La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21043 dell’11 settembre 2017, ha fornito alcune interessanti precisazioni in tema di revisione delle tabelle millesimali di un condominio.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, un condomino aveva agito in giudizio, al fine di ottenere la revisione delle tabelle millesimali del condominio, in quanto, successivamente alla relativa approvazione, “erano state trasformate alcune unità immobiliari che le avevano rese non più rispondenti allo stato dei luoghi”.
Evidenziava il condomino, in particolare, che alcuni locali al pianterreno, di proprietà di un’altra condomina, “erano stati fusi in un’unica unità immobiliare a destinazione abitativa, ed analoghe trasformazioni avevano interessato altre unità”.
Il Tribunale, pronunciatosi in primo grado, aveva rigettato la domanda del condomino, ma la sentenza era stata parzialmente riformata dalla Corte d’appello, la quale aveva disposto la modifica delle tabelle condominiali, seppur “limitatamente a quella generale di proprietà ed a quella di riparto delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale”.
Secondo la Corte d’appello, in particolare, sussisteva, nel caso di specie, il presupposto di cui all’art. 69 disp. att. cod. civ. per la revisione delle tabelle millesimali, dal momento che era intervenuta “una variazione di consistenza e mutamento di destinazione d’uso” di un’unità immobiliare.
Ritenendo la decisione ingiusta, altri condomini avevano deciso di rivolgersi alla Corte di Cassazione, nella speranza di ottenere l’annullamento della sentenza resa dalla Corte d’appello.
La Corte di Cassazione riteneva, in effetti, che la Corte d’appello avesse errato nel disporre la revisione delle tabelle millesimali, accogliendo il ricorso proposto dai condomini.
Evidenziava la Cassazione, in particolare, che il giudice di secondo grado, nel valutare l’opportunità di rivedere le tabelle millesimali, “deve computare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (superficie, altezza di piano, luminosità, esposizione) che incidono sul valore effettivo di esse”, cosa che, nel caso di specie, non era stata fatta.
Precisava la Cassazione, infatti, che, “ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, il valore di ogni piano o porzione di piano va determinato prendendo in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive”.
Nel caso di specie, invece, la Corte d’appello aveva erroneamente escluso dal computo dei valori delle unità immobiliari le pertinenze che fuoriuscivano dal perimetro dell’edificio condominiale.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso proposto dai condomini, annullando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’appello, affinchè la medesima decidesse nuovamente sulla questione.
La Corte di Cassazione ha precisato che, al fine di valutare se debbano essere modificate le tabelle millesimali, devono essere computati i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (superficie, altezza di piano, luminosità, esposizione) che incidono sul valore effettivo di esse.
