gli aspetti di illegittimità sopra illustrati, con invito ad annullare la sospensione della CILA in autotutela.
In tal modo, si stimolerebbe l’amministrazione a adottare un nuovo provvedimento, che – in caso presenti un contenuto sfavorevole – potrebbe essere impugnato davanti al Giudice Amministrativo.
Tuttavia, va tenuto conto che si tratta di una soluzione “di emergenza” che potrebbe dare luogo in un eventuale giudizio a eccezioni di inammissibilità da parte del Comune, perché di fatto si tratta di un tentativo di riaprire un termine che in realtà è già scaduto.
Previo contatto con gli uffici comunali sulla fattibilità di tale opzione, inoltre, si potrebbe forse ipotizzare il ritiro della precedente CILA e la presentazione di una nuova comunicazione, fermo restando che non vi è certezza che tale nuovo titolo venga valutato diversamente dal primo.

Le modificazioni catastali hanno la funzione di rappresentare lo stato dell’immobile a fini fiscali, ma sono cosa diversa dalla conformità edilizia, con la conseguenza che l’una non può sostituire l’altra.
Si consiglia, quindi, di provvedere alla regolarizzazione anche nei confronti del Comune, anche per prevenire ogni problema futuro in caso di eventuale vendita dell’immobile.

Quanto alle modalità con le quali conseguire la sanatoria, va chiarito che l'attività di demolizione di tramezzature interne non è attività che necessita della previa acquisizione di un permesso di costruire (T.A.R. Campobasso, sez. I, 30 luglio 2020, n. 215).
Infatti, la diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria soggetta al regime della comunicazione di inizio lavori asseverata ex art. 6 bis, D.P.R. n. 380/2001 (Consiglio di Stato, sez. VI, 03 settembre 2020, n. 5354).

Pertanto, il modo più pratico per ottenere il risultato è la presentazione della CILA “tardiva” ai sensi del comma 5 del detto art. 6 bis, ricordando che essa comporta il pagamento della sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro.

La comunicazione di inizio lavori asseverata rappresenta un titolo abilitativo necessario per il legittimo esercizio dell'attività edilizia.

Tale strumento, disciplinato dagli articoli 6 bis TUED e ss., ricomprende tipologie di interventi non riconducibili ad attività edilizia libera e neppure rientranti tra quelli sottoposti a permesso di costruire o a s.c.i.a..

Più nello specifico, la richiamata disposizione stabilisce che tali interventi sono realizzabili previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione competente, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore, soprattutto per quanto riguarda l'ambiente ed il paesaggio.

Fatte le dovute premesse, ed al fine di rispondere compiutamente al quesito posto, va fatta chiarezza su un punto: la comunicazione di inizio lavori asseverata differisce totalmente, quanto a natura e a presupposti, dal permesso di costruire di cui agli articoli 10 e ss..

Quest'ultimo infatti, avendo ad oggetto interventi di maggiore impatto sul territorio, rappresenta un vero e proprio provvedimento autorizzatorio, in cui cioè l'amministrazione competente, una volta accertata la sussistenza dei presupposti di legge, rilascia il permesso (tranne nelle ipotesi in cui la legge permette la formazione del c.d. silenzio assenso, per cui l'attività si intende permessa trascorso un certo lasso di tempo senza che l'amministrazione provveda).

Per contro, la disciplina della c.i.l.a. consente l'inizio dell'attività prima ancora che l'amministrazione (eventualmente) controlli la sussistenza dei presupposti, dato che, come già accennato, è sufficiente la mera comunicazione, unitamente alla documentazione ed al progetto elaborato dal tecnico abilitato, per poter legittimamente iniziare la realizzazione dell'opera.

Il T.U.E.D. si ispira infatti fortemente al principio di responsabilizzazione dei privati cittadini, avendo liberalizzato gran parte delle attività, soprattutto al fine di consentire uno “snellimento” dei termini procedurali.

Certo, da un lato l'amministrazione competente non perde il potere di svolgere i necessari controlli (come si desume dallo stesso art. 6 bis, comma 4 lett. a, in cui si stabilisce che le Regioni a statuto ordinario disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione, prevedendo sopralluoghi in loco), dall'altro lato il legislatore ha previsto una apposita normativa sanzionatoria e penalistica per le opere eseguire in difformità da quanto dichiarato nella comunicazione, proprio al fine di scoraggiare i privati dall'esercizio di attività abusive, approfittando della “fidelizzazione” concessa dal legislatore stesso.

Dunque, rispondendo al primo quesito, il Comune non rilascia alcun permesso di costruire, bensì vigila solamente sul rispetto della normativa tramite controlli a campione. Come in più riprese chiarito dalla giurisprudenza, sia la c.i.l.a. che la s.c.i.a. in materia edilizia non sono provvedimenti amministrativi, bensì atti privati (da ultimo. TAR Catania sent. n. 1497/2018). Ciò ovviamente non priva di tutela gli eventuali controinteressati che lamentino una violazione dei loro diritti i quali, ai sensi dell'art. 19 comma 6 ter, L. 241/1990, possono sollecitare l'esercizio delle verifiche spettanti all'amministrazione e, in caso di inerzia, esperire innanzi al giudice amministrativo l'azione di cui all'art. 31 c.p.a..

Nella fattispecie in oggetto, qualora gli altri condomini lamentino la mancanza di legittimazione da parte di chi abbia iniziato l'attività, sarà necessario operare come sopra descritto.

Lo stesso dicasi per il secondo quesito posto, qualora ci si avveda che la c.i.l.a. è stata inoltrata al Comune con intenti fraudolenti, vale a dire con l'intenzione di eseguire opere non rientranti tra quelle di cui all'art. n. 6 bis TUED. In tale ipotesi, oltretutto, si potrebbero altresì profilare responsabilità penali ai sensi degli artt. 30 e ss TUED.

Ad ogni modo, il rimedio più efficace ed immediato sarà quello di richiedere al più presto la verifica da parte del Comune dei presupposti di legge, oltre all'accertamento della legittimazione e della lesione degli diritti dei controinteressati.