“ Facta concludentia ”

Ai sensi degli artt. 657 ss. c.p.c. il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, con contestuale citazione per la convalida, sia prima che dopo la scadenza del contratto. In ogni caso, quindi, in cui il contratto di locazione stia per scadere o sia già scaduto (v. secondo comma dell'art. 657 c.p.c.), il locatore ha diritto a chiedere la restituzione dell'immobile locato.

Tuttavia, il comportamento del locatore il quale, dopo aver dato la disdetta, abbia omesso di intraprendere alcuna azione volta al rilascio del bene, è stato considerato rilevante al fine di equiparare la situazione di occupazione senza titolo a quella in cui esista un vero e proprio contratto. L'Agenzia delle Entrate, con risoluzione 9.7.2007 n. 43, ha infatti ritenuto che l'indennità di occupazione in realtà avesse natura di canone di locazione nel caso in cui il contratto fosse scaduto senza essere rinnovato.
Nel caso, infatti, in cui appaia evidente la volontà delle parti di instaurare un rapporto contrattuale o di proseguire nello stesso, trova applicazione la disciplina propria dei contratti di locazione: ciò perché l'inerzia del locatore lascia intendere che l'occupazione non avvenga in realtà contro la sua volontà.

Si può quindi ipotizzare una opposizione allo sfratto (art. 665 del c.p.c.) sulla base del comportamento concludente del locatore, che per anni ha omesso di agire nei confronti del conduttore; il quale, nel frattempo ha sempre regolarmente pagato la stessa somma (solo rivalutata a fini Istat), limitandosi a modificare la dicitura 'canone' con quella 'indennità' dopo la scadenza del contratto disdettato. Tuttavia si dovrà valutare la durata del contratto di locazione, calcolando la scadenza attuale dello stesso considerato il tacito rinnovo avvenuto negli anni, poiché comunque il rapporto non potrà sopravvivere oltre tale scadenza senza il consenso del locatore (che ha già dimostrato le sue chiare intenzioni di sciogliere il rapporto chiedendo lo sfratto).
L'opposizione della parte intimata conclude la fase sommaria del procedimento di convalida di sfratto e apre la fase a cognizione piena (il processo sarà disciplinato dagli artt. 447 bis e 414 ss. c.p.c.

E' bene sottolineare però che la tesi prospettata non è unanimamente accolta: difatti, recentemente, la Corte di cassazione (con sent. 13404/12) ha precisato che, al fine di rinnovare tacitamente il contratto di locazione, deve risultare "in termini inequivoci la volontà di entrambe le parti" e non quella del solo conduttore. La valutazione è, quindi, lasciata al giudice.

Per quanto riguarda la possibilità di richiedere arretrati imputandoli all'art. 1591 del c.c., si devono distinguere le due ipotesi:
- se il contratto di locazione risulterà terminato (non rinnovato tacitamente), è legittimo che il locatore chieda ai sensi dell'articolo citato il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo il maggior danno. Ricordiamo che solo per le locazioni ad uso abitativo e soltanto entro il campo oggettivo di applicazione dei comuni ad alta densità abitativa come individuati dall'art. 6, comma 1, della L. 431/1998, questa legge prevede una norma speciale che impone la corresponsione di un canone maggiorato del 20% a titolo di indennità d'occupazione;
- se, al contrario, si riterrà dimostrato il rinnovo in ragione dell'inerzia del locatore (dal 1994 al 2013), egli non avrà diritto a chiedere l'indennità, perché di fatto non sussisteva l'obbligo di riconsegna dell'immobile, essendo ancora vigente il contratto.

Si nota, poi, che la richiesta degli "arretrati" arriva dopo ben 19 anni di silenzio. A proposito di indennità da occupazione, è orientamento ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità che essa sia dovuta a titolo di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale, nella specie da inadempimento del conduttore all’obbligo di restituire il bene alla scadenza. Il relativo termine, quindi, è soggetto al termine di prescrizione ordinario di 10 anni applicabile in tema di responsabilità contrattuale. E', quindi, evidente, che ad oggi risulterebbe scaduto il termine (e quindi prescritto il relativo diritto) almeno per le somme che sarebbero maturate negli anni successivi al 2004.