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Articolo 2873 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Esclusione della riduzione

Dispositivo dell'art. 2873 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO SESTO - Della tutela dei diritti → Titolo III - Della responsabilità patrimoniale, delle cause di prelazione e della conservazione della garanzia patrimoniale → Capo IV - Delle ipoteche → Sezione IX - Della riduzione delle ipoteche

(1)Non è ammessa domanda di riduzione riguardo alla quantità dei beni né riguardo alla somma, se la quantità dei beni o la somma è stata determinata per convenzione o per sentenza [2799](2).

Tuttavia, se sono stati eseguiti pagamenti parziali così da estinguere almeno il quinto del debito originario, si può chiedere una riduzione proporzionale per quanto riguarda la somma(3).

Nel caso d'ipoteca iscritta su un edificio, il costituente che dopo l'iscrizione ha eseguito sopraelevazioni può chiedere che l'ipoteca sia ridotta, per modo che le sopraelevazioni ne restino esenti in tutto o in parte, osservato il limite stabilito dall'articolo 2876 per il valore della cautela(4).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) L'intera norma è applicabile anche alle ipoteche iscritte anteriormente all'entrata in vigore del codice attuale, come prescrive espressamente l'art. 243 delle disp. att. c.c..
(2) Proprio in virtù della appurata natura potestativa del diritto alla domanda di riduzione, il legislatore sottolinea che non si intende permessa la suddetta domanda nell'ipotesi in cui si verifichi una liquidità del credito o una esatta determinazione delle res ipotecate.
(3) In questo caso non si viene a configurare una vera e propria riduzione, ma piuttosto una particolare ipotesi che produce un'estinzione parziale della garanzia. Di regola, la cancellazione estingue l'ipoteca e vi si può ricorrere esclusivamente qualora l'intero credito sia dichiarato estinto; tuttavia, se si verifica il pagamento di almeno un quinto del medesimo credito, allora è possibile la richiesta di una proporzionale riduzione. In caso di un pagamento parziale del debito originario risulta infatti praticamente impossibile ricorrere alla classica domanda di riduzione, in virtù dell'art. 2809 che dispone la teoria dell'indivisibilità della garanzia ipotecaria.
(4) Il principio di estensione dell'ipoteca all'accessione ex art. 2811 è espressamente derogato in virtù dell'ultimo comma del presente articolo. Esso rappresenta una deroga al principio di estensione delle ipoteche alle accessioni, e risulta applicabile per analogia anche alle costruzioni sul nudo suolo, soggette sia ad ipoteca giudiziale sia ex lege.

Ratio Legis

Le disposizioni stabilite dalla norma in commento sono poste allo scopo di inquadrare il diritto alla riduzione come un diritto potestativo e perciò assolutamente rinunziabile tramite patto sancito convenzionalmente dalle parti.

Spiegazione dell'art. 2873 Codice Civile

Esclusione della riduzione nelle ipoteche convenzionali o per sentenza. Casi in cui la riduzione è ammessa

Il diritto alla riduzione dell'iscrizione è escluso ogni qualvolta la quantità dei beni sui quali cade l'ipoteca o la somma alla quale ammonta il credito ipotecario sia stato determinato, precedentemente all'iscrizione, per convenzione delle parti o per sentenza. Non s' intenderebbe, per tali casi, come il debitore potesse affacciare una pretesa di riduzione quando il creditore si è avvalso del suo diritto.

Ma deve notarsi che se per l'ipoteca volontaria i beni che ne sono oggetto devono essere sempre determinati (art. 2809), può ben avve­nire che non sia determinato l'ammontare del credito garantito, come avviene nei casi di ipoteca per apertura di credito o per credito eventuale.

Due importanti innovazioni sono state portate sul codice preesi­stente dall'articolo in esame.

Con il secondo comma si è disposto che, pur essendo stata determi­nata la somma garantita da ipoteca, si possa chiedere una proporzionale riduzione quando siano stati eseguiti pagamenti parziali tali che estin­guano almeno il quinto del debito originario. Opportunamente non si è concessa tale riduzione riguardo ai beni, perché anche per una somma minore di quella primitiva può esservi interesse a conservare la garanzia per intero per fronteggiare le sorprese degli incanti, ma nessun interesse v'è a conservare l'iscrizione per la somma originaria quando il credito è stato soddisfatto in parte.

Come conseguenza logica di questo principio, col terzo comma del­l'articolo si è concessa anche facoltà al costituente, che dopo l'iscrizione ha eseguito sopraelevazioni, di chiedere la riduzione dell'ipoteca in guisa da non comprendervi in tutto o in parte la sopraelevazione, salvo il limite della riduzione stabilito al successivo articolo 2876.

Come abbiamo detto nella spiegazione dell’ art. 2811 del c.c., l’ipoteca si estende de ire alle costruzioni dell’immobile ipotecato, ma la legge ha voluto temperare il rigore di questo principio nell’ipotesi che la garanzia ipotecaria limitata all’edificio, quale esisteva prima dell’iscrizione, sia sufficiente. Ammettere l’estensione illimitata dell’ipoteca alle sopraelevazioni poteva riuscire di nessun interesse per il creditore ipotecario e di aggravio al debitore, che vedeva vincolato tutto l’edificio.


Chi può chiedere la riduzione

La riduzione, in tal caso, può essere chiesta solo dal costituente l’ipoteca a cui esclusivamente si riferisce il terzo comma dell’art. 2873, mentre in tutti gli altri casi può essere chiesta da chiunque vi abbia interesse, e cioè dal debitore ipotecario, dal terzo acquirente o dai creditori posteriormente iscritti, che hanno interesse a vedere ristrette le ragioni del creditore ipotecario procedente ad una somma minore od ad una minore quantità di beni. A prima vista potrebbe sembrare che per il creditore ipotecario debba essere indifferente se l'iscrizione precedente figuri per una somma maggiore di quella realmente dovuta perché, in sede di graduazione, il creditore anteriore non potrà essere collocato che per questa, ma è stato giustamente osservato che, specialmente quando si vuole cedere il credito, si ha interesse a dimostrare che questo troverà utile collocazione perché l'iscrizione anteriore figura per una somma superiore al debito effettivo.

Chi domanda la riduzione di ipoteca esercita indubbiamente una azione reale. È vero che, con essa, non si nega il diritto in sé, sì bene sua estensione : ma ciò basta perché debba parlarsi di azione reale, però deve proporsi innanzi all'autorità giudiziaria del luogo dove si trovano i beni (art. 21 del c.p.c.).

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2873 Codice Civile

Cass. civ. n. 12536/2000

A norma dell'art. 2873, secondo comma, c.c.. se sono stati eseguiti pagamenti parziali, così da estinguere almeno il quinto del debito originario, si può chiedere una riduzione proporzionale dell'ipoteca per quanto riguarda la somma. Il momento nel quale deve calcolarsi il quinto del debito originario al fine di ottenere la riduzione è quello in cui viene seguita la riduzione stessa (nel caso di specie la Cassazione ha rigettato il ricorso avverso la sentenza che aveva calcolato l'entità del credito garantito da ipoteca, ai fini della riduzione della stessa, al momento della sentenza anziché a quello della domanda).
–
Ai fini della riduzione proporzionale dell'ipoteca iscritta a norma del secondo comma dell'art. 2873 c.c.. il calcolo se il debito originario si sia estinto di almeno un quinto, per effetto di pagamenti parziali, va effettuato sommando al capitale gli interessi, secondo il tasso convenzionale, per le sole tre annualità indicate dall'art. 2855, secondo comma, c.c. e, quindi, gli interessi per le annualità successive al pignoramento, ma solo al tasso legale, secondo la previsione del terzo comma dell'art. 2855.
–
Il negozio di rinunzia in generale, quando non sia prevista una forma vincolata, può perfezionarsi anche attraverso un comportamento concludente, purché si tratti di un fatto incompatibile con la volontà di avvalersi del diritto che si assume rinunziato. La sola «presa d'atto» dell'iscrizione di un'ipoteca giudiziale non consiste in una rinunzia al diritto alla riduzione della stessa, non costituendo una circostanza assolutamente incompatibile con il diritto ad avvalersi della riduzione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12536 del 22 settembre 2000)

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Consulenze legali
relative all'articolo 2873 Codice Civile

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Pietro C. chiede
martedì 03/02/2015 - Lombardia
“La Coop.va Edilizia "M." s.r.l. In Liquidazione, da me rappresentata come Liquidatore, ha assegnato a Soci 9 unità immobiliari e la Banca si rifiuta di togliere l'ipoteca, a suo tempo accesa con c/c ipotecario per il finanziamento totale dell'intervento sociale (n° 67 alloggi, 85 boxes-autorimessa e pertinenze), nonostante i soci abbiano versato ratealmente il costo degli immobili sul c/c ipotecario, per ridurre è ovvio il debito della Cooperativa nei confronti della Banca, per cui la Cooperativa ha rogitato le assegnazioni riservandosi di svincolare con atto successivo dette unità immobiliari. In proposito il Notaio, che si è recato nella Sede della Banca per procedere agli atti di svincolo d'ipoteca, previo avviso PEC, come sopra specificato, al rifiuto del Direttore-Procuratore della Banca stessa ha redatto apposito verbale. Adesso il sottoscritto come deve procedere ? I Soci negli atti di assegnazione hanno l'impegno esplicito che la Cooperativa, a sue spese, deve procedere allo svincolo dell'ipoteca bancaria, accesa per il finanziamento dell'intervento sociale, al momento dell'acquisto del terreno da parte della Cooperativa stessa.”
Consulenza legale i 03/02/2015
Nel caso in esame sussiste un debito della cooperativa nei confronti di una Banca, contratto per finanziare un intervento sociale su numerosi alloggi.
L'impegno assunto dalla società negli atti di assegnazione va naturalmente rispettato, pena il risarcimento del danno eventualmente cagionato ai titolari degli immobili.
Tuttavia, emerge dal quesito che il debito della cooperativa è stato nel tempo ridotto grazie al versamento rateale del costo degli immobili da parte dei soci. Quindi, valutata l'entità del debito nei confronti della Banca, si potrebbe ipotizzare la richiesta di una riduzione dell'ipoteca.

La riduzione delle ipoteche si opera riducendo la somma per la quale è stata presa l'iscrizione o restringendo l'iscrizione a una parte soltanto dei beni (art. 2872 del c.c.).
L'art. 2873 del c.c. sancisce che la riduzione non è consentita solo laddove lo preveda la convenzione tra le parti o una sentenza. Quindi, la prima cosa da fare è analizzare il contratto di finanziamento e verificare se esista una clausola di esclusione della riduzione.
Se la clausola non esiste, nulla quaestio.
Se essa esiste, la legge dice che, comunque, laddove siano stati eseguiti pagamenti parziali tali da estinguere almeno il quinto del debito originario, si può chiedere una riduzione proporzionale per quanto riguarda la somma (secondo comma dell'art. 2873).

Di regola, la riduzione non può farsi in modo discrezionale, ma nei limiti fissati dall'art. 2876 del c.c.: va rispettata l'eccedenza del quinto per ciò che riguarda la somma del credito e l'eccedenza del terzo per ciò che riguarda il valore della garanzia.
Tuttavia, il secondo comma dell'art. 2873 prevede una eccezione, in quanto sancisce che la riduzione possa essere fatta "proporzionalmente" alla parte di debito estinto.

In assenza del consenso del creditore (in questo caso, della Banca), la riduzione dell'ipoteca va chiesta in un procedimento contenzioso, da instaurarsi nei confronti del creditori iscritto e degli altri eventualmente annotati. La legittimazione attiva spetta, secondo l'opinione maggioritaria, a chiunque vi abbia interesse, quindi sia ai proprietari degli immobili ipotecati non debitori, sia al debitore (la cooperativa).
La domanda non è più proponibile dopo l'atto di pignoramento degli immobili oggetto di ipoteca.
Sulla base della sentenza passata in giudicato o del titolo con il quale il creditore abbia prestato il suo consenso, si può procedere alla cancellazione parziale dell'ipoteca, con modalità ed effetti analoghi a quelli della cancellazione totale.
La probabilità di successo dell'azione con cui si chiede la riduzione dell'ipoteca è certamente elevata, se possono essere provati i pagamenti effettuati nel corso del tempo per ridurre l'esposizione debitoria della cooperativa.

Si dà conto di un orientamento della giurisprudenza di merito secondo la quale sarebbe ammissibile la richiesta di riduzione di ipoteca con azione cautelare urgente ex art. 700 del c.p.c. (v. ad esempio Tribunale di Crema 8.3.1982, Trib. di Catania 3.5.1982): si tratta di un procedimento certamente più rapido del giudizio ordinario, ma l'orientamento che lo ritiene ammissibile non può certamente dirsi maggioritario.
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