Cosa succede se la facciata del nostro condominio è talmente malmessa che vi sono delle infiltrazioni d’acqua nel nostro appartamento?
In questo caso, il condominio è tenuto a risarcire il relativo danno?
Proprio su quest’argomento si è recentemente pronunciato il Tribunale di Napoli, che con la sentenza del 28 gennaio 2016 ha fornito interessanti precisazioni in proposito.
Nel caso all’esame del Tribunale, un condomino agiva in giudizio nei confronti del condominio, chiedendo il risarcimento del danno che sarebbe stato provocato, a suo dire, dalla cattiva manutenzione della facciata dell’edificio condominiale, che avrebbe provocato delle infiltrazioni d’acqua nell’appartamento, le quali avrebbero a loro volta danneggiato le pareti del soggiorno, del ripostiglio, del corridoio, della camera da letto e dello studio.
Ebbene, il Tribunale riteneva la domanda fondata.
In particolare, secondo il Giudice deve ritenersi sussistente una “responsabilità oggettiva” del condominio, che si fonda sull’art. 2051 c.c., il quale, ricorda il Tribunale, “prevede una responsabilità presunta a carico del custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”
Nello specifico, “il fondamento della responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c. deve essere individuato nel dovere di custodia che grava sul soggetto (proprietario, usufruttuario, enfiteuta, conduttore) che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa in relazione all’obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi”.
Nel caso del condominio, deve, dunque ritenersi che lo stesso, in persona dell’amministratore, “ha il dovere di osservare, quale mandatario dei condomini, la diligenza del buon padre di famiglia”, avendo “la custodia delle parti e degli impianti comuni è obbligato ad adottare tutte le misure idonee ad evitare che le cose comuni arrechino pregiudizio a terzi o ai singoli condomini”.
Ai fini, poi, della fondatezza, della pretesa risarcitoria, è necessario provare anche l’esistenza di un “nesso causale” fra la cosa oggetto di custodia e il danno subito, mentre sarà il custode a dover, eventualmente, provare che l’evento dannoso deve essere ricollegato non alla cosa ma al “caso fortuito”: solo attraverso questa prova liberatoria, infatti, il custode sarà in grado di superare la presunzione prevista dalla legge a suo carico, “dimostrando che l’evento dannoso si è verificato per l’intervento di un fattore esterno (fatto del terzo o dello stesso danneggiato), imprevedibile, inevitabile ed eccezionale che abbia inciso, interrompendolo, sul nesso causale”, come affermato anche dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1971 del 2000.
Tuttavia, ad avviso del giudice, il condomino, nel caso di specie, ha “fornito la dimostrazione dei fatti costitutivi della pretesa azionata, avendo dimostrato il danno subito, il difetto di manutenzione del bene comune del quale è custode il condominio convenuto e la riconducibilità ad esso dell’evento dannoso”, con la conseguenza che deve ritenersi assodata la responsabilità del condominio stesso, il quale sarà tenuto a risarcire il danno subito dal condomino.
Va osservato, infatti, che nel caso esaminato dal Tribunale di Napoli, era stato interpellato un perito, il quale aveva accertato e dichiarato nella propria perizia che i danni lamentati dal condomino risultavano riconducibili esclusivamente ad “un pessimo stato di conservazione e manutenzione della facciata esterna dell’edificio”, la cui responsabilità è certamente da attribuire al condominio, nella persona del suo amministratore.
