Le tabelle millesimali sono lo strumento principale attraverso il quale vengono ripartite le singole voci di spesa nel bilancio consuntivo e preventivo del condominio, e sono chiamate a tradurre in numeri le disposizioni degli artt. 1123 e 1124 del c.c., esprimendo la proporzione tra il valore del singolo appartamento e la quota di comproprietà di ciascun condomino sulle parti comuni.
L’art. 68 disp.att. del c.c., prevede che le tabelle millesimali siano allegate alregolamento di condominio, obbligatorio, ex art. 1138 del c.c., per edifici che abbiano più di dieci proprietari.
Indipendentemente dal fatto che il regolamento condominiale abbia natura assembleare (si intende per assembleare il regolamento approvato dal consesso condominiale a maggioranza), o contrattuale (si intende contrattuale il regolamento predisposto unilateralmente dal costruttore e allegato ai singoli rogiti di vendita degli appartamenti), per la modifica delle tabelle millesimali, viene prevista una disciplina peculiare dettata dall’art. 69 disp. att. del c.c.
Prima di illustrare tale articolo è, tuttavia, opportuno citare per la sua importanza, anche se anteriore alla riforma del condominio del 2012, il principio espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010.
Con tale importante arresto le Sezioni Unite hanno ritenuto che le tabelle millesimali, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, non ne condividono la medesima natura, in quanto esse non sono un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma servono solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti. Come necessaria conseguenza al ragionamento che si è sopra riportato, le Sezioni Unite hanno concluso che per la modifica delle tabelle millesimali, siano esse di natura contrattuale o assembleare, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art 1136 2° co. del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio).
Successivamente a tale importante pronuncia interviene il legislatore con la riforma del condominio portata dalla l. n. 220 dell’11.12.2012, ed in particolare con la modifica dell’art. 69 disp.att. del c.c., il quale deve trovare applicazione per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali (regolamento assembleare) o convenzionali (regolamento contrattuale). Con tali modifiche, il legislatore sembra sconfessare le conclusioni raggiunte dalle Sezioni Unite, disponendo che: “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale… possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.
Il ritorno allo stringente criterio della unanimità per la modifica della tabella millesimale, trova una sua repentina deroga, sempre all’interno del 1°comma dell’art. 69 disp. att. del c.c., quando la stessa sia la conseguenza di un errore, oppure vi siano delle mutate condizioni strutturali dell’edificio. In questi casi, la tabella millesimale può essere modificata, anche nell’interesse di un solo condomino, applicando le maggioranze qualificate di cui all’art. 1136 del c.c. 2° comma, in luogo della unanimità.
È importante sottolineare come, nei casi in cui trovi applicazione le maggioranze di cui all’art. 1136 2° co. del c.c., qualora queste non vengono raggiunte, e nonostante ciò la delibera trovi comunque approvazione da parte dell’assemblea, saremmo in presenza di un mero vizio di annullabilità della stessa, e di conseguenza la decisione della assemblea deve essere impugnata entro i rigidi termini perentori dell’art. 1137 del c.c. (30 giorni decorrenti dalla data della deliberazioni per dissenzienti o astenuti, o dalla data della comunicazione per i condomini assenti).
È a questo punto importante chiedersi quale sia l’errore rilevante ai sensi dell’art. 69 disp. att del c.c. che consente una modifica delle tabelle millesimali a colpi di maggioranza, in luogo del più stringente criterio dell’unanimità.
Secondo una recente pronuncia della Corte di Cassazione, Sez. II, n. 19797 del 4 ottobre 2016, devono considerarsi errori rilevanti quelli che: causano un apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, e siano obbiettivamente verificabili.(ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili. Restano pertanto esclusi, ai fini della rilevanza dell’errore ex art. 69 disp. att. del c.c., i criteri soggettivi, che dipendono dal libero apprezzamento del tecnico chiamato a redigere le tabelle (ad es.: d’ordine estetico e simili).
Quali maggioranze e presupposti servono per modificare le tabelle millesimali condominiali?
