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Articolo 8 Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice

(L. 26 maggio 1965, n. 590)

[Aggiornato al 16/07/2022]

Dispositivo dell'art. 8 Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice

Fonti → Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice → Titolo I - Provvedimenti per lo sviluppo della proprietà coltivatrice

In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno quattro anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione sempreché siano coltivatori manuali o continuino l'esercizio dell'impresa familiare in comune.

Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.

Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di sei mesi decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti(1).

Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura competente, di aver presentato domanda ammessa all'istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell'articolo 1, il termine di cui al precedente comma è sospeso fino a che non sia stata disposta la concessione del mutuo ovvero fino a che l'Ispettorato non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria, compiuta e, comunque, per non più di un anno. In tal caso l'ispettorato provinciale dell'agricoltura deve provvedere entro quattro mesi dalla domanda agli adempimenti di cui all'articolo 3, secondo le norme che saranno stabilite dal regolamento di esecuzione della presente legge.

In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.

Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non può essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l'avente titolo che entro quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione.

Se il componente di famiglia coltivatrice, il quale abbia cessato di far parte della conduzione colonica in comune, non vende la quota del fondo di sua spettanza entro cinque anni dal giorno in cui ha lasciato l'azienda, gli altri componenti hanno diritto a riscattare la predetta quota al prezzo ritenuto congruo dall'ispettorato provinciale, dell'agricoltura, con le agevolazioni previste dalla presente legge, sempreché l'acquisto sia fatto allo scopo di assicurare il consolidamento di impresa coltivatrice familiare di dimensioni economicamente efficienti. Il diritto di riscatto viene esercitato, se il proprietario della quota non consente alla vendita, mediante la procedura giudiziaria prevista dalle vigenti leggi per l'affrancazione dei canoni enfiteutici.

L'accertamento delle condizioni o requisiti indicati dal precedente comma è demandato all'Ispettorato agrario provinciale competente per territorio.

Ai soggetti di cui al primo comma sono preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Il comma 6 è stato modificato dall'art. 224, comma 4 del D.L.19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni dalla L. 17 luglio 2020, n. 77, il quale ha altresì disposto che "Tale previsione si applica a tutti i giudizi pendenti alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto".

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Consulenze legali
relative all'articolo 8 Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

P.M. chiede
mercoledì 08/04/2026
“Un agricoltore che coltiva i suoi terreni tramite una società semplice agricola (soci IAP lui e la figlia) scopre nel maggio 2025 che 11 mesi prima è stato venduto un terreno agricolo confinante con i suoi per più lati. Acquisita copia dell'atto di vendita, nel quale viene detto che non ci sono diritti di prelazione da parte del confinante, invia entro i 12 mesi dall'atto una raccomandata a.r. al venditore e all'acquirente reclamando il proprio diritto.
Il venditore dopo qualche giorno risponde tramite raccomandata che non esiste titolo di prelazione perché il terreno era locato e l'affittuario aveva rinunciato all'acquisto (ma il contratto era cessato per scadenza naturale prima dell'atto).
Domanda : che termini ho dalla sua raccomandata di reclamo o da quella di risposta negativa del venditore per iniziare una procedura giudiziaria per il riconoscimento del diritto di prelazione ?”
Consulenza legale i 11/04/2026
La vicenda descritta nel quesito richiede di esaminare la disciplina della prelazione e del riscatto agrario, con particolare riferimento alla posizione del proprietario coltivatore diretto (o imprenditore agricolo professionale) confinante e, soprattutto, ai termini per l’esercizio dell’azione giudiziaria conseguente alla sua violazione.
Il caso in esame rientra, infatti, nello schema tipico delineato dall’art. 7 della legge 14 agosto 1971 n. 817, norma che estende il diritto di prelazione al proprietario di fondi confinanti (oggi anche imprenditore agricolo professionale iscritto alla previdenza agricola), purché non vi siano sul fondo alienato soggetti titolari di prelazione c.d. “forte”, quali affittuari coltivatori diretti, mezzadri o coloni, i quali godono di un diritto preferenziale ai sensi dell’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590.

Nella particolare fattispecie che qui viene in considerazione, il confinante esercita l’attività agricola tramite una società semplice agricola, i cui soci sono imprenditori agricoli professionali, circostanza che, alla luce del d.lgs. n. 99/2004 e successive modifiche, consente di riconoscere in capo alla società stessa (e, quindi, indirettamente ai soci) la titolarità del diritto di prelazione agraria, purché sussistano i requisiti soggettivi richiesti dalla legge.
Tale impostazione risulta ormai pacifica in giurisprudenza e coerente con l’evoluzione normativa, che ha equiparato, sotto questo profilo, l’imprenditore agricolo professionale al coltivatore diretto.

Ciò posto, il nodo centrale della questione riguarda la mancata notifica della proposta di vendita, presupposto per l’esercizio della prelazione.
L’art. 8, comma 4, della legge n. 590/1965 stabilisce, infatti, che il proprietario deve comunicare al titolare del diritto di prelazione gli elementi essenziali della vendita (prezzo, acquirente, condizioni), assegnando un termine di trenta giorni per l’esercizio del diritto; qualora tale notifica manchi, la legge predispone un rimedio specifico, ovvero il diritto di riscatto agrario, che consente al soggetto pretermesso di subentrare all’acquirente alle medesime condizioni pattuite.

Il termine per l’esercizio del riscatto è espressamente fissato dalla legge in un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, termine che ha natura decadenziale e che, secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato, non è soggetto a sospensione né interruzione, trattandosi di un limite temporale posto a tutela della certezza dei traffici giuridici.
Tale impostazione è coerente con la funzione del riscatto agrario, il quale costituisce un rimedio eccezionale alla violazione del diritto di prelazione e deve, pertanto, essere esercitato entro un arco temporale rigidamente determinato.

Nel caso concreto, l’agricoltore ha appreso della vendita a distanza di undici mesi dalla sua conclusione e, entro l’anno dalla trascrizione, ha inviato una raccomandata al venditore e all’acquirente, reclamando il proprio diritto.
Tuttavia, tale iniziativa, pur rilevante sotto il profilo sostanziale (quale manifestazione della volontà di esercitare il diritto), non è idonea a interrompere o prorogare il termine decadenziale per l’esercizio del riscatto, per il quale si richiede necessariamente la proposizione di un’azione giudiziaria entro il termine annuale previsto dalla legge.
Ne consegue che il termine per agire non decorre né dalla raccomandata inviata dall’avente diritto né dalla risposta negativa del venditore, ma esclusivamente dalla data di trascrizione dell’atto di compravendita; entro un anno da tale data l’agricoltore dovrà introdurre il giudizio di riscatto agrario, a pena di decadenza definitiva dal diritto, senza che possano assumere rilievo atti stragiudiziali o prese di posizione delle parti.

Quanto alla difesa del venditore, il quale sostiene l’inesistenza del diritto di prelazione per la presenza di un affittuario che avrebbe rinunciato all’acquisto, essa appare, alla luce dei fatti esposti, non decisiva, in quanto la giurisprudenza ritiene che la sussistenza del diritto di prelazione debba essere valutata con riferimento al momento in cui ha inizio la vicenda traslativa, ossia quando sorge l’obbligo di comunicazione della proposta di vendita.
In tal senso si è espressa la Corte d’Appello di Napoli (sent. n. 511/2024), affermando che l’accertamento dei requisiti deve essere condotto con riguardo al momento genetico del trasferimento, poiché è in quel momento che il titolare del diritto deve essere posto in condizione di esercitarlo.

Se, come indicato, il contratto di affitto era cessato per scadenza naturale prima della vendita, deve ritenersi che non vi fosse un affittuario titolare del diritto di prelazione “primario”, con conseguente operatività della prelazione del confinante, ai sensi dell’art. 7 della legge n. 817/1971; peraltro, la circostanza che un precedente affittuario abbia rinunciato all’acquisto non è di per sé sufficiente a escludere il diritto del confinante, specie se al momento della vendita il rapporto agrario non era più in essere.
In tale prospettiva, il giudizio di riscatto si configurerà come un accertamento complesso, in cui il giudice dovrà verificare, in via preliminare, la titolarità del diritto di prelazione in capo all’attore e, quindi, la sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla legge; solo in presenza di tali condizioni sarà possibile accogliere la domanda e disporre il subentro dell’attore nel contratto di compravendita, con effetti retroattivi.

La giurisprudenza di legittimità ha, altresì, chiarito che il riscatto agrario costituisce un rimedio generale alla violazione della prelazione e che, in caso di concorso tra più aventi diritto, il giudice deve individuare il soggetto che meglio realizza la finalità di ampliamento e razionalizzazione dell’azienda agricola, secondo criteri oggettivi e non discrezionali (Cass. civ., Sez. III, ord. n. 9570/2024), confermando la funzione pubblicistica dell’istituto.

In termini sintetici, dunque, può dirsi che, nel caso prospettato, il termine per promuovere l’azione giudiziaria di riscatto agrario è quello di un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita, senza che rilevino né la raccomandata inviata dall’avente diritto né la successiva risposta del venditore.
Avendo l’agricoltore nel maggio 2025 già consumato undici mesi prima di attivarsi, egli disponeva a quella data di un margine temporale estremamente ridotto per introdurre il giudizio, ciò che non risulta essere stato fatto, risultando così definitivamente decaduto dal relativo diritto.

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S. Z. chiede
giovedì 11/12/2025
“Buonasera,
Ho bisogno di una consulenza in quanto ho un terreno da vendere, due persone sono interessate all’ acquisto, entrambi sono confinanti e uno ha una azienda agricola.
Il proprietario dell’azienda agricola ha fatto un accordo con mio nonno ( non scritto ) il quale avrebbe acquistato i terreni e in cambio avrebbe fatto manutenzione ogni anno ( mio nonno ha pagato con vaglia postali i costi della manutenzione)
Telefonicamente il sig. Tizio ha confermato il suo interesse per l’acquisto e rivendica l’accordo verbale, inoltre mi ha informato che secondo la legge essendo titolare di una azienda spetta di diritto per la stessa e perché è confinante

Nel caso decidessi di non venderli al sig. Tizio, dovrei rimborsare lo stesso con euro 1.000,00 per i lavori svolti dal 2020 ad oggi.
Specifico che mio nonno è morto nel 2023.

Cordiali saluti”
Consulenza legale i 17/12/2025
Sulla base degli elementi forniti, il rapporto intercorso tra Tizio e il nonno dell’attuale proprietario del fondo non appare suscettibile di essere qualificato come rapporto agrario in senso proprio, né tantomeno come titolo idoneo a fondare un diritto di godimento sul bene.
Dalla descrizione emerge, infatti, che Tizio non ha mai esercitato un’attività di coltivazione del terreno per trarne un’utilità economica diretta, ma si è limitato a curarne e mantenerne lo stato, svolgendo attività materiali di manutenzione ordinaria o comunque conservativa, con rimborso delle spese sostenute da parte del nonno mediante vaglia postali.

Tale modalità di svolgimento del rapporto esclude tanto la sussistenza di un affitto agrario, quanto quella di un comodato o di altre figure tipiche dei contratti agrari, nelle quali l’elemento centrale è rappresentato dalla concessione del fondo per l’esercizio dell’impresa agricola e dalla connessione funzionale tra godimento del bene e attività produttiva.
Nel caso di specie, l’assenza di un corrispettivo, di una consegna del fondo per la coltivazione e di una gestione economica del terreno consente piuttosto di ricondurre il rapporto a una prestazione d’opera (art. 2222 del c.c.) o a un incarico di fatto, anche di natura occasionale, finalizzato alla conservazione del bene nell’interesse del proprietario dell’epoca, senza che ciò abbia comportato l’insorgenza di diritti reali o personali di godimento in capo a Tizio.
Questa qualificazione incide in modo decisivo sulla pretesa di Tizio di vantare un diritto di prelazione fondato sull’accordo verbale intercorso con il nonno, poiché tale accordo, quand’anche provato, non è idoneo a trasformarlo in affittuario o coltivatore del fondo, né a conferirgli una posizione assimilabile a quelle tutelate dalla normativa sulla prelazione agraria.

Resta, a questo punto, da valutare se Tizio possa far valere un autonomo diritto di prelazione agraria quale proprietario confinante e titolare di azienda agricola.
Nel concetto di prelazione agraria si distinguono due distinti diritti, rispondenti peraltro a diverse finalità, e precisamente la prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo (art. 8 Legge n. 590/1965, Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice) e la prelazione spettante al proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 Legge 14.08.1971, n. 817).
Tradizionalmente il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto, ma la riforma dell’impresa agricola ha esteso tale diritto anche alle società agricole di persone (società semplici, s.n.c., s.a.s.), purché almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto (D.lgs. 29.03.2004 n. 99, modificato dal D.lgs. 27.05.2005 n. 101).
Successivamente il diritto di prelazione agraria per l’acquisto del fondo confinante è stato esteso agli imprenditori agricoli professionali iscritti alla gestione previdenziale agricola INPS.

Ora, dal quesito non risulta con certezza che Tizio sia in possesso di tali requisiti in modo pieno e attuale, sicché la sua pretesa di prelazione non può ritenersi automaticamente fondata sulla sola circostanza di essere titolare di un’azienda agricola e proprietario confinante.
Sarà dunque necessario verificare in concreto la sua posizione soggettiva, poiché solo in presenza dei presupposti di legge il proprietario del fondo sarà tenuto a notificargli la proposta di alienazione alle condizioni previste, restando altrimenti libero di vendere a terzi, incluso l’altro confinante interessato all’acquisto.
Ne consegue che il proprietario del terreno, in assenza di un valido ed esercitabile diritto di prelazione in capo a Tizio, può legittimamente scegliere di non vendere a quest’ultimo, senza che l’accordo verbale intercorso con il nonno o l’attività di manutenzione svolta negli anni possano costituire un vincolo giuridico alla libertà di disporre del bene.

Quanto, infine, alla questione dell’eventuale rimborso dei lavori eseguiti da Tizio dal 2020 ad oggi, la risposta non può che essere articolata e prudente.
Un diritto al rimborso non può essere desunto automaticamente dalla sola esecuzione delle opere, ma richiede la prova rigorosa che tali attività siano state richieste o quantomeno autorizzate dal proprietario del fondo, o da chi fosse legittimato a rappresentarlo, e che non siano già state integralmente compensate mediante i rimborsi effettuati dal nonno.
Inoltre, Tizio dovrebbe dimostrare che gli interventi abbiano comportato un effettivo incremento di valore del terreno e non si siano risolti in mere attività di manutenzione ordinaria, normalmente poste a carico di chi le esegue nell’ambito di un incarico di fatto.
Non ricorrendo una situazione di possesso, non appare direttamente applicabile la disciplina dettata dall’art. 1150 del c.c., sicché ogni pretesa restitutoria dovrebbe essere valutata, caso per caso, sul piano dell’eventuale arricchimento senza causa o dell’adempimento di un incarico, con onere probatorio integralmente gravante su Tizio.

In conclusione, il rapporto pregresso non attribuisce a Tizio né un diritto di prelazione fondato sull’accordo verbale, né un automatico diritto al rimborso delle attività svolte, restando la posizione del proprietario sostanzialmente libera, salvo il rigoroso accertamento dei presupposti di legge in tema di prelazione agraria e delle condizioni per un’eventuale pretesa restitutoria.

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M. S. chiede
giovedì 06/02/2025
“Buonasera in relazione al diritto di prelazione volevo fare una domanda. Sono titolare di un azienda agricola e posseggo in fitto un appezzamento di terreno da oltre quarant'anni. Pochi giorni fa ero intenzionato ad acquistare un terreno confinante abbandonato da decenni ma solo tramite una visura catastale mi accorgo che circa quattro anni fa il terreno in questione è stato venduto ad una persona a mia insaputa. Non ho ricevuto nessuna lettera di avviso. A questo punto potrei avere una rivalsa? Sono passati circa quattro anni dall'atto di vendita ed il terreno è rimasto ancora nello stato iniziale, motivo fondamentale per cui non ho avuto mai possibili sospetti.”
Consulenza legale i 10/02/2025
La disciplina legislativa della prelazione agraria è rimasta sostanzialmente ferma agli anni ’60 e ’70 del secolo scorso, risultando a tutt’oggi disciplinata dalla Legge 26 maggio 1965 n. 590.
Nel concetto di prelazione agraria si distinguono due distinti diritti, rispondenti peraltro a diverse finalità: precisamente la prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo (art. 8 Legge n. 590/1965) e la prelazione spettante al proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 Legge n. 817/1971).


Tradizionalmente il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto, ma la riforma dell’impresa agricola ha esteso tale diritto anche alle società agricole di persone (società semplici, s.n.c., s.a.s.), purché almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto (D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, modificato dal D.Lgs. 27 maggio 2005, n. 101).
Successivamente il diritto di prelazione agraria per l’acquisto del fondo confinante è stato esteso agli imprenditori agricoli professionali iscritti alla gestione previdenziale agricola INPS.


Ora, come si è prima accennato, presupposto essenziale per il venire ad esistenza di tale diritto è la qualità soggettiva di colui che intende esercitarlo, potendosene avvalere soltanto i seguenti soggetti:
  1. l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante del fondo che si intende trasferire a titolo oneroso (così art. 8, comma 1 Legge n. 590/1965). In questo caso il diritto di prelazione ha lo scopo di consentire la riunione, in un unico soggetto, della proprietà e della conduzione del fondo agricolo.
  2. il coltivatore diretto che sia anche proprietario di terreni confinanti con il fondo offerto in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti (così art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817).
Anche in questo caso la finalità rimane quella di consentire la riunione, in un unico soggetto, della proprietà e della conduzione del fondo agricolo, oltre a quella di favorire la creazione di aziende agricole di maggiore estensione, attraverso l’accorpamento di fondi limitrofi e sempre in presenza della qualifica di coltivatore diretto.


Ai sensi dell’art. 1, comma 3 della Legge 28 luglio 2016, n. 154, che ha introdotto il numero 2-bis al comma 1 dell’art. 7 della Legge n. 817/1971, il diritto di prelazione agraria per l’acquisto del fondo confinante spetta anche agli imprenditori agricoli professionali iscritti alla gestione previdenziale agricola dell’INPS.


Nel caso in esame, colui che vorrebbe avvalersi della prelazione agraria non risulta rivestire alcuna delle qualità soggettive di cui sopra, trattandosi di soggetto titolare di azienda agricola, ma non proprietario del fondo confinante con quello oggetto di compravendita.
A ciò si aggiunga che, in ogni caso, dalla data della vendita risultano essere trascorsi circa quattro anni, mentre il comma 4 dell’art. 8 Legge n. 590/1965 dispone espressamente che, qualora il proprietario non provveda a notificare la proposta di alienazione, “l’avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa”.

In conclusione, non è possibile, nel caso di specie, pretendere di far valere il diritto di riscatto sul terreno confinante venduto.

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F. C. chiede
venerdì 08/11/2024
“Signori
sono proprietario possessore di un fondo agricolo di quindici ettari dei quali dieci ettari sono fittati a pascolo ad un allevatore di bovini, nel mentre cinque ettari, coltivarti a castagneto fruttifero, da anni sono concessi al signor XX YY con regolari contratti annuali per la raccolta dei frutti pendenti in ottobre.
Quest’ultimo, avendo appreso che io ho venduto il fondo con contratto preliminare al signor MARIO ha sbarrato l’ingresso al castagneto con catenaccio e lucchetto impedendo sia a mio personale di entrare per necessari lavori, sia al destinatario del ’preliminare’.---------------------

- A questo mio quesito avete già data esauriente risposta con le vostre Q202439219
e Q202439574 escludendo il diritto di prelazione da parte del signor XX YY
- L’avvocato al quale mi sono rivolto mi ha chiesto di comunicarvi che il signor XX YY ha un
castagneto confinante col mio castagneto e, quindi, potrebbe esercitare il diritto di prelazione.
- Ora che avete questa nuova informazione potete meglio esprimervi su diritto di prelazione.
Salute e saluti con pazienza e molte grazie.”
Consulenza legale i 14/11/2024
Chiaramente, la precisazione contenuta in questo nuovo quesito cambia i termini della questione.
La prelazione agraria è disciplinata, in primis, dall’art. 8 della L. 26/05/1965, n. 590, che la prevede in caso di trasferimento a titolo oneroso - o di concessione in enfiteusi - di fondi dati in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale. In tali casi il diritto di prelazione spetta, rispettivamente, all'affittuario, al mezzadro, al colono o al compartecipante, alle condizioni stabilite dai successivi commi della norma.
In secondo luogo, l’art. 7 della L. 14/08/1971, n. 817 ha esteso il diritto di prelazione, tra gli altri:
  • al coltivatore diretto, che sia proprietario di terreni confinanti con i fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti;
  • all'imprenditore agricolo professionale, che sia iscritto nella previdenza agricola e proprietario di terreni confinanti con i fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti.
Ai fini della sussistenza del diritto di prelazione di cui ci occupiamo, dunque, è necessario verificare se ricorrano i presupposti appena descritti.
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A. M. chiede
lunedì 03/06/2024
“Salve,
abbiamo stipulato un preliminare di compravendita per l’acquisto di un terreno.
Tale terreno (10 ettari di bosco ceduo) è stato frazionato per lo scopo di vendita da una particella più grande, interamente a bosco ceduo.
Il proprietario ha messo in vendita, insieme ad altre particelle sempre a bosco ceduo per altri 80 ettari, ed ha stipulato con un terzo un altro preliminare di compravendita con un terzo, specificando che una parte di una particella sarebbe stata frazionata per altro compratore.
Fino a qui nessun problema, il frazionamento è avvenuto come concordato.
La notizia della vendita è giunta ad un confinante di una delle altre particelle oggetto di vendita.
Il proprietario ha quindi fornito il preliminare stipulato con l’altro acquirente a questa Azienda Agricola Semplice.
L’azienda agricola ha risposto di voler esercitare il diritto di prelazione, avendone titolo, ma avendo trovato nel preliminare l’esclusione della parte di terreno oggetto di frazionamento ha menzionato di voler estendere il diritto anche a questa parte di terreno.

La domanda è:
se l’azienda agricola ha diritto anche a questa estensione del diritto di prelazione, considerando la vendita unica, e quindi fare o meno un atto che può essere impugnato e annullato.

Aggiungo alcuni dettagli che ritengo possano essere utili per la vostra valutazione:
1) I preliminari sono stati firmati nella stessa settimana anche se distinti, i contratti saranno separati
2) Nel nostro preliminare non c’è alcun riferimento all’altra vendita.
3) Non abbiamo alcuna relazione ne societaria ne familiare con l’altro compratore.
4) Non siamo coltivatori diretti. L’abitazione che erediterà mia moglie è dotata di caminetto e stufa a legna che potrebbero utilizzare la legna del bosco di proprietà
5) La particella oggetto di frazionamento è confinante su un lato con i terreni e le pertinenze dell’abitazione dei genitori di mia moglie (che sarà l’intestataria del terreno e unica erede).
6) La particella frazionata non ha colture diverse ed è in continuità con l’intera proprietà, salvo essere un versante diverso di una collina sovrastante l’abitazione e il nuovo confine posto sul crinale di tale collinetta.
7) La particella frazionata ha acceso indipendente alla strada pubblica.
8) La parte restante della particella ha proprio accesso alla strada pubblica e strade interne usate per il taglio del bosco, il frazionamento non ha impatto (secondo quanto posso valutare) sulla relativa fruibilità di entrambe.

Grazie per l’attenzione, resto a disposizione per fornire eventuali ulteriori elementi necessari per la valutazione, in attesa di un cortese riscontro.”
Consulenza legale i 12/06/2024
La questione che si chiede di esaminare è giunta in diverse occasioni al vaglio della Corte di Cassazione, la quale si è pronunciata sul tema in modo abbastanza chiaro ed univoco.
Si vuole qui in particolare richiamare la sentenza della Corte di Cassazione, Sez. III civile, n. 13368 del 29.05.2018, così massimata:
“In materia di contratti agrari, il diritto di prelazione in favore del proprietario confinante con quello venduto, di cui all'art. 7, secondo comma, legge n. 817 del 1971, sussiste anche nell'ipotesi in cui, in occasione dell'alienazione, siano creati artificiosi diaframmi al fine di eliminare il requisito della confinanza fisica tra i suoli, onde precludere l'esercizio del diritto di prelazione. Allo scopo, peraltro, non e sufficiente che una porzione di fondo sia stata riservata alla parte alienante esclusivamente al fine di evitare il sorgere del diritto di prelazione o che lo sfruttamento dei fondi, risultanti dalla divisione, sia meno razionale che non la conduzione dell'intero, originario, complesso, ma e indispensabile che la porzione costituente la fascia confinaria, per le sue caratteristiche, sia destinata a rimanere sterile e incolta o sia, comunque, inidonea a qualsiasi sfruttamento coltivo autonomo, si che possa concludersi che la porzione non ceduta e priva di qualsiasi utilità per l'alienante”.

Il ragionamento su cui si fonda la decisione della S.C. è quello secondo cui, in linea generale, il proprietario di un più vasto appezzamento di terreno può liberamente decidere di disporne la vendita frazionata, anche se vi si trova a confine un proprietario coltivatore diretto di fondo, il quale potrà di conseguenza esercitare il diritto di prelazione sulla sola porzione di fondo che dopo il frazionamento conservi ancora il carattere della contiguità materiale.
Al contrario, sempre secondo la S.C., la vendita frazionata non può ritenersi consentita (con conseguente diritto del prelazionario di esercitare la prelazione sull’intero fondo confinante) qualora il fondo costituisca un’unica unità colturale, la quale verrebbe meno a seguito del frazionamento.

Tale conclusione trova fondamento in una interpretazione sistematica delle Leggi 26.05.1965 n. 590 (art. 8) e 14.08.1971 n. 817, dalla cui lettura si desume che, al fine della prelazione e del riscatto agrario, per "fondo" deve intendersi un'estensione che abbia una propria autonomia colturale e produttiva.
Da ciò se ne fa conseguire che, potendo nel relativo concetto farsi rientrare tanto un'unità poderale (costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione), quanto un singolo terreno (anche di piccole dimensioni, che, rispetto ai terreni circostanti, sia distinto ed autonomo per caratteristiche della sua coltivazione e produttività), nel caso di vendita di un complesso di terreni attigui tra loro e confinanti solo in parte con un fondo appartenente a coltivatore diretto, per stabilire se il diritto di prelazione debba essere esercitato in relazione a tutti i terreni oggetto della vendita, ovvero soltanto a quelli a confine con la proprietà dell'avente diritto alla prelazione, si deve operare la seguente distinzione:
  1. se i terreni frazionati costituiscono un'unità poderale (nell'ambito della quale ogni terreno sia privo di propria autonomia coltivatrice), il confinante avrà diritto di esercitare la prelazione su tutti, malgrado il loro frazionamento;
  2. se, al contrario, quei terreni si configurano come un insieme di porzioni distinte e indipendenti l'una dall'altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive, la prelazione potrà esercitarsi con esclusivo riferimento a quelle porzioni confinanti con il fondo del coltivatore diretto (si veda in tal senso Cass. n. 1244/1995).

In buona sostanza, la vendita frazionata di quello che in origine costituiva un unico “fondo” deve considerarsi illegittima qualora le modalità del frazionamento siano tali da privare di autonoma utilizzabilità economica la striscia di confine residua, in quanto in tal caso essa avrebbe lo scopo o verrebbe comunque di fatto a vanificare il diritto di prelazione, sopprimendo l'utilità economica dell'appezzamento sul quale si concentra il requisito della confinanza, (così Cass. n. 6286/2008).

Sempre in tal senso può citarsi un altro precedente della S.C., e precisamente Cass. n. 5573/2003, ove si ribadisce che, in materia di contratti agrari, il diritto di prelazione in favore del proprietario confinante con quello venduto, di cui all’art. 7 comma 2 della Legge. n. 817 del 1971, sussiste anche nell'ipotesi in cui, in occasione dell'alienazione, siano creati artificiosi diaframmi al fine di eliminare il requisito della confinanza fisica tra i suoli, onde precludere l'esercizio del diritto di prelazione.
A tale scopo, tuttavia, non è sufficiente che una porzione di fondo sia stata riservata alla parte alienante esclusivamente al fine di evitare il sorgere del diritto di prelazione o che lo sfruttamento dei fondi, risultanti dalla divisione, sia meno razionale che non la conduzione dell'intero, originario, complesso, ma è indispensabile che la porzione costituente la fascia confinaria, per le sue caratteristiche, sia destinata a rimanere sterile e incolta o sia, comunque, inidonea a qualsiasi sfruttamento coltivo autonomo, sì che possa concludersi che la porzione non ceduta è priva di qualsiasi utilità per l'alienante.

In conclusione, sulla base degli argomenti addotti nel quesito, si ritiene che nel caso di specie sussistano fondate ragioni per negare alla società agricola confinante il diritto di prelazione che la medesima intende esercitare sull’intero fondo originariamente indiviso.
In particolare, la ragione principale dalla quale poter desumere l’esclusione di un intento elusivo della norma sul diritto di prelazione si ritiene debba ravvisarsi nella circostanza che il promittente alienante ha mantenuto a confine con la società prelazionaria una porzione di estensione ben maggiore rispetto a quella staccata e promessa in vendita al primo promittente acquirente, così potendosi ritenere soddisfatto il requisito della sua automona coltivazione e produttività.

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F. N. chiede
sabato 01/10/2022 - Toscana
“Gent.mi Avvocati, ho messo in vendita un appezzamento di terreno e stipulato un compromesso con la Società Caio SAS confinante, ho notificato (01/07/2022) ai confinanti mediante raccomandata A.R. il preliminare di vendita.
Il confinante Tizio, coltivatore diretto, ha esercitato il diritto di prelazione agraria (07/07/2022) documentando il possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti, entro quando deve essere pagato il prezzo? e il tempo da quando decorre?
Il termine di sei mesi, nel 6 comma art.8 legge 590/1965, riguarda solamente la prelazione dell’affittuario?
Grazie”
Consulenza legale i 07/10/2022
Il diritto di prelazione del confinante che sia anche coltivatore diretto è previsto dall’art. 7, comma 2, n. 2 L. 14/08/1971, n. 817; la norma, tuttavia, non detta per le ipotesi in essa previste una procedura particolare, limitandosi anzi a rinviare all’art. 8 della Legge 590/1965, dettato per la prelazione dell'affittuario.
Dunque, per il termine di pagamento e la relativa decorrenza deve farsi riferimento a quanto stabilito dal comma 6 di tale ultima norma, ai sensi del quale, in caso di esercizio del diritto di prelazione, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di sei mesi.
Detto termine decorre dal trentesimo giorno successivo all'avvenuta notifica da parte del proprietario della proposta di alienazione (prevista dal comma 4 dell’articolo in commento), salvo che sia diversamente pattuito tra le parti.
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