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Articolo 80 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 12/11/2014]

Uso diverso da quello pattuito

Dispositivo dell'art. 80 Legge equo canone

Fonti → Legge equo canone → Titolo IV - Disposizioni finali

Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione.(1)

Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile.

Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) La Corte costituzionale, con sentenza 10-18 febbraio 1988, n. 185 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale "dell'art. 80, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 ("Disciplina delle locazioni di immobili urbani"), nella parte in cui dispone "e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione"".

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Consulenze legali
relative all'articolo 80 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

P. Z. chiede
venerdģ 17/12/2021 - Emilia-Romagna
“CASO

Io e mia sorella siamo proprietari (ciascuno al 50%) di un edificio che comprende, oltre a un appartamento e relative pertinenze, due unita immobiliari, classificate come C1, affittate a un’impresa di servizi elettrici come magazzino-ufficio. L’art 2 del contratto d’affitto recita: “Le unità immobiliari oggetto della presente scrittura vengono concesse in locazione al conduttore che dichiara di adibirle esclusivamente al solo uso di uffico-deposito con divieto di mutarne sia la destinazione d’uso dichiarato quanto il tipo di attività svolta senza la preventiva autorizzazione scritta del proprietario, pena la risoluzione immediata del contratto”. Inoltre, all’art 3, si legge: “Ai fini e per gli effetti dell’art. 34 e seguenti legge 392/78, il conduttore dichiara che la sua attività non rientra fra quelle per le quali spetta, nell’eventualità prevista dalla legge, l’indennità per la perdita di avviamento alla cessazione del contratto di locazione”.
Infine, fra le clausole firmate e approvate in specifico, all’art 11, è previsto che:“(…) il locatore potrà eseguire sull’immobile quelle riparazioni che si rendessero necessarie, anche se non abbiano carattere d’urgenza, senza dover corrispondere alcun indennizzo al conduttore, anche se questi per effetto di esse dovesse subire dei disagi per oltre venti giorni derogandosi così espressamente al disposto dell’art.1584 del C.C.”

Ora, a partire dallo scorso mese di agosto (2021), nell’edificio si sono evidenziate, in tempi molto brevi (una decina di giorni), crepe consistenti, dovute a uno slittamento a valle, improvviso e non prevedibile, del terreno su cui è costruito. La situazione è in evoluzione e il primo studio, condotto da un ingegnere appositamente incaricato, conclude con la necessità di ulteriori indagini geologiche e conseguente intervento finalizzato a ricostituire la statica dell’edificio. Nel frattempo, si ritiene prudenziale, in considerazione anche dell’evoluzione veloce e non prevedibile del fenomeno, lo sgombero dei locali, sia di quelli adibiti ad abitazione, sia di quelli affittati per uso commerciale.
Si è giunti a un accordo bonario con tutti gli interessati, tranne che con il conduttore di due locali ad uso non abitativo.

Il conduttore richiede un consistente risarcimento, oltre alla corresponsione, ai sensi dell’art. 34 della L 392/1978, dell’indennità di avviamento, sul presupposto che, nei locali affittati, vi sia esercitata “attività commerciale comportante diretti contatti con i clienti” (come si legge nella richiesta del legale dell’impresa).
Secondo noi non sussistono, nel caso specifico, i presupposti per riconoscere la corresponsione dell’indennità di avviamento.
Affinché il conduttore abbia diritto all’indennità di perdita di avviamento in caso di cessazione del rapporto locatizio è necessario che l’attività esercitata nei locali in locazione comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. L’art. 35 della L 392/1978 recita, in proposito: “Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.”
Ora i locali sono stati affittati esclusivamente per essere adibiti all’uso di ufficio - deposito, con divieto di mutarne sia la destinazione d’uso quanto il tipo di attività svolta (ART 2 del contratto).
In proposito, inoltre, si ricorda, come riportato sopra, che “Ai fini e per gli effetti dell’art. 34 e seguenti legge 392/78 il conduttore dichiara che la sua attività non rientra fra quelle per le quali spetta, nell’eventualità prevista dalla legge, l’indennità per la perdita di avviamento alla cessazione del contratto di locazione” ( ART 3 del contratto).
A noi non risulta che i locali siano stati, in alcun periodo di durata del contratto, utilizzati in maniera diversa da quella convenuta, tanto è vero che l’ufficio è sempre chiuso (tranne in qualche raro momento della giornata, soprattutto nel primo pomeriggio o in orari serali), non è appeso alcun orario di apertura al pubblico e c’è una scritta che invita i corrieri a fare riferimento a un numero di cellulare.

Per quanto riguarda il risarcimento, questo viene richiesto per il disagio causato dall’inadempimento dell’obbligazione, da parte del locatore, di garantire il pacifico godimento della cosa locata. Tale risarcimento viene, altresì, richiesto insieme alla richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.
Ora, se riconosciamo che ci si trova, per un periodo che si protrarrà probabilmente per diversi mesi, in una situazione in cui non è possibile “garantire il pacifico godimento del bene”, per l’esecuzione dei necessari interventi di ripristino, e riconosciamo, pertanto la legittimità della richiesta di risoluzione del contratto, ciò, di per sé, non implica riconoscere il diritto del conduttore al risarcimento del danno.
Nel caso specifico, l’inadempimento dell’obbligazione di garantire il pacifico godimento della cosa locata non comporta la responsabilità del locatore per danni, in quanto l’impossibilità di garantire l’utilizzo dei locali, fino al termine dei lavori di consolidamento, è dovuta a forza maggiore e alla durata oggettiva degli interventi necessari per ripristinare la statica dell’edificio, compromessa da un evento oggettivo imprevedibile e in rapido sviluppo, non dipendente dal locatore (franamento a valle del terreno su cui è sito l’edificio), applicandosi, pertanto, a nostro modo di vedere, la previsione dell’art. 1218 cod. civile. Infatti, ricorre, nel caso specifico, l’impossibilità di adempiere in tempi brevi, a causa di un evento oggettivo sopravvenuto, non imputabile al locatore.

Infine, il conduttore, tramite proprio avvocato, sostiene la nullità dell’art 11 del contratto d’affitto che recita: “(…) il locatore potrà eseguire sull’immobile quelle riparazioni che si rendessero necessarie, anche se non abbiano carattere d’urgenza, senza dover corrispondere alcun indennizzo al conduttore, anche se questi per effetto di esse dovesse subire dei disagi per oltre venti giorni derogandosi così espressamente al disposto dell’art.1584 del C.C.”. Questo, secondo il conduttore, sarebbe nullo ai sensi dell’art 79 L 392/1978.
Secondo la nostra lettura, le norme contenute nell’articolo 1584 del C.C. non hanno carattere imperativo e possono le parti derogarvi. Possono quindi i contraenti prolungare o ridurre il termine di tolleranza entro il quale il locatore può eseguire le riparazioni, possono escludere o limitare il diritto del conduttore alla riduzione del corrispettivo e così via. L’unica parte non derogabile ci sembra essere la legittimità della risoluzione contrattuale nel caso di totale e prolungata inutilizzabilità del bene da parte del conduttore.
La citazione, da parte del conduttore, dell’art 79 L 392/1978, che dovrebbe confermare la nullità dell’art. 11 del contratto di locazione, non ci sembra molto pertinente. L’art. 79 recita: “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.” Nel caso in questione, non ricorre né la volontà di limitare la durata legale del contratto (ma esclusivamente di creare le condizioni per effettuare riparazioni che si rendessero necessarie, senza dover corrispondere indennizzi), né, tanto meno, quella di aumentare il canone, in termini diversi da quanto previsto dalle norme. In ogni caso, “per il disposto dell'art. 79 L. 27 luglio 1978 n. 392, non è sufficiente, per la nullità di una clausola del contratto di locazione, che essa attribuisca un qualche vantaggio al locatore, ma è necessario che gli attribuisca un vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge medesima.” (Cass. civ., sez. III, 5 luglio 1993, n. 7317). La rinuncia preventiva all’indennizzo da parte del conduttore costituisce, sicuramente, un vantaggio per il locatore, ma rientra nella facoltà di negoziare condizioni in deroga a norme non imperative (non ci risulta che il vantaggio che viene attribuito al locatore nel caso specifico sia in contrasto con le disposizioni della legge 392/1978).

Comunque, il problema della presunta nullità dell’articolo 11 è relativo, perché, nel caso specifico, si tratta della necessità di procedere a uno sgombero, in via prudenziale, dei locali in vista di interventi di risanamento statico dell’edificio, resosi necessari per la tutela delle persone e delle cose, a seguito di eventi non prevedibili e non dipendenti dalla volontà del locatore.

L’art. 59 della L 392/1978 (Recesso del locatore) recita: “ Nei casi di cui all'articolo precedente il locatore può recedere in ogni momento dal contratto dandone comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata e con un preavviso di almeno sei mesi: (...) 3) quando l'immobile locato sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore impedisca di compiere gli indispensabili lavori”.
Nel caso specifico, inoltre, si aggiunge l’urgenza di intervenire in via prudenziale, dovuta a evento imprevedibile, non dipendente dalla volontà del locatore, che non rende possibile garantire la sicurezza di persone o cose nell’arco dei sei mesi di preavviso.

Tutto ciò premesso, si richiede:
1. il conduttore, nel caso descritto, ha diritto all’indennità di avviamento?
2. è legittima la previsione dell’art 11 del contratto per cui “(…) il locatore potrà eseguire sull’immobile quelle riparazioni che si rendessero necessarie, anche se non abbiano carattere d’urgenza, senza dover corrispondere alcun indennizzo al conduttore, anche se questi per effetto di esse dovesse subire dei disagi per oltre venti giorni derogandosi così espressamente al disposto dell’art.1584 del C.C.”
3. che tipo di risarcimento è lecito chiedere, da parte del conduttore, in caso di forza maggiore come quello descritto?”
Consulenza legale i 28/12/2021
In risposta alla prima domanda contenuta nel quesito si osserva quanto segue.
L’indennità di avviamento, come peraltro correttamente indicato anche nel quesito, non è dovuta quando nel locale condotto in locazione si svolgano attività che “non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali […]”.
Ciò è espressamente previsto nell’art. 35 della L.392/78.
Per quanto riguarda il concetto di “attività professionali”, la Corte di Cassazione con la sentenza n.13091/2017 ha ribadito che: “giurisprudenza costante ritiene che consolidato orientamento di legittimità secondo cui "per stabilire se l'attività svolta nell'immobile locato abbia natura imprenditoriale o professionale (...), occorre avere riguardo non alla qualifica (professionale o meno) delle persone che vi lavorano, ma alla prevalenza, nell'ambito delle attività ivi esercitate, dell'elemento imprenditoriale o di quello professionale" (Cass. n. 8558/2012), cosicchè anche l'attività del professionista può assumere natura commerciale quando l'organizzazione in forma di impresa sia assorbente rispetto a quella professionale”.

Ciò posto, nella presente vicenda, nel contratto sottoscritto dalle parti è indicato che l’immobile locato viene utilizzato esclusivamente per il solo uso di ufficio-deposito. Non solo. Ma è prevista anche una clausola risolutiva espressa in caso di mutazione della destinazione d’uso da parte del conduttore senza preventiva autorizzazione scritta da parte del locatore.
Tuttavia, nella missiva inviata dal legale del conduttore viene rivendicata l’indennità di avviamento in quanto nel locale verrebbe svolta “attività commerciale comportante diretti contatti con i clienti”.
Orbene, per espressa previsione dell’art. 80 della L.392/78 il locatore, nel momento in cui viene a conoscenza del fatto che il conduttore ha adibito l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito (come è accaduto nella presente vicenda), ha tre mesi di tempo per chiedere la risoluzione del contratto; in difetto, “al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile”.
Come ha evidenziato la Cassazione con l’ordinanza n.13705 del 2017: “è l’inerzia del locatore, protrattasi per oltre tre mesi a fronte del mutamento della destinazione d’uso da parte del conduttore, ad integrare il fatto costitutivo del diritto all’indennita”.
A tal proposito, va precisato che la giurisprudenza di legittimità è piuttosto costante nel tempo.
Infatti, già nella pronuncia n.1598 del 1984 la Cassazione sottolineava che “anche quando il contratto originariamente preveda un uso del bene locato diverso da quelli previsti dalla legge n. 392 del 1978 (artt. 27 e 42), il successivo mutamento del pattuito uso in uno di quelli contemplati dalla legge stessa determina, nell’inerzia del locatore, il passaggio di regime giuridico sancito dall’art. 80 citato, e quindi la sua soggezione alla normativa corrispondente approntata dalla legge dell’equo canone.”
E così anche nella sentenza n.6511 del 1996 leggiamo: “il conduttore di un immobile destinato a deposito che, in violazione degli accordi contrattuali, abbia intrapreso nell’immobile locato un’attività di vendita al pubblico, determina l’insorgenza di una situazione giuridica nuova, che comporta, fra l’altro, l’applicabilità della disciplina dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, la quale, pur non acquisendo prima della cessazione del rapporto la fisionomia di un diritto azionabile, altera in maniera rilevante l’originario equilibrio tra le rispettive obbligazioni, anche future, delle parti in danno del locatore.”

Alla luce di tale interpretazione giurisprudenziale, alla prima domanda contenuta nel quesito possiamo dunque rispondere quanto segue.
Se il locatore, appreso che il conduttore fa un uso diverso del bene locato rispetto a quello pattuito e che tale attività rientra tra quelle che hanno diritto all’indennità di avviamento, nel termine di tre mesi agisce in giudizio per chiedere la risoluzione contrattuale ai sensi dell’art. 80 della L.392/78 stante il mutamento della destinazione d’uso non comunicato, riteniamo che non sia dovuta alcuna indennità di avviamento.
Di contro, se il locatore sia rimasto inerte (nella presente vicenda non sappiamo quando sia stata ricevuta la missiva da parte del legale del conduttore) dal momento in cui è scaduto il termine di tre mesi “si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile” (Cass. n. 2745 del 1998).
Per cui in tal caso, nonostante la previsione contrattuale, l’indennità sarà dovuta.

Con riguardo invece alla domanda di cui al punto 2 si osserva quanto segue.
La previsione di cui all’art. 11 del contratto appare legittima in quanto si tratta di una deroga ad una norma (l’art. 1584 del codice civile) che non ha carattere imperativo.
Ciò significa che le parti contraenti possono stabilire di ridurre o prolungare il termine entro il quale il locatore può eseguire le riparazioni oppure, ad esempio, possono escludere o limitare il diritto del conduttore alla riduzione del corrispettivo ecc.ecc.
A ciò si aggiunga che tale previsione pattizia non appare rientrare tra le clausole vessatorie di cui all’art. 1341 c.c. (per quali occorre specifica approvazione) e pertanto non si ritiene nulla neanche sotto questo profilo.
Sul punto, si cita infatti questa massima della Cassazione (relativa ad un caso diverso, ma simile per certi versi) contenuta nella sentenza n. 10425/2002 secondo cui: “Non costituisce clausola vessatoria a norma dell'art. 1341 la clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione di un'indennità per i miglioramenti, atteso che la clausola in questione non è da ricomprendere tra quelle che prevedono una limitazione di responsabilità a favore di chi la ha predisposta, poichè non limita le conseguenze della colpa o dell'inadempimento, nè tra quelle che stabiliscono limitazioni alla facoltà di proporre eccezioni o di agire in giudizio per ottenere l'adempimento dell'altra parte, ma agisce sul diritto sostanziale escludendo l'indennità per i miglioramenti, previsti dall'art. 1592 c.c. con norma derogabile.”

In risposta alla seconda domanda possiamo dunque affermare che, appunto, la clausola in questione appare legittima e non affetta da nullità.

Con riguardo, infine, alla terza domanda si osserva quanto segue.
In primo luogo, contrariamente a quanto scritto nel quesito, qui non si tratterebbe di mancato pacifico godimento del bene.
Tale obbligo del locatore non riguarda il garantire l’utilizzo del bene ma fa piuttosto riferimento al fatto che il locatore è tenuto a tenere indenne il conduttore da molestie di diritto.
Come aveva infatti sottolineato la Suprema Corte nella ordinanza n.14731/2018: “La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore”.
Dunque nella presente vicenda occorre piuttosto fare riferimento al -diverso- obbligo del locatore di mantenere il bene in stato da servire all'uso convenuto.
Chiarito ciò, sotto tale profilo riteniamo che si debba far riferimento a quanto previsto dall’art. 1583 del codice civile il quale dispone che “se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.”
Sul punto, in caso privazione totale del godimento la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che "il conduttore, il cui godimento del bene risulti ridotto o escluso per fatti sopravvenuti, ha diritto al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità contrattuale, per l'inadempimento dell'obbligo di mantenere la cosa locata in condizioni da servire all'uso convenuto, ove quei fatti producano pregiudizi ulteriori e diversi rispetto alla diminuzione o perdita del godimento del bene locato, che egli specificamente dimostri " (cfr. Cass. n.1903/2018).

Dunque, in risposta alla terza domanda, il risarcimento che il conduttore potrebbe richiedere dovrebbe essere adeguatamente provato ed essere relativo a danni diversi ed ulteriori rispetto al mancato godimento in sé del bene: ciò anche in conformità alla giurisprudenza costante di legittimità che a partire dalla nota pronuncia a Sezioni Unite n.26972 del 2008, afferma che quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato.
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Matteo S. chiede
sabato 08/06/2019 - Veneto
“Buonasera,
Possiedo una società che si occupa di locazioni (sublocazioni di immobili) con finalità turistiche a V.
Gli immobili di cui dispone la società non sono di proprietà ma sono a loro volta in locazione a questa mediante l'utilizzo di contratti ad uso abitativo (4+4) con l'aggiunta di un articolo con clausola di "Subaffitto" : - Il Conduttore dichiara ed il Locatore prende atto che l'alloggio potrà essere dal Conduttore medesimo concesso, direttamente o per interposta persona, in locazione a terzi ad uso turistico.

Uno dei proprietari di uno degl'immobili mi ha spedito una raccomandata 11 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni con la comunicazione di disdetta.
Il contratto è stato registrato con stipula il 23/06/2015 e scadenza il 30/06/2019.
In data 30/07/2018 la proprietaria scriveva: "Spett.le ... , ai sensi di quanto previsto dall'art. 1 del contratto di locazione esistente tra le parti, Vi comunico formale disdetta con decorrenza 01/07/2019 stante la necessità di esercitare nell'immobile stesso la medesima attività consentita dall'art.4 ovvero di locarla personalmente, o per mezzo del coniuge o di familiari di secondo grado in linea retta, per usi turistici."

A questa raccomandata, anche su consiglio del mio commercialista, non ho mai dato risposta alcuna forte della presunzione che il contratto fosse viziato.
Infatti sebbene questo sia ad "uso abitativo 4+4", il fatto che sia intestato ad un'azienda il cui oggetto sociale è la locazione di immobili a terzi e che il contratto presenti una clausola di subaffitto per uso turistico dovrebbe palesare che all'interno del locale si svolga un'attività economica e che il contratto dovrebbe dunque essere di tipo commerciale.
Vi è da aggiungere che la proprietaria stessa ha esplicitato nella raccomandata inviataci la volontà a svolgere la medesima attività all'interno del suo appartamento.

Presumo quindi che il contratto dovrebbe essere corretto ad "uso commerciale", mi sbaglio?
Potrebbe rientrare nella tipologia 9+9 poiché ad oggetto vi è un'attività di tipo alberghiero o simili?
Se quanto ho appena chiesto dovesse essere effettivamente corretto mi potete anche confermare che la disdetta di tale contratto da parte del locatore potrebbe aver luogo solo tramite indennizzo pari a 21 mensilità per la cessione dell'attività commerciale (il doppio nel caso in cui il proprietario voglia svolgere la medesima attività come nel caso in analisi) e che la raccomandata dovrebbe essere spedita 12 mesi prima della scadenza (18 mesi nel caso fosse 9+9)?

Ormai i tempi sono molto stretti come potete constatare e la mia volontà e dunque anche quella dell'azienda sarebbe quella di poter continuare a svolgere l'attività all'interno del locale, come consigliereste di procedere in tal senso?

Vi ringrazio anticipatamente.
”
Consulenza legale i 13/06/2019
La normativa di riferimento (Legge n. 392/1978 cosiddetta sull’”equo canone”) precisa che i contratti di locazione che abbiano ad oggetto attività commerciali o di interesse turistico rientrano nella categoria dell’uso non abitativo e la loro durata non può essere inferiore a sei più sei anni (art. 27 della citata legge).
E’ indubbio che – nella sostanza – il contratto di cui al quesito sia di natura non abitativa per le tutte le motivazioni già correttamente evidenziate nel quesito.

Ebbene, la legge 392/1978 stabilisce la nullità dei contratti di locazione con i quali sia stata pattuita una limitazione della durata legale degli stessi o comunque un altro vantaggio in contrasto con le disposizioni di legge (art. 79). Ad avviso di chi scrive, tuttavia, il caso in esame non rientra nell’ipotesi di nullità cui sopra ma in quella, anche’essa prevista e disciplinata dalla legge, di uso dell’immobile diverso da quello pattuito.
In quest’ultima ipotesi (nel nostro caso l’uso pattuito era quello abitativo ma in realtà l’utilizzo effettivo è quello commerciale) il locatore ha diritto (art. 80) a chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza (ma nel caso di specie l’aveva sin dal principio), e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione.
Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta (e pare sia questa la situazione in esame), al contratto si applicherà il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile.

Ora, come si accennava poc’anzi, gli immobili a destinazione commerciale o turistica devono avere una durata di sei anni, rinnovabili, salvo disdetta, per il medesimo periodo.
La disdetta deve essere comunicata all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.
Qualora l’immobile dovesse essere adibito ad attività alberghiere (ma non sembra sia questo il caso, anche se lo si segnala comunque, per completezza di informazione) varrebbero le stesse regole, con l’unica differenza che la durata minima legale sarebbe in tal caso di 9 anni, rinnovabili di altri 9, e che la disdetta dovrebbe intervenire almeno 18 mesi prima della scadenza contrattuale.

L’indennità cui si accenna nel quesito e che è riconosciuta ex lege per la perdita dell’avviamento (art. 34 legge citata).
La norma la esclude nei casi di “risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267” (quest’ultimo caso è quello di procedure concorsuali come il fallimento o il concordato).
Nella fattispecie al nostro esame, poiché il recesso interverrebbe da parte del locatore, l’indennizzo sarebbe senz’altro dovuto.
L’indennità, se spettante, dovrebbe esser pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (per le attività alberghiere 21 mensilità). Il conduttore poi avrebbe diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

Il problema è che il recesso del locatore in questo caso, per le tempistiche con cui è stato esercitato e sapendo che al contratto si deve applicare (come detto sopra in base all’art. 80 della legge 392/78) il regime giuridico delle locazioni non abitative, è inefficace, dal momento che è intervenuto troppo tardi.
Il contratto continuerà, dunque, a rimanere in piedi fino alla scadenza di legge, ovvero a giugno del 2021.

Il consiglio, anziché ignorare la comunicazione del locatore, è quello di rispondere mettendo in evidenza che il recesso è privo di effetti, dal momento che il contratto è di natura commerciale e che ad esso si deve applicare il regime giuridico proprio di questo tipo di locazioni, non essendo intervenuta entro l’anno la richiesta di risoluzione del rapporto; si dovrà poi specificare che il contratto avrà scadenza a giugno 2021, salvo disdetta che dovrà intervenire almeno 12 mesi prima e, se inviata dal locatore, avrà quale conseguenza il pagamento al conduttore dell’indennità di avviamento la cui misura dipenderà dal tipo di attività che si vorrà svolgere all’interno dei locali.




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