Articolo 32 Testo unico edilizia

In merito al primo profilo, anche se nel quesito non viene specificato l’esatto tipo di intervento eseguito, si nota che le variazioni che hanno effetto sullo stato dei beni devono essere denunciate al catasto entro il termine di trenta giorni dalla fine lavori.
Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, la data di ultimazione dei lavori corrisponde, in generale, a quella in cui le unità sono divenute abitabili o servibili all’uso cui sono destinate e, nei casi di denunce di variazione, con la data in cui si è verificata ed è intervenuta la mutazione dello stato delle unità (LINEE GUIDA OPERATIVE - Accettazione degli atti di aggiornamento del Catasto Edilizio Urbano (Do.C.Fa.) del luglio 2021).

L’aspetto edilizio, invece, appare decisamente più problematico, in quanto sembra che si voglia utilizzare lo strumento della variante in corso d'opera per sanare un aumento di volumetria che è già stato realizzato.
In proposito, la giurisprudenza ha chiarito che vi sono tre tipologie di varianti: 1) le cd. "varianti leggere o minori", quelle che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie; 2) le varianti in senso proprio, consistenti in modificazioni qualitative o quantitative, seppure di consistenza non rilevante rispetto al progetto approvato le quali necessitano del rilascio del cd. "permesso in variante; 3) le cd. "varianti essenziali", caratterizzate da incompatibilità quali -quantitativa con il progetto edificatorio originario, le quali sono soggette al rilascio di un permesso a costruire nuovo ed autonomo rispetto a quello originario (Consiglio di Stato, sez. VI, 15 febbraio 2021, n. 1388).
La possibilità di ottenere una variante al titolo edilizio dopo la realizzazione dei lavori è però limitata, ai sensi dell’art. 22, comma 2 bis, T.U. Edilizia (recepito sostanzialmente dall’art. 10, comma 3, L.R. Sicilia n. 16/2016), alle opere “che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore”.

Nel nostro caso, tuttavia, le modifiche consistono in un rilevante aumento di cubatura, che supera la soglia della variazione essenziale stabilita dalla Legge (art. 32, T.U. Edilizia e art. 12, L.R. Sicilia n. 16/2016) e che preclude il ricorso al suddetto rimedio.
In sostanza, non si tratta di una variante, bensì di un abuso edilizio, che come tale dovrebbe essere sanato mediante l’accertamento di conformità alle condizioni previste dall’art. 36, T.U. Edilizia.

La giurisprudenza ha recentemente affrontato la possibilità di ottenere con un unico atto a contenuto plurimo una sanatoria e una variante, ammettendola in astratto ma richiedendo ai fini della legittimità di tale soluzione “la compatibilità in concreto della coesistenza di tali atti in quello che li riunisce, ovvero, più semplicemente, la mantenuta possibilità che ciascuno esplichi la sua finalità, senza attingerla ai contenuti dell'altro, a maggior ragione ove eterogeneo finanche nei presupposti” (Consiglio di Stato sez. II, 28 agosto 2020, n. 5288).
Il caso di specie, però, non sembra ricadere in tale ipotesi (a meno di particolari non portati a conoscenza dello scrivente, che non ha a disposizione i documenti) e vi è purtroppo il rischio che il Comune decida di non concedere il titolo abilitativo richiesto.

Anzitutto, va sottolineato che i provvedimenti amministrativi inviati a corredo del quesito risalgono al 2014 ed al 2016 e, dunque, sono ormai definitivi, essendo da tempo trascorso il termine decadenziale di sessanta giorni per la loro impugnazione.
Dall’esame della documentazione inviata, inoltre, non sembra emergere alcun profilo di responsabilità penale; pertanto, l’esame del permesso di costruire rilasciato dal Comune verrà svolto nel presente parere soltanto per quanto riguarda la sua legittimità sul piano amministrativo.

A tal fine, è necessario preliminarmente chiarire il concetto di variante al permesso di costruire.
Negli interventi edilizi di una certa entità è molto frequente che si presenti la necessità di modificare il progetto originario e tali innovazioni sono ammesse a condizione che, oltre ad essere conformi alla normativa edilizia ed urbanistica di riferimento, vengano anche autorizzate con apposito titolo edilizio prima dell’inizio dei relativi lavori.
La giurisprudenza distingue due tipi di varianti: le varianti in senso proprio, ossia le modifiche qualitative o quantitative di limitata consistenza rispetto al complesso dell'edificio compatibili con il disegno globale del progetto originario e con le modalità essenziali di esercizio dell'attività costruttiva a suo tempo autorizzata, e le varianti essenziali, cioè le modifiche afferenti ad elementi qualificanti dell'opera che incidono direttamente ed in modo rilevante sulla sua conformazione, struttura ed ubicazione (Consiglio di Stato, sez. IV, 11 ottobre 2019, n.6926).
I criteri guida che in genere si utilizzano per comprendere la differenza tra i due tipi di varianti sono quelli indicati dall'art. 32, T.U. Edilizia, che richiama, tra gli altri, l’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato e le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza.
Le varianti in senso proprio sono autorizzate con un titolo edilizio complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all'originario permesso a costruire; le varianti essenziali, invece, sono soggette al rilascio di un permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario, per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante (T.A.R. Genova, sez. I, 15 marzo 2019, n.215).

Nel caso di specie, viste le rilevanti differenze tra il primo ed il secondo intervento edilizio riguardanti il numero di piani, il numero e la destinazione degli edifici ed il volume complessivo, pare che si ricada in un’ipotesi di variante essenziale da trattare come una vera e propria nuova ed autonoma richiesta di permesso.
Da ciò discende, anzitutto, che il progetto originario presentato nel 2013 è completamente superato e non deve essere più considerato dal Comune, che correttamente si è riferito soltanto al secondo progetto “in variante”.
Inoltre, l’assentibilità delle opere deve essere valutata dall’Ente sulla base delle norme edilizie ed urbanistiche vigenti al momento dello svolgimento dell’istruttoria relativa alla seconda domanda, in applicazione del principio tempus regit actum.

Riguardo questo specifico aspetto -sul quale è possibile allo scrivente fare solo un controllo “formale”, non avendo a disposizione il progetto e, soprattutto, la normativa locale- si nota che il Comune sembra aver agito in modo legittimo, in quanto tutti gli atti richiamati nella parte motiva del provvedimento in discorso, ai fini della valutazione delle opere, sono successivi alla seconda istanza di rilascio del titolo edilizio.
In particolare, si citano una Deliberazione di C.C. del giugno 2015, un parere dell’Ufficio lavori pubblici del novembre 2015, una convenzione stipulata nel gennaio 2016, nonché un parere igienico sanitario del luglio 2014 e il nulla osta della Soprintendenza per i beni culturali del giugno 2014.
Considerando le date di tali provvedimenti, sembra plausibile ritenere che essi si riferiscano non al progetto originario ma a quello in variante, che –indipendentemente dal nome con il quale viene identificato- è stato sostanzialmente trattato come un’autonoma istanza di permesso di costruire.
Tale ipotesi diventa certa per quanto riguarda il nulla osta della Soprintendenza, che, secondo quanto si legge nella documentazione inviata, si era espressa il 11.12.13. in relazione al primo progetto ed è stata poi nuovamente interpellata al fine di valutare anche la compatibilità paesaggistica della variante.
Gli unici riferimenti alle prime richieste di permesso si trovano nell’incipit dell’atto, ma sembrano soltanto un mero errore materiale, posto che dalla motivazione emerge che le opere paiono essere state correttamente identificate e che l’esame della nuova istanza sia stato svolto tenendo in considerazione la corretta disciplina applicabile (cioè quella post maggio 2014).
Il provvedimento finale, dunque, non pare censurabile sotto tale profilo, posto che secondo la giurisprudenza l'errore materiale in cui è incorsa l'Amministrazione non inficia l’atto se sono chiari e comprensibili i relativi presupposti fattuali e giuridici, a meno che ne sia assolutamente indeterminabile l'oggetto (Consiglio di Stato, sez. V, 11 luglio 2014, n.3572).

Passando ora al nulla osta paesaggistico ed alla circostanza che esso non menzioni le case famiglia, ma solo l’edificio di culto e l’oratorio, si precisa che non avendo a disposizione i documenti allegati al provvedimento finale non è possibile allo scrivente chiarire se l’intervento sia stato qualificato in questo modo per mere ragioni di sintesi o per una carenza di istruttoria sul punto.
Solo in quest’ultimo caso, infatti, si potrebbe configurare un’eventuale illegittimità dell’atto, comunque non più impugnabile, come sopra precisato.

Infine, si chiarisce che le zone F sono destinate dall’art. 2, D.M. n. 1444/1968, alle “attrezzature e impianti di interesse generale”, che integrano una categoria logico giuridica nettamente differenziata rispetto a quella delle "opere pubbliche".
Esse, infatti, comprendono quegli impianti e attrezzature che, sebbene non destinati a scopi di stretta cura della p.a., sono idonee a soddisfare bisogni della collettività, ancorché vengano realizzati e gestiti da soggetti privati, con la conseguenza che tra le opere di interesse generale realizzabili nelle zone F dei piani regolatori vi sono non soltanto le strutture pubbliche in senso stretto (quali scuole, chiese, ospedali), ma anche quelle private, purché contrassegnate da una generale fruibilità pubblica (T.A.R. Napoli, sez. II, 19 dicembre 2013, n.5876; T.A.R. Napoli, sez. II, 13 febbraio 2004, n.2135).
Pertanto, nel caso di specie non costituisce un impedimento il fatto che l’opera non sia stata realizzata su iniziativa pubblica, bensì di un soggetto privato.