Se abbiamo preso un appartamento in affitto e vantiamo un credito nei confronti del locatore, possiamo compensare questo credito con i canoni di locazione dovuti?
Il Tribunale di Nola, con la sentenza n. 439 del 21 febbraio 2017, si è occupato proprio di questa questione, fornendo alcune interessanti precisazioni sul punto.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Nola, il proprietario di un appartamento aveva intimato lo sfratto per morosità al proprio inquilino, in quanto quest’ultimo non aveva pagato alcuni canoni di locazione e delle spese condominiali.
L’inquilino si era opposto, contestando la quantificazione delle spese condominiali ed evidenziando che i canoni di locazione oggetto di causa erano stati compensati con un proprio controcredito, di cui chiedeva il pagamento.
Nel frattempo, l’inquilino aveva rilasciato l’immobile, con la conseguenza che il giudizio proseguiva solo per quanto riguardava l’eventuale risoluzione del contratto di locazione, dal momento che, come precisato dal Tribunale, l’intimazione di sfratto per morosità introduce una domanda giudiziale volta ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ai sensi dell’art. 1453 c.c.
Evidenziava il Tribunale, inoltre, che, in base a quest’ultima disposizione, ai fini della risoluzione è necessario che l’inadempimento del conduttore possa considerarsi “grave”, dovendosi trattare “di un inadempimento di non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse del locatore”.
Ebbene, nel caso di specie, il Tribunale evidenziava come fosse stato documentalmente provato che tra le parti era intercorso un rapporto di locazione e che il conduttore non aveva pagato alcune mensilità di canone.
Osservava il Tribunale, inoltre, come il conduttore non avesse contestato di non aver pagato i canoni, limitandosi questi ad opporre un presunto controcredito in compensazione.
Tuttavia, secondo il Tribunale, anche se il conduttore risultava, a sua volta, creditore del locatore, tale credito non poteva essere fatto valere come giustificazione del mancato pagamento dei canoni di locazione.
Precisava il Giudice, infatti, che la Corte di Cassazione è costante nel ritenere che al conduttore “non è mai consentita l'autoriduzione del canone di locazione”, nemmeno se questi vanta dei controcrediti nei confronti del locatore, in quanto tale condotta altera l’equilibrio delle prestazioni previste nel contratto di locazione.
Ciò considerato, il Tribunale di Nola riteneva di dover pronunciare la risoluzione del contratto di locazione oggetto di controversia, a causa dell’inadempimento del conduttore, in quanto “la mancata corresponsione di mensilità costituisce senz'altro grave inadempimento tale da legittimare appieno la domanda risolutoria”.
Il Tribunale di Nola ha precisato che al conduttore di un immobile non è mai consentita l'autoriduzione del canone di locazione, nemmeno se questi vanta, a sua volta, un credito nei confronti del locatore.
