La gestione della contabilità condominiale è spesso oggetto di scontro tra la volontà della maggioranza e il diritto di proprietà dei singoli condomini. Tra il 2023 e il 2024, un condominio partenopeo è stato teatro di una complessa questione legale, derivante dall'impugnazione di diverse delibere assembleari. In particolare, una condomina aveva contestato l'approvazione del preventivo 2023, del consuntivo dello stesso anno e del preventivo 2024, sollevando dubbi sulla trasparenza documentale, sulla competenza di alcune spese e, soprattutto, sulla validità di una ripartizione avvenuta in assenza di tabelle millesimali formalmente approvate. Questa vicenda ha offerto l'occasione al Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 12172 del 22 dicembre 2025, di chiarire i confini tra il diritto all'informazione e i doveri di contribuzione.
Validità dei bilanci e ripartizione delle spese
La decisione del Tribunale di Napoli si sofferma su tre elementi centrali del diritto condominiale:
Validità dei bilanci e ripartizione delle spese
La decisione del Tribunale di Napoli si sofferma su tre elementi centrali del diritto condominiale:
- le modalità di accesso alla documentazione contabile;
- l'insindacabilità delle scelte gestionali dell'assemblea;
- l'efficacia dei bilanci in mancanza di tabelle millesimali.
Dal punto di vista processuale, la sentenza evidenzia inoltre come la riapprovazione successiva di una delibera impugnata possa determinare la fine dell'interesse ad agire, qualora il condomino non provveda a contestare anche il nuovo atto.
Accesso alla documentazione
Uno dei motivi principali del ricorso riguardava l’asserita violazione del diritto di informazione. L'attrice, infatti, lamentava la mancata ricezione dei documenti giustificativi prima dello svolgimento delle assemblee. Il Tribunale, applicando l'art. 1130 bis del c.c., ha respinto la doglianza.
La norma non determina, in capo all'amministratore, un obbligo di consegnare o inviare preventivamente copia della documentazione al domicilio dei condomini, i quali hanno il diritto di prendere visione dei giustificativi e di richiederne copia a proprie spese, recandosi presso il luogo di custodia. Il vizio del procedimento assembleare non sussiste, quindi, se il condomino si limita a sollecitare l'invio telematico (tramite PEC) senza attivarsi concretamente per accedere ai documenti nel luogo e nei tempi stabiliti.
Il merito della gestione e i limiti del sindacato giudiziale
La sentenza affronta, poi, la questione della corretta attribuzione di alcune voci di spesa (manutenzione, giardino, guardiania, Bonus Facciate). Il Tribunale ha ribadito che il giudice non ha il potere di valutare l'opportunità o l'economicità delle decisioni assembleari.
Finché la delibera rispetta i criteri di legge e il regolamento, le scelte sul come spendere i fondi comuni appartengono alla discrezionalità dell'assemblea. Questioni come l'entità del premio assicurativo o la necessità di determinati servizi rientrano nel merito della gestione, che è precluso alla valutazione del giudice. Eventuali errori esecutivi dell'amministratore (come l'indicazione di un IBAN errato o solleciti di pagamento non conformi) riguardano la fase successiva alla delibera e non ne intaccano la validità originaria.
Ripartizione in assenza di tabelle
Un punto particolarmente rilevante della sentenza riguarda la ripartizione degli oneri in un condominio privo di tabelle millesimali definitive. Il Tribunale ha chiarito che l'assenza di tabelle non esonera i condomini dal pagamento, né invalida l'approvazione del bilancio.
In mancanza di criteri approvati all'unanimità, si applicano i criteri legali di ripartizione previsti dall'art. 1123 del c.c. (proporzionalità al valore della proprietà). La giurisprudenza di legittimità richiamata (Cass. n. 9107/1992 e Cass. n. 1548/2016) conferma che, in sede di giudizio, il magistrato può determinare incidenter tantum (ovvero limitatamente a quel caso specifico) i valori millesimali necessari per verificare se la pretesa del condominio sia conforme alla legge.
Infine, viene distinta la validità del bilancio dalla funzione dello stato di riparto. Sebbene quest'ultimo sia necessario ai sensi dell'art. 63 delle disp. att. c.c. per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, la sua mancanza non travolge la delibera di approvazione dei conti, essendo comunque possibile agire per il recupero del credito condominiale secondo le procedure ordinarie.
