Se sei in affitto “in nero” vuol dire che tu, in qualità di inquilino o conduttore, e il proprietario di casa, come locatore, avete concluso un contratto di locazione di un immobile ed avete deciso, di comune accordo, di non registrare questo contratto all’Agenzia delle Entrate.
Cosa succede se non paghi più l’affitto mensile pattuito “a nero”? Di recente, la Cassazione ha risposto con l’ordinanza n. 8968 del 2023.
Occorre sapere che al proprietario di casa spetta la registrazione del contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate. Dalla registrazione di questo contratto deriva l’obbligo di pagare una serie di imposte: l’imposta di registro per il contratto di locazione e l’imposta sui redditi per i canoni percepiti dal locatore.
Però, per evitare di incorrere in evasione fiscale e controlli da parte del Fisco, molto spesso inquilino e proprietario di casa si accordano per registrare un contratto di affitto con un canone mensile più basso rispetto a quello stabilito “in nero”.
La Cassazione ha precisato che, se non è stato registrato alcun contratto con diverso importo, allora il contratto di affitto “in nero” può essere sanato con una registrazione tardiva del medesimo contratto.
Quindi, in questo caso, la registrazione tardiva ha efficacia retroattiva: cioè, l’affitto si considera “in regola” sin dal giorno in cui è stato stipulato il contratto, con la conseguente produzione di tutti i suoi effetti fin dal primo giorno.
Invece, cosa accade se il proprietario di casa registra un contratto di affitto con canone inferiore rispetto a quello pattuito “in nero”? Quale contratto di affitto prevale: il primo (con canone inferiore a quello “in nero") o il secondo (con canone pattuito “in nero”)?
Questo è proprio il caso esaminato dalla Corte di Cassazione.
La vicenda riguardava un proprietario di casa che aveva stipulato, con il suo inquilino, un contratto di affitto con un canone mensile di euro 600. Questo contratto non veniva registrato all’Agenzia delle Entrate. Però, con l’accordo dell’inquilino, il locatore registrava un altro contratto con un canone di euro 200 al mese.
Dopo qualche anno, l’inquilino decideva di non pagare più il canone mensile “ in nero” di 600 euro. Il proprietario di casa provvedeva così a registrare il contratto con il canone maggiore per poter poi procedere allo sfratto. Però, l’inquilino si opponeva sostenendo l’esistenza di un contratto già registrato: quello con canone più basso.
In questo caso, la Suprema Corte ha precisato che, indipendentemente dall’importo del canone, prevale il contratto che è stato registrato per primo.
Secondo la Corte, un contratto di affitto “in nero” (poiché non registrato) può essere sanato con una registrazione tardiva, ma solo nel caso in cui non sia stato registrato altro contratto: se è già stato registrato un contratto di affitto, la successiva registrazione del contratto “in nero” non può avere effetto sanante e il primo contratto registrato prevarrà sul secondo. Questo perché la registrazione del primo contratto implica una rinuncia automatica alla registrazione dell’altro contratto “in nero”.
Quindi, è sempre consigliabile registrare subito il contratto di locazione. Così, si garantiscono la validità del contratto e l’adempimento delle responsabilità fiscali. Peraltro, in tal modo, si fornisce più certezza giuridica al rapporto tra inquilino (conduttore) e proprietario di casa (locatore) e si favorisce la possibilità di evitare futuri giudizi.
Cosa succede se non paghi più l’affitto mensile pattuito “a nero”? Di recente, la Cassazione ha risposto con l’ordinanza n. 8968 del 2023.
Occorre sapere che al proprietario di casa spetta la registrazione del contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate. Dalla registrazione di questo contratto deriva l’obbligo di pagare una serie di imposte: l’imposta di registro per il contratto di locazione e l’imposta sui redditi per i canoni percepiti dal locatore.
Però, per evitare di incorrere in evasione fiscale e controlli da parte del Fisco, molto spesso inquilino e proprietario di casa si accordano per registrare un contratto di affitto con un canone mensile più basso rispetto a quello stabilito “in nero”.
La Cassazione ha precisato che, se non è stato registrato alcun contratto con diverso importo, allora il contratto di affitto “in nero” può essere sanato con una registrazione tardiva del medesimo contratto.
Quindi, in questo caso, la registrazione tardiva ha efficacia retroattiva: cioè, l’affitto si considera “in regola” sin dal giorno in cui è stato stipulato il contratto, con la conseguente produzione di tutti i suoi effetti fin dal primo giorno.
Invece, cosa accade se il proprietario di casa registra un contratto di affitto con canone inferiore rispetto a quello pattuito “in nero”? Quale contratto di affitto prevale: il primo (con canone inferiore a quello “in nero") o il secondo (con canone pattuito “in nero”)?
Questo è proprio il caso esaminato dalla Corte di Cassazione.
La vicenda riguardava un proprietario di casa che aveva stipulato, con il suo inquilino, un contratto di affitto con un canone mensile di euro 600. Questo contratto non veniva registrato all’Agenzia delle Entrate. Però, con l’accordo dell’inquilino, il locatore registrava un altro contratto con un canone di euro 200 al mese.
Dopo qualche anno, l’inquilino decideva di non pagare più il canone mensile “ in nero” di 600 euro. Il proprietario di casa provvedeva così a registrare il contratto con il canone maggiore per poter poi procedere allo sfratto. Però, l’inquilino si opponeva sostenendo l’esistenza di un contratto già registrato: quello con canone più basso.
In questo caso, la Suprema Corte ha precisato che, indipendentemente dall’importo del canone, prevale il contratto che è stato registrato per primo.
Secondo la Corte, un contratto di affitto “in nero” (poiché non registrato) può essere sanato con una registrazione tardiva, ma solo nel caso in cui non sia stato registrato altro contratto: se è già stato registrato un contratto di affitto, la successiva registrazione del contratto “in nero” non può avere effetto sanante e il primo contratto registrato prevarrà sul secondo. Questo perché la registrazione del primo contratto implica una rinuncia automatica alla registrazione dell’altro contratto “in nero”.
Quindi, è sempre consigliabile registrare subito il contratto di locazione. Così, si garantiscono la validità del contratto e l’adempimento delle responsabilità fiscali. Peraltro, in tal modo, si fornisce più certezza giuridica al rapporto tra inquilino (conduttore) e proprietario di casa (locatore) e si favorisce la possibilità di evitare futuri giudizi.
