Frequente è la prassi, purtroppo, di fissare, attraverso un "patto occulto", ovvero da tenere nascosto (soprattutto per motivi fiscali), un importo del canone di locazione dell’immobile ad uso abitativo superiore rispetto a quello che figura nel contratto di locazione "ufficiale".
In proposito, va osservato che l'art. 13 della legge n. 431 del 1998 (c.d. legge sull’equo canone) sancisce espressamente la nullità di tali patti, ma ci si potrebbe chiedere se tale nullità investa anche l'intero contratto registrato o sia limitata allo specifico accordo relativo ai canoni maggiorati.
In proposito, è intervenuta recentemente la giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 7634 del 2016 ha chiarito come, in queste ipotesi, il contratto ufficiale e regolarmente registrato rimane valido ed efficace a tutti gli effetti, con la conseguenza che restano dovuti i canoni di locazione nella misura nello stesso stabilita.
In particolare, secondo la Corte, la particolare nullità stabilita dall’art. 13 della legge n. 431 del 1998 sopra citata, è finalizzata "a colpire la pattuizione, nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario (scritto, come impone, a pena di nullità,, l'art. 1 quarto comma, della medesima legge, e registrato, in conformità della regola della generale sottoposizione a registrazione di tutti i contratti di locazione indipendentemente dall'ammontare del canone), la norma essendo espressione del principio della invariabilità, per tutto il tempo della durata del rapporto, del canone fissato nel contratto".
Quindi questa previsione di nullità non travolge l'intero contratto, in quanto, ricorda la Corte nella medesima pronuncia, deve ritenersi applicabile il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite, in base al quale "in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente" (Sezioni Unite della Corte di Cassazione, sentenza 17 settembre 2015, n. 18213).
Di conseguenza, non è l’intero contratto ad essere colpito da nullità ma solo ed esclusivamente il successivo accordo con il quale le parti hanno stabilito un canone maggiore.
Non solo: la Corte, precisa anche che l'eventuale "patto occulto", che si pone accanto al contratto ufficiale, al fine di modificarne la clausola relativa all’importo del canone, non può nemmeno essere oggetto di sanatoria attraverso la sua registrazione successiva, dal momento che tale registrazione non potrebbe, comunque, incidere sulla validità o meno del patto stesso, che resterebbe, dunque, in ogni caso colpito da nullità.
Infatti, come precisato dalle stesse Sezioni Unite, nella già citata sentenza, "il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extra negoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica".
La Corte, in particolare, nel motivare tale sua argomentazione, riconduce la fattispecie in esame a quella della simulazione, con conseguente condanna del locatore alla restituzione delle somme indebitamente percepite, a titolo di maggiori canoni percepiti ma non dovuti.
In particolare, tale simulazione si sostanzia nella stipula di un contratto, regolarmente registrato, cui accede, tuttavia, una dichiarazione in senso contrario, con cui il locatore esige la corresponsione di un canone maggiore, da occultare, in primo luogo, al fisco.
Il meccanismo della nullità del solo patto occulto, osserva la Corte, è "speculare a quello previsto per l'inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle: nel caso di specie, l'effetto diacronico della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa, sì che sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente perdurante validità di quella sostituendo (il canone apparente) e dell'intero contratto".
Si osservi, peraltro, che non si tratta di un orientamento giurisprudenziale nuovo, dal momento che già nel 2015 la Corte di Cassazione si era espressa nel senso della validità del contratto di locazione cui sia seguito un patto volto ad aumentare occultamente la misura del canone dovuto.
