Articolo 104 Codice dell'ambiente

L’attuale situazione urbanistica dell’immobile non consente che lo stesso possa costituire oggetto di trasferimento immobiliare.
Difettano, infatti, sia la conformità catastale che quella urbanistica, presupposti entrambi indispensabili per poter trasferire a qualunque titolo un bene immobile.
La prima, ovvero la conformità catastale, attiene alla corrispondenza dello stato di fatto dell’immobile a quanto dichiarato ai fini tributari in catasto, mentre la conformità urbanistica attiene alla conformità dell’immobile alle disposizioni urbanistiche vigenti, tanto al momento della realizzazione degli interventi quanto all’attualità.
La conformità urbanistica si verifica attraverso il c.d. stato legittimo, ossia la corrispondenza tra lo stato di fatto e lo stato di diritto relativo all’immobile ( sussistenza di regolari titoli edilizi).

L’assenza di entrambe le conformità impedisce a qualunque notaio di ricevere l’atto pubblico di trasferimento immobiliare, pena la nullità di tale atto.
Sotto il profilo della relativa disciplina normativa vengono in considerazione:

1. per la conformità urbanistica l’art. 46 T.U.E., il quale statuisce che sono invalidi gli atti ove da essi non risultino per dichiarazione dell'alienante o dei condividenti gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attività.
2. per la conformità catastale l’art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modificazioni in L. 30 luglio 2010 n. 122, il quale ha aggiunto un nuovo comma 1 bis all’art. 29 L. 27 febbraio 1985 n. 52.

Per effetto di questa integrazione normativa, a decorrere dal giorno 1 luglio 2010, tutti gli atti pubblici e le scritture private autenticate che hanno per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, sempre a pena di nullità, oltre alla identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
La dichiarazione degli intestatari può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Come si evince dallo stesso dato letterale, la norma può essere suddivisa in due parti:

1. nella prima parte si persegue la c.d. “conformità oggettiva” degli immobili (la Circolare 2/2010 parla di “coerenza oggettiva”), cioè la conformità degli immobili esistenti alle risultanze del catasto;
2. nella seconda parte, invece, si persegue la “conformità soggettiva” (o “coerenza soggettiva”), cioè la corrispondenza tra le risultanze del catasto e quelle dei Registri Immobiliari.

La prima, ovvero la conformità oggettiva, va documentata attraverso una dichiarazione resa in atto dalla parte che dispone dell’immobile (o in alternativa da un tecnico abilitato); la seconda, invece, ossia la conformità soggettiva, costituisce oggetto di un accertamento demandato dalla norma al notaio.

Per quanto concerne l’ambito applicativo delle suddette normative, dalla loro semplice lettura se ne deduce agevolmente che deve trattarsi:

• di atti tra vivi, che determinino il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali di godimento (sono esclusi i diritti reali di garanzia, quali le ipoteche);
• di atti stipulati nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata;
• di atti che abbiano ad oggetto fabbricati già esistenti.

I limiti derivanti da tali norme, invece, non trovano applicazione nel caso del contratto preliminare ed, in genere, in qualunque caso di contratto avente ad oggetto effetti soltanto obbligatori tra le parti, dovendosi tuttavia pur sempre tenere presente che anche la sola irregolarità catastale può determinare l’impossibilità di dare esecuzione al contratto preliminare (per questa ragione, infatti, seppure il preliminare possa essere stipulato anche qualora manchi la conformità oggettiva o quella soggettiva, è bene disciplinare in modo puntuale la soluzione di questo problema, in modo che lo stesso possa essere superato prima della sottoscrizione del contratto definitivo).

Alla luce di quanto fin qui detto, dunque, l’acquirente diligente deve svolgere ogni indagine opportuna per appurare la regolarità urbanistica del bene e valutare la convenienza dell'affare, anche in riferimento ad una eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato, e ciò soprattutto in considerazione del fatto che le sanzioni amministrative ricadranno comunque su di lui.
Per tale ragione, anche qualora nel caso di specie il padre alienante decidesse di assumersi la responsabilità di dichiarare in atto pubblico che lo stato di fatto dell’immobile corrisponde al suo stato di diritto, menzionando quali titoli edilizi soltanto quelli di cui è in possesso, è bene essere coscienti del fatto che in ipotesi di successivi accertamenti di difformità dell’immobile sarà su colui che risulta a quel momento titolare del diritto di proprietà che ricadranno le conseguenze di natura amministrativa.

In considerazione del quadro normativo sopra delineato e tenuto conto, peraltro, dell’intento manifestato da colui che pone il quesito circa le modalità che si intendono utilizzare per conseguire la proprietà del bene, la soluzione più opportuna che si ritiene di suggerire è quella di concludere un contratto di locazione con patto di futura vendita, fattispecie negoziale che si caratterizza per la creazione di un collegamento contrattuale tra una locazione ed un preliminare di vendita.
In particolare, viene predisposto uno schema contrattuale per effetto del quale il locatore (promittente venditore) ed il conduttore (promissario acquirente) convengono che la locazione si "trasformi" poi in una compravendita, il cui prezzo è rappresentato (in tutto o in parte) dai canoni versati.
Si può trattare sia di un contratto preliminare "bilaterale" (entrambi i contraenti si obbligano alla stipula del contratto definitivo) o "unilaterale" (l’obbligo di stipulare il contratto definitivo sorge cioè solo per il locatore, mentre il conduttore rimane libero di stipulare il contratto definitivo).
Tale forma contrattuale determina soltanto il sorgere nell’immediato di effetti obbligatori tra le parti, mentre gli effetti traslativi saranno differiti al momento della stipula dell’atto definitivo di vendita.
Nel contratto andrà inserita una clausola per effetto della quale il locatore (promittente venditore) si obbliga a regolarizzare prima della stipula del contratto definitivo la situazione urbanistica e catastale dell’immobile, deducendo tale fatto quale condizione risolutiva del preliminare stesso.
Ovviamente tale accordo necessita poi di essere definito nei suoi dettagli, anche con riferimento ai soggetti in favore dei quali il canone di locazione dovrà essere versato (come accennato nel quesito).

Per quanto concerne la situazione del mancato collegamento dell’immobile alla rete fognaria, al di la di ciò che possono aver detto i tecnici comunali, si tenga presente che, in conformità a quanto previsto dall’art. 104 del codice ambiente, si tratta di un vero e proprio obbligo di legge, in cui assenza non può essere rilasciata la certificazione di abitabilità/agibilità dell’immobile, ma che non impedisce di stipulare validamente l’atto di compravendita, a condizione che l’acquirente sia messo a conoscenza di tale situazione, accettando ugualmente di sottoscrivere il contratto.