Coloro che decidono di acquistare un immobile, nella quasi totalità dei casi, ricorrono ad una richiesta di mutuo da presentare in un istituto di credito di loro fiducia alle condizioni migliori possibili. La sottoscrizione di un contratto di mutuo con una banca, se da un lato ha come effetto positivo quello di fornire il denaro a chi è intenzionato a comprare casa, dall’altro comporta un notevole aumento di costi, dovuto al pagamento degli interessi da pagare in percentuale rispetto alla somma ottenuta in prestito ed al piano di ammortamento dello stesso.
Ricorrere ad un mutuo viene vista come l’unica opzione possibile, quando non si dispone della liquidità necessaria a pagare il prezzo del bene in un’unica soluzione. Tuttavia, quello che non tutti sanno è che la legge offre una valida alternativa alla richiesta di mutuo: la cosiddetta vendita con riserva di proprietà, o vendita con patto di riservato dominio.
Prevista dall’art. 1523 del c.c., essa comporta che il compratore ed il venditore concludano un accordo, in virtù del quale il compratore acquisterà la proprietà del bene, pagandone le rate direttamente al venditore.
Così facendo, il compratore entrerà subito in possesso del bene, assumendosene tutti i rischi come se fosse il proprietario, ma ne diventerà a tutti gli effetti proprietario solo una volta pagata l’ultima rata. Un ulteriore effetto positivo di questo tipo di contratto è che non solo viene abbattuto il costo degli interessi, ma l'importo delle singole rate è deciso insieme dal compratore e dal venditore, i quali potranno pattuirlo tra loro.
Normalmente, gli atti di compravendita si perfezionano con la consegna del bene. Da quel momento, l’effetto principale della consegna è quello di trasferire tutte le responsabilità relative alla distruzione o rovina del bene in capo all’acquirente.
Invece, come già detto, nella vendita con patto di riservato dominio il compratore assume tutti i rischi relativi al perimento del bene come se ne fosse il proprietario, ma di fatto non lo è e non lo diventerà fino al pagamento dell’ultima rata.
Questa disposizione trova le sue radici nella necessità di tutelare il venditore, in quanto il compratore con riserva di proprietà acquista il godimento del bene senza ancora aver pagato il prezzo e ben potrebbe provocarne la rovina.
Va specificato che la vendita con riserva di proprietà è un contratto diverso dal rent to buy, in quanto nel primo il trasferimento di proprietà si perfeziona automaticamente, al momento del pagamento dell’ultima rata, mentre nel secondo tipo contrattuale la proprietà non si trasferisce automaticamente, ma sarà necessario, per le parti, sottoscrivere un ulteriore atto che abbia ad oggetto il trasferimento di proprietà dal locatore al conduttore.
Di conseguenza, nel rent to buy il conduttore, pagate tutte le rate, può sempre decidere di non acquistare il bene, mentre nella vendita con riserva di proprietà il contratto è unico, concluso tra le parti all’inizio del pagamento rateale, e tutti i suoi effetti si producono in automatico, una volta portata a termine la rateizzazione.
A conferma di questo aspetto, va detto che le imposte di registro, ipotecarie e catastali, così come l’IVA – che normalmente si pagano al momento della stipula dell'atto di compravendita – verranno pagate dall’acquirente già in partenza, prima ancora di procedere al pagamento rateale, al momento della stipula dell’atto di vendita con patto di riservato dominio.
Inoltre, qualora l’acquirente ometta di pagare le rate pattuite, il venditore avrà il diritto di risolvere il contratto ed ottenere la restituzione del bene. Mentre l’acquirente dovrà pagare tutte le spese di gestione del bene in suo possesso, il pagamento dell’IMU resterà di competenza del venditore sino a quando il trasferimento della proprietà non sarà effettivamente avvenuto.
Ecco delineata un'alternativa che è bene conoscere, posto che nei tempi attuali è sempre più difficile avere le garanzie necessarie all'ottenimento di un mutuo ipotecario.
Ricorrere ad un mutuo viene vista come l’unica opzione possibile, quando non si dispone della liquidità necessaria a pagare il prezzo del bene in un’unica soluzione. Tuttavia, quello che non tutti sanno è che la legge offre una valida alternativa alla richiesta di mutuo: la cosiddetta vendita con riserva di proprietà, o vendita con patto di riservato dominio.
Prevista dall’art. 1523 del c.c., essa comporta che il compratore ed il venditore concludano un accordo, in virtù del quale il compratore acquisterà la proprietà del bene, pagandone le rate direttamente al venditore.
Così facendo, il compratore entrerà subito in possesso del bene, assumendosene tutti i rischi come se fosse il proprietario, ma ne diventerà a tutti gli effetti proprietario solo una volta pagata l’ultima rata. Un ulteriore effetto positivo di questo tipo di contratto è che non solo viene abbattuto il costo degli interessi, ma l'importo delle singole rate è deciso insieme dal compratore e dal venditore, i quali potranno pattuirlo tra loro.
Normalmente, gli atti di compravendita si perfezionano con la consegna del bene. Da quel momento, l’effetto principale della consegna è quello di trasferire tutte le responsabilità relative alla distruzione o rovina del bene in capo all’acquirente.
Invece, come già detto, nella vendita con patto di riservato dominio il compratore assume tutti i rischi relativi al perimento del bene come se ne fosse il proprietario, ma di fatto non lo è e non lo diventerà fino al pagamento dell’ultima rata.
Questa disposizione trova le sue radici nella necessità di tutelare il venditore, in quanto il compratore con riserva di proprietà acquista il godimento del bene senza ancora aver pagato il prezzo e ben potrebbe provocarne la rovina.
Va specificato che la vendita con riserva di proprietà è un contratto diverso dal rent to buy, in quanto nel primo il trasferimento di proprietà si perfeziona automaticamente, al momento del pagamento dell’ultima rata, mentre nel secondo tipo contrattuale la proprietà non si trasferisce automaticamente, ma sarà necessario, per le parti, sottoscrivere un ulteriore atto che abbia ad oggetto il trasferimento di proprietà dal locatore al conduttore.
Di conseguenza, nel rent to buy il conduttore, pagate tutte le rate, può sempre decidere di non acquistare il bene, mentre nella vendita con riserva di proprietà il contratto è unico, concluso tra le parti all’inizio del pagamento rateale, e tutti i suoi effetti si producono in automatico, una volta portata a termine la rateizzazione.
A conferma di questo aspetto, va detto che le imposte di registro, ipotecarie e catastali, così come l’IVA – che normalmente si pagano al momento della stipula dell'atto di compravendita – verranno pagate dall’acquirente già in partenza, prima ancora di procedere al pagamento rateale, al momento della stipula dell’atto di vendita con patto di riservato dominio.
Inoltre, qualora l’acquirente ometta di pagare le rate pattuite, il venditore avrà il diritto di risolvere il contratto ed ottenere la restituzione del bene. Mentre l’acquirente dovrà pagare tutte le spese di gestione del bene in suo possesso, il pagamento dell’IMU resterà di competenza del venditore sino a quando il trasferimento della proprietà non sarà effettivamente avvenuto.
Ecco delineata un'alternativa che è bene conoscere, posto che nei tempi attuali è sempre più difficile avere le garanzie necessarie all'ottenimento di un mutuo ipotecario.