Articolo 2674 bis Codice Civile

Nella vicenda proposta sono caduti in successione dei beni immobili pervenuti al de cuius per usucapione, ma in riferimento ai quali manca una sentenza di accertamento della stessa (il fatto che manchi un documento comprovante l'acquisto è invece del tutto naturale nel caso dell'usucapione).
Va subito precisato che secondo la dottrina dominante e parte della giurisprudenza l'usucapione si perfeziona nel momento si realizzano tutti i presupposti dell'art. 1158 del c.c., cioè quando il possesso qualificato da parte dell’usucapente si sia protratto per il tempo previsto per legge (di regola, vent'anni), a prescindere da qualsivoglia rapporto con la situazione giuridica precedente.
Affinché colui che ha usucapito possa disporre del bene, non sarebbe quindi, a rigore, necessaria una previa pronuncia del giudice in tal senso.
In questo contesto interpretativo, la trascrizione della sentenza da cui risulta acquistata per usucapione la proprietà dei beni immobili, di cui all'art. 2651 del c.c., avrebbe natura di mera pubblicità-notizia, in quanto assolverebbe allo scopo di garantire completezza ai pubblici registri.

Dal punto di vista fiscale, è corretto che gli eredi abbiano incluso tra i beni ereditari anche quello usucapito. L'Agenzia delle Entrate, con risoluzione n. 52/E del 25.2.2009, ha precisato: "si ritiene che alla fattispecie in esame, riguardante la legittimità dell’indicazione in dichiarazione di successione di un immobile acquistato per usucapione, pur in assenza della sentenza accertativa di tale acquisto, si applichi l’articolo 9, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni, approvato con D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (di seguito TUS), per il quale 'L’attivo ereditario è costituito da tutti i beni e diritti che formano oggetto della successione, ad esclusione di quelli non soggetti all’imposta a norma degli articoli 2, 3, 12 e 13'. Ne consegue, che qualora nell’asse ereditario sia presente un bene immobile acquisito per usucapione dal de cuius e manchi una sentenza accertativa di tale diritto, gli eredi o i legatari sono tenuti a inserire nella dichiarazione di successione i dati identificativi di detto bene, specificando che l’acquisto è avvenuto per usucapione".

Altresì possibile, come in effetti è stato fatto nel caso descritto, è eseguire la voltura catastale con la dicitura "annotazione con riserva": questa però vale comunque ai soli fini dell'aggiornamento del catasto, restando impregiudicati i diritti dei terzi (i.e.: la voltura catastale non trasferisce la proprietà, che deve sussistere a monte).

Nel caso di specie, purtroppo, appare assolutamente necessario che vengano accertati in sede giudiziale i requisiti della pienezza e della esclusività del possesso, corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà (o di altro diritto reale).
Neppure il fatto che la sentenza con cui viene pronunciato l'acquisto per usucapione del diritto di proprietà abbia natura dichiarativa e non costitutiva del diritto (tesi pacifica in dottrina e giurisprudenza, v. ad esempio Cass. civ., 19 marzo 2008, n. 12609), può indurre a ritenere che in questo specifico caso sia sufficiente opporre in via stragiudiziale l'intervenuta usucapione.
Infatti, chi si ritiene proprietario può agire con azione di rivendica ex art. 948 del c.c. senza limiti di tempo, quindi anche a distanza di molti anni (l'azione è imprescrittibile): tuttavia, è proprio la legge a dire che sono fatti "salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione" (ma a questo punto occorre appunto una sentenza del giudice civile che accerti l'intervenuta usucapione, non basta la dichiarazione dell'interessato).

Si consiglia, nell'ottica di evitare una controversia giudiziale (i.e.: un'azione di rivendica), di far rilevare alla controparte - se è vero che dal 1961 al 2012 la stessa non si è mai interessata dei terreni - che l'usucapione si è fuori di dubbio perfezionata e che una eventuale causa in rivendica sarebbe inutilmente proposta, costosa e dagli esiti certamente infausti.

Nel caso in cui l'ex proprietario non desista (per ignoranza o perché "istigato" ad agire da qualche avvocato "ottimista"), interessante strada potrebbe essere quella di prospettare alla controparte un tentativo di conciliazione stragiudiziale (peraltro comunque obbligatorio in materia di diritti reali ai sensi del d.lgs. 4 marzo 2010 n. 28), che potrebbe portare allo stesso esito di una causa giudiziale, cioè al riconoscimento dell'usucapione a tutti gli effetti di legge, se le parti riescono a trovare un accordo.
Infatti, con il D.L. 21 giugno 2013 n. 69, è stato modificato l’art. 2643 del c.c., prevedendo che possa essere trascritto l'accordo di mediazione che accerti l'usucapione, con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. In altre parole, anziché trascrivere la sentenza civile (che, come noto, potrebbe essere emessa ad anni di distanza dall'inizio della causa di accertamento dell'usucapione), viene trascritto direttamente l'accordo raggiunto dalle parti, in tempi molto (molto) più rapidi.
Questa è sicuramente la via da preferire, ma richiede che la controparte (il vecchio proprietario) scenda a patti con l'usucapente. Del resto va considerato che la proprietà di 1/14, si dovesse scendere a patti, rappresenta una quota molto esigua rispetto al tutto e pertanto potrebbe valere la pena di fare il sacrificio di un esborso economico. Certamente occorre fare attenzione a non creare un precedente che risvegli poi l'eventuale interesse dei proprietari degli altri 13/14, che potrebbero illudersi di portare a casa anche loro qualche buon accordo di conciliazione. Per schermarsi in modo definitivo da tale rischio (salvo non si riesca a fasi dare idonee garanzie in tal senso del proprietario dell'1/14) non resta altro che la strada dall'azione civile ordinaria - che durerà anni - ma che accerterà l'intervenuta usucapione conto tutti i precedenti proprietari.