La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 261 del 10 gennaio 2008, ha fornito alcune interessanti precisazioni in tema di diritto del conduttore di un immobile di sospendere il pagamento del canone di locazione.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, un locatore aveva sfrattato (art. 657 c.p.c.) il proprio conduttore dall’immobile concesso in locazione, a causa del mancato pagamento di alcuni canoni.
Il locatore, dunque, si era rivolto al Tribunale al fine di ottenere la convalida dello sfratto ma il Giudice aveva ritenuto che il conduttore fosse stato esonerato dal pagamento dei canoni di locazione, almeno per un certo periodo di tempo, durante il quale il conduttore non aveva goduto dell’immobile, “nel quale si era verificato un incendio”.
Il conduttore, ritenendo che il Giudice avesse erroneamente limitato solo a quel periodo l’esonero dal pagamento dei canoni di locazione, aveva deciso di rivolgersi alla Corte di Cassazione, nella speranza di ottenere l’annullamento della sentenza sfavorevole.
Secondo il ricorrente, infatti, il Giudice avrebbe erroneamente limitato l’inutilizzabilità totale dell’immobile al periodo di cui alla sentenza impugnata, dal momento che, dalle prove testimoniali raccolte e dalla documentazione fotografica prodotta in giudizio, era emerso che i locali erano stati inagibili anche nel periodo successivo, in quanto gli stessi erano stati danneggiato dall’incendio che aveva colpito il condominio.
Secondo il ricorrente, inoltre, la Corte d’appello avrebbe erroneamente escluso il suo diritto al risarcimento dei danni, nonostante la legge preveda l’obbligo del locatore di “garantire al conduttore il pacifico godimento dell'immobile locato” (art. 1575 c.c.).
La Corte di Cassazione, tuttavia, non riteneva di poter dar ragione al ricorrente, rigettando il relativo ricorso, in quanto infondato.
Osservava la Cassazione, infatti, che la Corte d’appello aveva, del tutto correttamente, “limitato il periodo di inutilizzabilità dell'immobile a quello di effettiva inagibilità dei locali, danneggiati dall'acqua utilizzata per spegnere un incendio sviluppatosi nel condominio (tetto e sottotetto), fornendo al riguardo motivazione congrua ed esauriente”.
Osservava la Cassazione, inoltre, che la Corte d’appello aveva, altrettanto correttamente, “escluso la risarcibilità sul rilievo che il mancato temporaneo godimento dell'immobile non implica di per sè il diritto del conduttore al risarcimento dei danni”, essendo a tal fine necessario dimostrare l’imputabilità dei danni a “fatto e colpa del locatore, il quale nella specie era invece esente da colpa“.
La Cassazione, inoltre, forniva alcune precisazioni di carattere generale in tema di locazione, evidenziando che il conduttore non può fare a meno di pagare il canone di locazione e non può ridurlo unilateralmente “nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene”, in quanto la sospensione totale o parziale del pagamento dei canoni può dirsi legittima solo “qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore”.
In caso contrario, infatti, si verificherebbe “uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione rigettava il ricorso proposto dal conduttore, confermando integralmente la sentenza impugnata e condannando il ricorrente al pagamento delle spese processuali.
Il conduttore non può fare a meno di pagare il canone di locazione e non può ridurlo unilateralmente nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene.
