Nel caso in cui chi ha preso in locazione un immobile tardi nel liberarlo, il locatore può vedersi riconosciuto il diritto al risarcimento danni.
Tuttavia, per ottenere il risarcimento, il locatore deve provare di aver subito un vero e proprio danno a causa della condotta del suo inquilino.
Occorre allora chiedersi cosa debba fare il locatore per riuscire a provare di aver subito un danno.
Sull'argomento, è intervenuta la Corte di Cassazione, la quale, con la sentenza 22 ottobre 2014, n. 22352, ha precisato come, a tal scopo, non sia sufficiente unicamente produrre la proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile stesso da parte di un terzo, dovendo sussistere contemporaneamente ulteriori condizioni.
Nello specifico, la Corte ha precisato come, affinché sia configurabile il danno da ritardo nella restituzione dell'immobile locato, è necessario fornire la dimostrazione (I) della mora del conduttore (cioè, del ritardo nel rilascio dell’immobile), (II) del danno subito dal locatore (che può essere provato attraverso la produzione, ad esempio, di proposte di locazione economicamente più vantaggiose o di proposte di acquisto e, comunque, provando, altresì, la sussistenza del nesso causale tra ritardo e perdita della proposta vantaggiosa).
In particolare, per quanto concerne l'accertamento di un rapporto di causalità (c.d. nesso causale) tra ritardo nella riconsegna e danno, risulta necessario, secondo la Corte, formulare un giudizio prognostico: occorre, cioè, chiedersi cosa sarebbe successo se il ritardo nella riconsegna non si fosse concretizzato. Laddove si giungesse alla conclusione che il locatore non avrebbe, in tal caso, perso occasioni di guadagno, il danno da ritardo dovrebbe ritenersi sussistente e imputabile al comportamento del conduttore. Qualora, invece, il ritardo dovesse risultare irrilevante o non determinante, in quanto il locatore avrebbe in ogni caso potuto concludere l'affare (o non l’avrebbe concluso in ogni caso), non potrebbe ritenersi assolto l’onere probatorio relativo al nesso causale, con la conseguenza che la perdita del l'occasione favorevole per il locatore non potrebbe essere addebitata al conduttore e al suo ritardo nella riconsegna dell'immobile.
La Corte, peraltro, incidentalmente, precisa anche come non possa ritenersi che “il locatore, per evitare di perdere l'affare, fosse tenuto in ogni caso a concluderlo pur non essendo certo di poter consegnare gli immobili liberi al momento previsto per il rogito, correndo il rischio di esporsi al un inadempimento per fatto di un terzo che egli non era in grado di scongiurare o evitare e ad una azione di risarcimento dei danni da parte dell'acquirente”. E questo è un aspetto interessante da considerare, soprattutto tutte le volte in cui il locatore tenti di strumentalizzate il ritardo nella riconsegna per lucrare un guadagno.
Quanto, poi, alla quantificazione del danno, precisa la Corte come la relativa determinazione "non è automaticamente corrispondente, e come tale determinabile con semplice operazione aritmetica, alla differenza tra quanti si sarebbe potuto guadagnare cogliendo l'occasione favorevole e quanto effettivamente guadagnato, dovendo tenersi conto per la sua quantificazione di diversi fattori, quali l'andamento del mercato, che fanno parte della valutazione del giudice di merito".
