L’usucapione può avere ad oggetto un bene in comunione?

L’usucapione di un bene in comunione è possibile se interviene una prova rigorosa che la dimostri e, nello stesso tempo, escluda il comune diritto degli altri comunisti sul bene.

Come insegna l’art. 1158 del c.c., l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si basa sul perdurare del possesso di un bene altrui per un determinato periodo di tempo. Non mancano però ipotesi in cui l’usucapione può avere ad oggetto un bene in comunione e in questi casi il comproprietario deve fornire una prova rigorosa che dimostri l’avvenuta usucapione. A dirlo è stato il tribunale di Roma con la sentenza n. 14542 del 22 ottobre 2020.

Nel caso in esame, gli attori adivano il tribunale capitolino, domandando l’accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione di un’area del comune di Roma per essere stata posseduta sin dall’anno 1982 inizialmente dai loro danti causa e successivamente da essi stessi per più di 20 anni uti domini, non consentendo l’accesso al resto dei condomini mediante la realizzazione di un cancello. Gli attori rivendicavano l’avvenuto acquisto della proprietà esclusiva del bene in comproprietà mediante usucapione. Nel corso del procedimento venivano sentiti alcuni testimoni, i quali:

• innanzitutto, davano conferma della presenza di una recinzione dell'area che non consentiva al resto dei condomini di entrarvi;
• in secondo luogo, sottolineavano che già nel 1984 il giardino aveva tutt’attorno un cancello e che in quest’area accedevano esclusivamente i condomini del piano terra, in quanto ivi parcheggiavano la propria macchina da sempre ed inoltre si occupavano della pulizia del giardino;
• in terzo luogo, i testi sottolineavano che ben due cancelli chiudevano l’area in questione: uno, di grandi dimensioni, era stato apposto per consentire il passaggio delle macchine, mentre l’altro, più piccolo, consentiva il passaggio dei pedoni; inoltre, specificavano che entrambi i cancelli erano chiusi a chiave e venivano aperti esclusivamente dagli attori.

La domanda attorea veniva accolta dal Tribunale, che dichiarava gli attori proprietari esclusivi del bene in comunione per maturata usucapione dello stesso. In particolare affermava che in tema di comunione e di condominio “non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione, è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocabilmente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, per cui ove possa sussistere un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formale, la volontà di possedere in via esclusiva”.

Ed infatti, nel caso di specie, “l'istruttoria espletata ha confermato l'esistenza dei predetti presupposti sia in relazione alle modalità del possesso, che si è concreato in un esercizio esclusivo atto ad escludere gli altri comproprietari ai quali era precluso l'accesso, e quindi il godimento, del terreno adibito a giardino, grazie alla presenza di una recinzione e di un cancello”.

Dunque, l’eventuale possesso “et corpore et animo” del comproprietario non basta da solo a perfezionare l'usucapione delle quote appartenenti agli altri contitolari, ma è necessario dimostrare l'intenzione del possesso “uti dominus” piuttosto che “uti condominus”.