La vicenda ha preso avvio dalla
domanda di risarcimento per danni proposta da una s.r.l. nei confronti di un
condominio per il mancato
godimento dell’immobile di sua proprietà ivi situato, il quale aveva subito delle
infiltrazioni a causa dell’omessa manutenzione dell’impianto di smaltimento delle acque e del campo da tennis.
La domanda era però stata rigettata sia in
primo grado che in
appello.
In particolare, la Corte d’appello di Roma aveva affermato che, nonostante l’accertata
responsabilità del condominio ex art.
2051 c.c., nel caso di specie sussisteva altresì la
responsabilità concorrente di altri due privati, proprietari esclusivi di due giardini adiacenti all’immobile, anch’essi fonte di infiltrazioni a causa della loro mancata impermeabilizzazione.
La
società ha così proposto
ricorso presso la Corte di Cassazione, che si è pronunciata con l’
ordinanza n. 7044/2020.
La Suprema Corte ha rilevato che la situazione configuratasi consiste in un
danno provocato da più soggetti: il condominio, responsabile per la custodia dei beni comuni; i singoli proprietari dei giardini adiacenti, responsabili per la custodia dei beni di loro
proprietà.
Questa situazione, secondo la Cassazione, dà luogo ad una
responsabilità solidale impropria, con conseguente applicazione dell’art.
2055 c.c.; pertanto, la domanda del danneggiato dev’essere sempre intesa come volta a conseguire l’intero ristoro da parte di ciascuno dei coobbligati, in ragione del loro comune contributo nella causazione del danno.
Di conseguenza, non è corretto negare il risarcimento al
condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento nei confronti del condominio e non anche nei confronti degli altri responsabili.
Secondo la Suprema Corte, la mancata manutenzione da parte dei singoli proprietari dei giardini adiacenti non può essere equiparata alla condotta di un terzo idonea ad escludere la responsabilità oggettiva del condominio ex art.
2051 c.c., a meno che essa non abbia contribuito
in via esclusiva alla produzione dell’evento dannoso.
Dunque, la Cassazione ha affermato che il condominio, in quanto
custode dei beni e dei servizi comuni, è tenuto ad adottare ogni misura necessaria affinché essi non rechino pregiudizio alle porzioni di proprietà esclusiva dei singoli condomini e, nel caso in cui ciò avvenga, ne risponde ai sensi dell’art.
2051 c.c.; questo anche nel caso in cui i danni prodotti siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo.