Articolo 18 Testo unico edilizia

Innanzitutto, si chiarisce che il documento trasmesso a corredo del quesito non è il testo dell’atto unilaterale d’obbligo, bensì la relativa nota di trascrizione. È questo il motivo per cui su tale documento non appaiono le firme degli stipulanti, mentre sicuramente le sottoscrizioni si trovano sul testo integrale della convenzione.
Non è possibile, infatti, che l’atto sia stata stipulato solo dal Comune e dal notaio (che è solo il pubblico ufficiale che ha steso l’atto, ma non vi prende parte come obbligato o contraente), senza l’intervento dei soggetti privati che si sono assunti gli obblighi.
Gli elementi fondamentali della fattispecie sono desumibili anche dalla sola nota di trascrizione, ma è comunque consigliabile recuperare l’atto d’obbligo integrale per esaminarlo in modo più approfondito (se, come probabile, il Notaio che se ne è occupato non è più in attività, esso può essere richiesto al locale Archivio Notarile).
In particolare, sarebbe importante avere conoscenza del testo per chiarire alcune discrepanze con la ricostruzione dei fatti illustrata nel quesito; ci si riferisce alla circostanza secondo cui la concessione a costruire risalirebbe al luglio del 1980, mentre nella nota di trascrizione non si indica la data di rilascio del titolo abilitativo ma si dà atto che “…dovrà essere realizzato un edificio secondo l’elaborato progettuale…”.

Infine, dagli atti sottoposti allo scrivente, non è possibile comprendere cosa di preciso si intenda con la “cancellazione del vincolo da parte del notaio”.
Svolta tale necessaria premessa e ricordando che quindi l’esame della questione compiuto nel presente parere non può essere completo per le ragioni sopra scritte, si rileva che la L. n. 10/1977 ha introdotto il principio dell’onerosità dei titoli edilizi, prevedendo il pagamento di una somma a titolo di contributo di costruzione a compensazione del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione.
Gli artt. 7 e 8 della stessa legge, nel testo vigente nel maggio 1987, prevedevano il beneficio dello “sconto” del costo di costruzione per gli immobili abitativi, con pagamento dei soli oneri di urbanizzazione, a patto che il concessionario s’impegni, a mezzo di convenzione con il Comune o di apposito atto d’obbligo, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione predeterminati in un’apposita convenzione tipo approvata dalla Regione (Consiglio di Stato, sez. IV, 12 giugno 2012, n. 3412).
In particolare, la convenzione tipo doveva contenere:
a) l'indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;
b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;
c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;
d) la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni.

Nel nostro caso, nell’atto unilaterale d’obbligo è stata inserita una condizione, che ne fa decorrere l’efficacia e la scadenza a partire dalla richiesta del certificato di agibilità, che però non è stato mai richiesto.
Il Comune, quindi, presumibilmente si basa su questa circostanza per affermare che, non essendosi mai avverata la condizione, l’atto non abbia ancora iniziato a produrre i suoi effetti e che, per liberarsi dell’obbligo, l’unica alternativa sia pagare le somme che a suo tempo avevano avuto il beneficio previsto dall’art. 7, L. n. 10/1977.
Tuttavia, in disparte dalla natura contrattuale o unilaterale dell’atto, in risposta alle pretese comunali ed in ottica difensiva si potrebbe sostenere che tale condizione non discende né dalla Legge, né dalla convenzione tipo e che sia “meramente potestativa”, in quanto l’impulso per ottenere l’abitabilità spetta al privato.
Ciò consentirebbe di concludere che l’atto d’obbligo sia divenuto pienamente efficace e sia ormai scaduto, con la conseguenza che l’immobile sia ormai liberamente commerciabile senza necessità di versare alcunché al Comune.
Sarebbe importante, inoltre, a sostegno della propria posizione capire se nel corso dei 25 anni successivi all’atto d’obbligo i proprietari abbiano effettivamente rispettato gli impegni assunti, locando l’immobile a canone agevolato.
Tuttavia, va tenuto presente che, se la questione fosse portata davanti a un Giudice, sia il riferimento alla data di efficacia dell’atto d’obbligo, sia la trasmissibilità delle obbligazioni ad eredi ed aventi causa (effettivamente non imposta dalla legge, ma comunque inserita dagli obbligati nell’atto), potrebbero essere ritenute vincolanti per i privati, con accoglimento della tesi comunale.