I debiti condominiali possono rappresentare un argomento di forte discussione tra i condomini, soprattutto laddove alcuni di essi siano in regola con i pagamenti ed altri, invece, risultino morosi.
Infatti, bisogna tener presente che dei debiti contratti nell’interesse del condominio (ad esempio, i costi sostenuti per la ristrutturazione di parti comuni dell’edificio) rispondono tutti i condomini, indipendentemente dal fatto che essi siano o meno morosi.
Cosa succede, allora, qualora il creditore del condominio agisca nei confronti dei singoli condomini?
Partiamo col dire che il primo passo per il creditore sarà quello di agire direttamente nei confronti del condominio, tentando la strada del pignoramento del conto corrente.
Tuttavia, laddove tale soluzione non soddisfi in tutto o in parte le ragioni del creditore, esso potrà rivalersi direttamente nei confronti dei singoli condomini (in proporzione alla quota millesimale di ciascuno), indipendentemente dal fatto che essi siano morosi o meno.
Unico limite, in tal senso, è rappresentato dall’art. 63 disp. att. c.c., ove si prevede espressamente che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
La norma pone, dunque, una prima – seppur limitata – tutela per i condomini in regola per i pagamenti: il creditore non può agire direttamente nei loro confronti se non dopo aver tentato il recupero del credito nei confronti dei condomini morosi.
Solo dopo tale tentativo, dunque, il creditore potrà agire nei confronti degli “altri” condomini, in proporzione alle rispettive quote millesimali.
Ed allora, in questi casi, il condomino – seppur in regola con i pagamenti – rischia di vedersi notificare atti esecutivi volti al recupero del credito, finanche ad arrivare al pignoramento dell’immobile di proprietà (nel caso di debiti ingenti).
Bisogna sempre tener presente, infatti, che la quota di debito ripartita sulla base delle tabelle millesimali è equiparata – a tutti gli effetti – ad un debito personale, con la conseguenza che il creditore, onde ottenere il recupero del credito, può intraprendere qualunque tipo di azione, anche esecutiva (come il pignoramento del conto corrente o dell’immobile, appunto), per soddisfare le proprie pretese.
Come tutelarsi, quindi, in queste situazioni?
Un ruolo fondamentale lo svolge, innanzitutto, l’amministratore del condominio: egli è tenuto ad attivarsi tempestivamente per recuperare le quote non pagate dai condomini morosi.
Difatti, il condominio (e, per esso, l’amministratore), successivamente all’approvazione dello stato di riparto, può adire l’autorità giudiziaria ed ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi.
Un’ulteriore possibilità da tener presente è quella di stipulare una polizza assicurativa che copra le spese per il recupero delle morosità. La detta polizza, stipulata nell’interesse del condominio, servirà a coprire tutte le spese che dovessero essere sostenute per il recupero del credito nei confronti dei condomini morosi per le quote, dalla redazione della lettera di messa in mora fino all’azione giudiziaria (ricorso per decreto ingiuntivo, precetto e pignoramento).
Infatti, bisogna tener presente che dei debiti contratti nell’interesse del condominio (ad esempio, i costi sostenuti per la ristrutturazione di parti comuni dell’edificio) rispondono tutti i condomini, indipendentemente dal fatto che essi siano o meno morosi.
Cosa succede, allora, qualora il creditore del condominio agisca nei confronti dei singoli condomini?
Partiamo col dire che il primo passo per il creditore sarà quello di agire direttamente nei confronti del condominio, tentando la strada del pignoramento del conto corrente.
Tuttavia, laddove tale soluzione non soddisfi in tutto o in parte le ragioni del creditore, esso potrà rivalersi direttamente nei confronti dei singoli condomini (in proporzione alla quota millesimale di ciascuno), indipendentemente dal fatto che essi siano morosi o meno.
Unico limite, in tal senso, è rappresentato dall’art. 63 disp. att. c.c., ove si prevede espressamente che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
La norma pone, dunque, una prima – seppur limitata – tutela per i condomini in regola per i pagamenti: il creditore non può agire direttamente nei loro confronti se non dopo aver tentato il recupero del credito nei confronti dei condomini morosi.
Solo dopo tale tentativo, dunque, il creditore potrà agire nei confronti degli “altri” condomini, in proporzione alle rispettive quote millesimali.
Ed allora, in questi casi, il condomino – seppur in regola con i pagamenti – rischia di vedersi notificare atti esecutivi volti al recupero del credito, finanche ad arrivare al pignoramento dell’immobile di proprietà (nel caso di debiti ingenti).
Bisogna sempre tener presente, infatti, che la quota di debito ripartita sulla base delle tabelle millesimali è equiparata – a tutti gli effetti – ad un debito personale, con la conseguenza che il creditore, onde ottenere il recupero del credito, può intraprendere qualunque tipo di azione, anche esecutiva (come il pignoramento del conto corrente o dell’immobile, appunto), per soddisfare le proprie pretese.
Come tutelarsi, quindi, in queste situazioni?
Un ruolo fondamentale lo svolge, innanzitutto, l’amministratore del condominio: egli è tenuto ad attivarsi tempestivamente per recuperare le quote non pagate dai condomini morosi.
Difatti, il condominio (e, per esso, l’amministratore), successivamente all’approvazione dello stato di riparto, può adire l’autorità giudiziaria ed ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi.
Un’ulteriore possibilità da tener presente è quella di stipulare una polizza assicurativa che copra le spese per il recupero delle morosità. La detta polizza, stipulata nell’interesse del condominio, servirà a coprire tutte le spese che dovessero essere sostenute per il recupero del credito nei confronti dei condomini morosi per le quote, dalla redazione della lettera di messa in mora fino all’azione giudiziaria (ricorso per decreto ingiuntivo, precetto e pignoramento).
