Come noto, i contratti di locazione di beni immobili devono necessariamente essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. L'obbligo grava sul locatore che vi deve provvedere entro e non oltre il termine di 30 giorni dalla data della stipula.
In particolare, il locatore è tenuto ad effettuare la registrazione dandone comunicazione al conduttore nei successivi 60 giorni, pena la nullità del contratto stesso.
L’imposta di registro deve essere pagata ogni anno: in alternativa, è possibile pagarla una sola volta per tutta la durata del contratto, approfittando, in questo caso di una riduzione dell’importo dovuto.
Per quanto riguarda, invece, le modalità di pagamento, sono previste due possibilità: la prima è la c.d. registrazione ordinaria, che viene effettuata in forma cartacea, allegando due copie del contratto di locazione e compilando un apposito modulo (modulo RLI, che si può scaricare direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate); la seconda è la c.d. registrazione telematica, che viene effettuata direttamente dal locatore che, però deve essere abilitato ad utilizzare i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
In caso di registrazione telematica, in alcuni casi, non è nemmeno necessario allegare il contratto di locazione (così, per esempio, non è necessario allegarlo se il contratto di locazione ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo ed è stipulato tra soggetti privati e non tra professionisti o imprenditori).
Va osservato che tutto questo è quanto previsto dalla nuova Legge di Stabilità entrata in vigore il 01 gennaio 2016, in quanto, prima le regole erano diverse. Locatore e conduttore erano entrambi responsabili del pagamento dell’imposta di registro nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, con la conseguenza che la stessa poteva chiedere il pagamento indifferentemente all’uno o all’altro.
Se uno dei due, poi, provvedeva all’intero pagamento, aveva diritto di rivolgersi all’altro per ottenere il rimborso del 50% della somma pagata.
Ora, invece, come detto, è solo il locatore il soggetto che deve provvedere materialmente al pagamento, con la conseguenza che in caso di mancato pagamento da pare dello stesso, l’Agenzia delle Entrate non potrà, comunque, pretendere il pagamento da parte del conduttore.
Tuttavia, occorre precisare che la disciplina fiscale è diversa da quella civile.
Dal punto di vista della legge civile, infatti, la legge n. 431 del 1998, che contiene la principale normativa in tema di contratti di locazione, continua a prevedere che le spese di registrazione del contratto di locazione debbano dividersi tra i due contraenti in parti uguali, anche se, in ogni caso, le parti sono libere di accordarsi anche in maniera diversa, a condizione che ne venga dato atto nel contratto di locazione.
Dal punto di vista civile, quindi, in caso di inadempimento del locatore, che non provveda, dunque, alla registrazione entro i termini previsti dalla legge, la responsabilità ricade anche sull’inquilino, con la conseguenza che sarà possibile procedere a richiedere il pagamento anche al medesimo.
Si tratta di un’ipotesi di c.d. responsabilità solidale tra locatore e conduttore, i quali sono parimenti responsabili del pagamento dell’imposta di registro: se l’Agenzia delle Entrate accerta il mancato pagamento dell'imposta di registro, pertanto, la stessa, in base alla legge n. 431/1998, potrà pretenderne il pagamento indifferentemente dall’uno o dall’altro, salva poi la possibilità per il conduttore di esercitare il diritto di regresso nei confronti del locatore tenuto al pagamento.
La mancata registrazione non è priva di conseguenze sul piano sanzionatorio (nello specifico, le sanzioni vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta), nonostante tali sanzioni possano poi essere quantomeno limitate attraverso il c.d. ravvedimento operoso, mediante il pagamento entro 30 giorni.
Anche in caso di proroga tacita del contratto di affitto, sarà necessario effettuare la comunicazione di avvenuta proroga all’Agenzia delle Entrate, sempre nel termine di 30 giorni, pena una sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta.
