(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)
445 L'
art. 952 del c.c. delinea il diritto di superficie nel suo duplice profilo, distinguendo il caso in cui il dominus soli conceda ad altri il diritto di fare e mantenere sul suolo una nuova costruzione (concessione ad aedificandum) dal caso in cui la costruzione già esista sul fondo e il proprietario ne alieni la proprietà separatamente dalla proprietà del suolo. Limitandomi a dettare la disciplina meglio corrispondente alle ipotesi di maggior rilievo, ho lasciato alla dottrina il problema della configurazione giuridica della concessione ad aedificandum e del rapporto d'inerenza della costruzione al suolo. Per la risoluzione di tale problema può costituire un utile criterio direttivo la norma dell'ultimo comma dell'
art. 954 del c.c., secondo la quale il diritto di fare la costruzione si estingue per prescrizione per effetto del non uso ventennale. Questa disposizione, che non si applica evidentemente alla proprietà sulla superficie, dimostra che in sé la concessione ad aedificandum è un autonomo diritto reale su cosa altrui, che diventa un vero diritto di proprietà quando la costruzione è eseguita. L'
art. 953 del c.c. prevede l'ipotesi che la costituzione del diritto di superficie sia stata fatta per un tempo determinato; in questo caso è ovvio che, estinto il diritto di superficie, la costruzione, per la naturale espansione del diritto di proprietà, venga nuovamente a formare oggetto del diritto del proprietario del suolo.
446 Il superficiario, quale proprietario della costruzione, ne ha la libera disponibilità: può alienarla e farne oggetto di diritti reali; ma, se il diritto di superficie fu costituito ad tempus, la scadenza del termine segna anche l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. Per contro, data la consolidazione che viene ad operarsi della proprietà del suolo con la proprietà della costruzione, i diritti gravanti sul primo si estendono alla seconda (
art. 954 del c.c., primo comma). Questa regola incontra però un limite nel disposto dell'
art. 2816 del c.c., primo comma — del quale farò più oltre cenno — secondo cui le ipoteche iscritte contro il proprietario del suolo non si estendono alla superficie. Quanto ai contratti di locazione conclusi dal superficiario, questi non durano che per l'anno in corso alla scadenza del termine a cui il diritto del superficiario è legato (art. 954, secondo comma). Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l'estinzione del diritto di superficie. Il superficiario può ricostruire sul suolo, almeno finché non sia scaduto il termine per cui il diritto di superficie sia stato eventualmente costituito (art. 954, terzo comma). Le norme accennate si applicano anche alla così detta proprietà sotterranea (
art. 955 del c.c.). Ho escluso la possibilità della costituzione del diritto di superficie per le piantagioni (
art. 956 del c.c.), aderendo al voto di competenti organi ed enti, i quali hanno rilevato il danno che all'incremento dell'agricoltura deriva dall'esistenza di una proprietà vegetale separata da quella del suolo.