Articolo 2811 Codice Civile

Estensione dell'ipoteca ai miglioramenti ed alle costruzioni

Una volta costituita l'ipoteca sopra il bene che ne è capace essa si estende, dice l'articolo in esame, ai miglioramenti, nonchè alle co­struzioni ed altre accessioni dell'immobile ipotecato. Il concetto di estensione suppone che si tratti di miglioramento, ornamento ed accre­scimento sopravvenuto, come dicevano espressamente il codice Napo­leone ed i codici preesistenti in Italia, condizione che, giustamente, non fu riprodotta dall'art. 1966 del codice del 1865 né dal nuovo codice perché ritenuta superflua.

Per miglioramenti devono intendersi le spese e i lavori utili fatti per aumentare il valore del bene soggetto ad ipoteca : piantagioni, scoli, drenaggi, riparazioni, ricostruzioni ecc.

Le costruzioni alle quali si estende l'ipoteca sono tutte quelle che hanno un rapporto di connessione e di accessorietà con l'immobile ipo­tecato : ad esempio, se l'ipoteca fu costituita sopra un edificio di un sol piano e il debitore vi sopraeleva un secondo e un terzo, l'ipoteca com­prenderà anche i piani aggiunti. Parimenti, se l'ipoteca è costituita sopra un fondo rustico e il proprietario vi ha edificato una palazzina, l'ipoteca si estenderà a questa. Ma, perché l'estensione della ipoteca è determinata dal carattere appunto dei nuovi beni che essa va a colpire, cosi sono da escludere quelle costruzioni che, benchè aggiunte all'immobile prima ipotecato, e benchè temporaneamente destinate al migliore e più proficuo uso e servizio di questo, nondimeno costituiscono una proprietà distinta, avente un proprio suo particolare valore. Così, se accanto ad un edificio destinato ad uso di albergo ne sorge un altro come succursale, e vi si stabilisce anche un passaggio interno, non per questo il secondo edificio verrà colpito dall’ipoteca che gravava sul primo : manca il carattere di accessorietà, nel senso giuridico, dell'uno rispetto all'altro.

S'intende, peraltro, che le parti possono, convenzionalmente, limitare l'ipoteca a ciò che esiste al momento della costruzione.


Miglioramenti e costruzioni eseguite da un terzo

La ipoteca si estende anche ai miglioramenti ed alle costruzioni eseguite da un terzo. Qui, però, bisogna distinguere. Se il terzo ha co­struito sul suolo altrui in virtù di convenzione, la quale sia stata trascritta prima dell'iscrizione dell'ipoteca, potrà opporla al creditore ipotecario per escludere l'estensione dell'ipoteca ; ma se fu trascritta dopo non sarà opponibile al creditore iscritto (art. 2644), il quale conserva il diritto di estendere l'ipoteca alle nuove costruzioni o piantagioni.

Se il terzo ha costruito senza il consenso del proprietario si appli­cherà l'art. 936, e cioè il proprietario potrà optare tra il mantenimento dell'opera nuova, pagando, a sua scelta, il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera oppure l'aumento di valore recato al fondo, e la demolizione a spese del costruttore. Se preferisce mantenere la costru­zione, l'ipoteca si estenderà anche a questa e il costruttore dovrà consi­derarsi come semplice creditore chirografario per il rimborso che gli com­pete ; se preferisce che siano rimosse, nessun diritto può spettare al cre­ditore ipotecario. Non si può accettare l'opinione degli scrittori i quali sostengono che il proprietario dell'immobile ipotecato, sul quale un terzo abbia operato costruzioni e piantagioni, possa giovarsi della facoltà di chiedere la rimozione fondandosi sulla considerazione che l'ipoteca ha già, riso iure, operata la sua estensione su quelle opere e costruzioni e non può più dipendere dal fatto del debitore il diritto di diminuire il valore della garanzia prodottasi a favore dei suoi creditori iscritti. Deve infatti, osservarsi, in contrario, che, in virtù dell'art. 936, il proprietario del suolo, sul quale un terzo ha fatto costruzioni o piantagioni, ha sempre la facoltà, non l'obbligo di conservarle : se egli non dichiara la volontà di acquistarle, esse non divengono sue e l'ipoteca, conseguentemente, non può estendersi ad esse.

Non bisogna dimenticare che l'estensione dell'ipoteca alle costruzioni o piantagioni ha il presupposto che queste si appartengano al debitore ipotecario, il quale ha voluto sottoporre ad ipoteca soltanto le cose esistenti all'epoca della costituzione dell'ipo­teca e a quella che egli stesso vi avrebbe aggiunta. D'altra parte sarebbe incongruo che, per favorire il creditore ipotecario, estendendo la sua garanzia alle nuove costruzioni e piantagioni operate da un terzo, si dovesse obbligare il debitore a caricarsi di un onere che può riuscirgli troppo gravoso, quale è quello di pagare il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera o l'aumento di valore recato al fondo.


Estensione dell'ipoteca alle altre accessioni (incrementi fluviali). Esclusione dei terreni aggregati

L'ipoteca si estende anche alle altre accessioni del bene ipotecato e, perciò, anche agli incrementi fluviali, dei quali si parla articoli 941 e segg. Ciò si verifica certamente nei casi di alluvione, di avulsione e di alveus derelictus, ma è sorto il dubbio se avvenga per l'insula in lumine nata nell' ipotesi prevista dall' art. 945, non essendovi, in tal caso, l' incorporazione con l' antico _s fondo perché isola conserva la figura di un corpus separatum. È da ritenersi però che, siccome l'articolo in esame (come già l'art. 1966 del codice del 1865) parla non solo di miglioramenti, come faceva il codice Napoleone, ma anche di accessioni in genere, non si possa fare distinzione fra le varie ipotesi di incrementi fluviali e debba, perciò, ricomprendersi fra le accessioni alle quali si estende l'ipoteca anche l'insula in Ilumine nata. D'altra parte, osserva esattamente il Coviello, non costituendo l'insula una proprietà per sé stante, benché materialmente sorta distaccata dal fondo rivierasco, cui accede, non si può dire che si offende il principio della specialità estendendo l'ipoteca anche all'isola. Non entra, invece, nel concetto di accessione un acquisto volontario fatto dal debitore, neppure se si tratti di aggregazione di beni contigui. In tal caso, si tratta di un immobile che aveva, per lo innanzi, un'esi­stenza autonoma e la sua aggregazione al fondo ipotecato non potrebbe produrre l'estensione dell'ipoteca senza ledere il principio della specia­lità, che domina nella materia ipotecaria. Il terreno che si aggiunge ad un altro non può essere colpito da un'ipoteca, che pur essa non sia spe­cificata nell'atto di costituzione e nell'iscrizione, mentre l'originaria ipoteca specificava soltanto l'altro terreno.


Ecce­zione al principio dell'estensione dell'ipoteca

L'articolo in esame espressamente accenna a casi eccezionali, nei quali non si applica il principio dell'estensione dell'ipoteca ai miglio­ramenti, costruzioni ed accessioni dell'immobile ipotecato. A tale pro­posito deve ricordarsi l'art. 16 della legge 22 dicembre 1905, n. 892 portante provvedimenti per agevolare i mutui fondiari, che consente la facoltà di stipulare una speciale ipoteca sulle migliorie quando il mutuo sia contratto per migliorare i fondi. Ora, sebbene la legge non lo dica espressamente, tale ipoteca privilegiata importa che se vi sono creditori precedentemente iscritti sul fondo, il loro diritto non si estende al valore delle migliorie compiute dal debitore investendo il capitale a tal fine mutuato, sempre che si tratti di nuove costruzioni o di nuove culture o di trasformazione radicale di quelle precedenti.

Un'altra eccezione è quella stabilita dall'art. 2864 a favore del terzo acquirente dell'immobile ipotecato, che ha eseguiti miglioramenti sul fondo acquistato dopo la trascrizione del suo titolo. Egli ha il diritto di far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti.