Articolo 144 Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)

A norma dell’art. 2 della legge n. 186 del 2014 , l’obbligo di monitoraggio degli investimenti e delle attività finanziarie detenute all’estero non sussiste per i depositi e conti correnti bancari costituiti all’estero il cui valore massimo complessivo raggiunto nel corso del periodo d’imposta non sia superiore a 15.000 euro.

Quindi, anche nel caso in cui il soggetto di che trattasi abbia eseguito i bonifici su un proprio conto corrente o conto di deposito in Francia, trattandosi di una somma complessivamente inferiore al predetto limite, non sussiste alcun obbligo di monitoraggio.

Fermo restando quando già osservato nella risposta al precedente quesito, si evidenzia che il regime speciale opzionale, sia civilistico che fiscale, di cui all’articolo 1, commi da 119 a 141-bis, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (“legge finanziaria 2007”), così come modificato dall’articolo 20 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, si applica soltanto alle società per azioni residenti (SIIQ), le cui azioni siano ammesse alle negoziazioni su mercati regolamentati, svolgenti, secondo i criteri di prevalenza previsti dall'articolo 1, comma 121, della citata legge e dall'articolo 6 del regolamento approvato con decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze n. 174 del 7 settembre 2007, (emanato ai sensi del comma 141 della legge finanziaria 2007), le attività indicate alla lettera c) del comma 1, dell’art. 1 dello stesso regolamento; ed alle società per azioni residenti non quotate (SIINQ), svolgenti, secondo i criteri di prevalenza previsti dall'articolo 1, comma 121, della citata legge n. 296 e dall'articolo 6 del citato regolamento, le attività indicate alla predetta lettera c), controllata da una SIIQ che abbia i requisiti per il consolidamento di cui agli articoli 117, comma 1, e 120 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, i cui diritti di voto e di partecipazione agli utili siano posseduti per almeno il 95 per cento dalla stessa controllante o da altre SIIQ e che eserciti l'opzione congiunta per il regime speciale ai sensi dell'articolo 1, comma 125 della legge n. 296 del 2006.

Ne deriva che una società a responsabilità limitata non può essere ammessa al regime di che trattasi.

Come precisato nella Circolare n. 35/E del 17.09.2015, per mercati regolamentati debbano intendersi i mercati regolamentati italiani o, in alternativa, i mercati regolamentati degli Stati membri dell’Unione europea o i mercati regolamentati degli Stati aderenti allo Spazio Economico Europeo, che assicurano un adeguato scambio di informazioni e inclusi nella vigente white list, vale a dire Norvegia e Islanda.

In base alla formulazione letterale del comma 119, il requisito della residenza è essenziale per l’accesso al regime speciale da parte delle società che intendono assumere la qualifica di SIIQ nel territorio dello Stato.
Al riguardo, l’articolo 73, comma 3, del testo unico delle imposte sui redditi approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) dispone che “si considerano residenti le società e gli enti che per la maggior parte del periodo d’imposta hanno la sede legale o la sede dell’amministrazione o l’oggetto principale nel territorio dello Stato”.

Il comma 1 dell’articolo 12 del decreto-legge 25 settembre 2009, n. 135 (come modificato dalla legge di conversione n. 166 del 20 novembre 2009 e successivamente dall’articolo 20, comma 1, lettera l), del decreto n. 133/2014), ha introdotto il comma 141-bis nella legge.
Tale disposizione ha previsto che il regime speciale SIIQ si applica anche alle società residenti in Stati membri dell’Unione Europea e in Stati aderenti all’Accordo sullo Spazio Economico Europeo inclusi nella c.d. “white list” di cui sopra le cui stabili organizzazioni in Italia svolgono in via prevalente l’attività di locazione immobiliare.

Oltre a ciò, il comma 119, come riformulato dall’articolo 20, comma 1, lettere a), del decreto n. 133/2014, uniforma la disciplina speciale alle particolari esigenze richieste dal mercato immobiliare mediante l’applicazione di “nuovi” requisiti riguardanti la struttura partecipativa nelle SIIQ, di seguito illustrati:

1. limitata concentrazione della partecipazione di controllo (c.d. requisito del controllo). A tal fine, la norma richiamata, nella nuova stesura, dispone che nessun socio deve possedere direttamente o indirettamente più del 60 per cento dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 60 per cento dei diritti di partecipazione agli utili della SIIQ. Precedentemente, la norma indicava un limite alla quota di maggioranza pari al 51 per cento. La nuova percentuale del 60 per cento è in linea con quella prevista dalla normativa di altri Paesi europei riguardante istituti analoghi;
2. sufficienti diffusione e frazionamento del capitale sociale (c.d. requisito del flottante): almeno il 25 per cento delle azioni deve essere detenuto da soci che non possiedono, al momento dell’opzione, direttamente o indirettamente più del 2 per cento dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 2 per cento dei diritti di partecipazione agli utili. Nella versione antecedente alla modifica introdotta dal decreto n. 133/2014, era prevista una percentuale pari al 35 per cento. La nuova percentuale del 25 per cento è in linea con il requisito di quotazione previsto per qualsiasi società. Proprio in considerazione di ciò tale requisito non si applica per le società già quotate dal momento che è stato necessariamente soddisfatto al momento della quotazione.

Come precisato nella Circolare n.35/E/2015, ai fini del calcolo della percentuale di diritti di voto e di partecipazioni agli utili attribuibile al titolare delle azioni, rilevano anche le azioni date in pegno, qualora venga concordato che il diritto di voto nell’assemblea ordinaria ed il diritto di partecipazione agli utili spettino comunque al titolare delle stesse.
Qualora il requisito del controllo di cui sopra sia superato a seguito di operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali, il regime speciale in esame è sospeso temporaneamente sino a quando il suddetto requisito partecipativo non venga ristabilito nei limiti imposti dallo stesso comma 119.

L’articolo 20, comma 1, lettera b), del decreto n. 133/2014 ha inserito all’articolo 1 della legge 296/2006 il comma 119-bis che individua i tempi in cui i requisiti partecipativi devono essere verificati ai fini dell’accesso al regime. In particolare, il nuovo comma 119-bis stabilisce, in linea di principio, che i requisiti partecipativi di cui al comma 119 e sopra descritti devono essere verificati entro il primo periodo di imposta per cui è stato richiesto l’accesso al regime speciale.

In pratica, una volta soddisfatti nell’arco di un determinato periodo di imposta entrambi i requisiti del flottante e del controllo il regime speciale si applica a decorrere dal primo giorno di tale periodo d’imposta.

Vanno considerate conseguentemente abrogate le disposizioni contenute nell’articolo 2, comma 2, del decreto SIIQ n. 133/2014 secondo cui i requisiti di cui al comma 119 della legge n. 296/2006 dovevano essere posseduti all’inizio del primo periodo d’imposta dal quale la società che esercita l’opzione intende avvalersi del regime speciale e quelle di cui all’art. 2, comma 4, del decreto n. 133/2014 secondo cui “il possesso di tali requisiti in un momento successivo all’esercizio dell’opzione produce effetto e consente l’accesso al regime speciale solo ove comunicato all’Agenzia delle Entrate, secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 1 del presente articolo, entro trenta giorni dall’inizio del medesimo periodo d’imposta”.

Qualora al termine del primo periodo di imposta sia soddisfatto unicamente il requisito del 25 per cento, vale a dire il requisito relativo al flottante, il comma 119-bis introduce la possibilità di soddisfare il requisito del 60 per cento, vale a dire il requisito del controllo, nei due esercizi successivi. Al raggiungimento anche del secondo requisito, il regime speciale si applica dal primo giorno del periodo d’imposta in cui lo stesso si è realizzato. In tale caso, nei periodi di imposta che precedono quello in cui si verifica l’ingresso nel regime speciale, l’imposta sul reddito delle società e l’imposta regionale sulle attività produttive sono dovute dalla società in via ordinaria, ferma restando la possibilità di applicare in via provvisoria il regime speciale, con eventuale successivo conguaglio, nel caso di mancato soddisfacimento del requisito del controllo entro 36 mesi.
Da un punto di vista oggettivo la gestione esente ha ad oggetto l'attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà, di usufrutto o di altro diritto reale, nonché in base a contratti di locazione finanziaria; l'attività di locazione derivante dallo sviluppo del compendio immobiliare; il possesso di partecipazioni, costituenti immobilizzazioni finanziarie ai sensi dei principi contabili internazionali, in altre SIIQ o in SIINQ;
sono imponibili, invece, le attività diverse da quelle prima indicate o aventi ad oggetto beni diversi da quelli ivi considerati. In base alla norma, l’applicazione del regime speciale è subordinata alla condizione che le società che optano per il regime SIIQ “svolgano in via prevalente l’attività di locazione immobiliare”. A tal fine, ai sensi del comma 121 della legge n. 296/2006, gli immobili destinati alla gestione esente devono rappresentare almeno l'80 per cento dell'attivo patrimoniale (c.d. c.d. “asset test”) e, in ciascun esercizio, i ricavi da essa provenienti devono rappresentare almeno l'80 per cento dei componenti positivi del conto economico (c.d. “profit test”).

L’articolo 20, comma 1, lettera c), numero 1) del decreto n. 133/2014 ha inserito nel comma 121 della legge n. 296/2006 la previsione che, ai fini della verifica del criterio della “prevalenza” dell’attività di locazione immobiliare, sono comprese in tale attività anche le quote di fondi comuni di investimento immobiliare di cui al comma 131 del decreto n. 133/2014 istituiti in Italia e disciplinati dal Testo Unico della Finanza (TUF) di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58. Sul punto si richiamano le precisazioni di cui al paragrafo 2.1.1. della Circolare n. 35/E/2015.
In base all’art. 2 del regolamento, l'opzione per il regime speciale si esercita presentando, entro il termine previsto dall'articolo 1, comma 120, della citata legge n. 296 del 2006, l'apposito modello approvato con provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate, secondo le modalità ivi stabilite.

Il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate cui si fa riferimento è quello del 28 novembre 2007 con il quale è stato, altresì, istituito l’elenco di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto del Ministro dell’economia e delle finanze n. 174 del 2007, ossia l'elenco delle società ammesse al regime fiscale privilegiato.
Al fine di adeguare la struttura e il contenuto del modello di comunicazione alle modifiche normative introdotte dall’articolo 20 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, è stato emanato un successivo provvedimento, in data 18.12.2015, con il quale è stato approvato il nuovo modello e sono stati definiti i termini di presentazione della comunicazione in caso di integrazione dei requisiti partecipativi e sospensione del regime speciale.

La comunicazione è presentata telematicamente all’Agenzia delle entrate dai soggetti abilitati o tramite i soggetti incaricati di cui ai commi 2-bis e 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, e successive modificazioni, usufruendo del prodotto software “SIIQ”, scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate, al seguente indirizzo:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Richiedere/Regimi+Opzionali/Opzione+SIIQ+e+SIINQ/SW+compilazione+Siiq+e+Siinq/ .
Anche il modello e le relative istruzioni di compilazione sono scaricabili dal sito dell’Agenzia delle Entrate al seguente indirizzo:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Richiedere/Regimi+Opzionali/Opzione+SIIQ+e+SIINQ/Modello/ .

L’invio della richiesta può avvenire utilizzando i canali Entratel o Fisconline. I soggetti incaricati della trasmissione devono consegnare al richiedente, insieme alla ricezione della comunicazione o all’assunzione dell’incarico per predisporla, l’impegno a trasmetterla in via telematica all’Agenzia delle Entrate. La data di questo impegno, insieme alla sottoscrizione dell’intermediario, all’indicazione del suo codice fiscale, dovrà essere riportata nello specifico riquadro “Impegno alla presentazione telematica”.

L’intermediario è tenuto a consegnare al contribuente una copia della comunicazione trasmessa e di quella dell’Agenzia delle Entrate che attesta l’avvenuta presentazione. La comunicazione si considera presentata nel giorno in cui l’Agenzia delle Entrate riceve i dati. La prova della presentazione è data dalla comunicazione con cui l’Amministrazione attesta di averla ricevuta.
Il richiedente, dopo aver firmato la richiesta a conferma dei dati indicati, deve conservare la documentazione.

L’opzione è irrevocabile e comporta per la società l’assunzione della qualifica di “Società di investimento immobiliare quotata” (Siiq), che deve essere indicata nella denominazione sociale e in tutti i documenti della società. La stessa va comunicata entro il termine del periodo d’imposta precedente a quello dal quale il contribuente intende avvalersene.

Il passaggio al regime speciale comporta il realizzo a valore normale degli immobili e dei diritti reali sugli immobili destinati alla locazione, posseduti dalla società alla data di chiusura dell’ultimo esercizio in regime ordinario. Le plusvalenze che ne emergono, al netto delle eventuali minusvalenze, non concorrono alla formazione del reddito d’impresa, ma sono assoggettate a imposta sostitutiva dell’IRES e dell’IRAP con l’aliquota del 20%.

L'imposta sostitutiva deve essere versata in un massimo di cinque rate annuali di pari importo: la prima con scadenza entro il termine previsto per il versamento a saldo dell'imposta sul reddito delle società relativa al periodo d'imposta anteriore a quello dal quale viene acquisita la qualifica di SIIQ; le altre con scadenza entro il termine rispettivamente previsto per il versamento a saldo dell'imposta sul reddito delle società relativa ai periodi d'imposta successivi. Gli importi da versare possono essere compensati ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. In caso di rateizzazione, sull'importo delle rate successive alla prima si applicano gli interessi, nella misura del tasso di sconto aumentato di un punto percentuale, da versare contestualmente al versamento di ciascuna delle predette rate.

A scelta della società, in luogo dell'applicazione dell'imposta sostitutiva, l'importo complessivo delle plusvalenze, al netto delle eventuali minusvalenze, calcolate in base al valore normale, può essere incluso nel reddito d'impresa del periodo anteriore a quello di decorrenza del regime speciale ovvero, per quote costanti, nel reddito di detto periodo e in quello dei periodi successivi, ma non oltre il quarto, qualificandosi, in tal caso, interamente come reddito derivante da attività diverse da quella esente.

Per ulteriori dettagli sull’applicazione dell’imposta di ingresso si rimanda all’art. 4 del regolamento approvato con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze n. 174 del 2007 ed al paragrafo 3.2 della Circolare n. 35/E/2015.
In base al comma 123 dell’art. 1 della Legge n. 296/2006, l'opzione per il regime speciale comporta l'obbligo, in ciascun esercizio, di distribuire ai soci almeno il 70 per cento dell'utile netto derivante dall'attività di locazione immobiliare e dal possesso delle partecipazioni o di quote di partecipazione in fondi immobiliari di cui al comma 131 della medesima legge indicate al comma 121; se l'utile complessivo di esercizio disponibile per la distribuzione è di importo inferiore a quello derivante dall'attività di locazione immobiliare e dal possesso di dette partecipazioni o di quote di partecipazione in fondi immobiliari di cui al comma 131, la percentuale suddetta si applica su tale minore importo.

Come precisato nella Circolare n. 35/E/2015, con l’introduzione del nuovo comma 123-bis, è stato previsto un ulteriore regime obbligatorio di distribuzione degli utili derivanti dalla “gestione esente”, che si affianca a quello preesistente sopra indicato, e che consiste nell’obbligo di distribuire, nei due esercizi successivi a quello di realizzo, il 50 per cento degli utili derivanti dalle plusvalenze nette che originano:

• dalla cessione di immobili destinati alla locazione;
• dalla cessione di partecipazioni in SIIQ e SIINQ;
• dalla cessione di quote di fondi immobiliari di cui al comma 131.

Pertanto, l’importo totale degli utili oggetto dell’obbligo di distribuzione è ottenuto, per ogni esercizio, applicando a ciascuna delle categorie di proventi la percentuale di distribuzione corrispondente e poi sommando i due risultati così ottenuti.
Per ulteriori dettagli sull’obbligo di distribuzione degli utili si rimanda alle disposizioni di cui all’art. 7 del regolamento ed al paragrafo 3.1 della Circolare n. 35/E/2015.

Come già evidenziato nella risposta al precedente quesito, il reddito esente delle SIIQ e delle SIINQ è determinato in apposito prospetto della dichiarazione (Mod. SC, quadro RF, righi da RF96 ad RF105) per la cui compilazione si rimanda alle istruzioni di cui Modello SC 2017, periodo di imposta 2016, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate al seguente indirizzo:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/home/cosadevifare/dichiarare/dichiarazioneredditisoc_enti/redditi+societa+di+capitali+2017/modelli+redditi+sc2017/indice+modello+redditi+sc2017 .

Il regime di esenzione del reddito derivante dalla locazione di immobili si applica alle SIIQ (società di investimento immobiliare quotate) ed alle SIINQ (società di investimento immobiliare non quotate) che abbiano esercitato l’opzione per il regime speciale di cui all’art. 1, commi da 119 a 141-bis, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, come modificato dall’art. 20 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164.

L’applicazione è subordinata alla sussistenza dei requisiti partecipativi di cui al comma 119 dell’art. 1 della legge n. 296 del 2006.

Il predetto regime comporta l’esenzione dall’IRES:

• del reddito d’impresa derivante dall’attività di locazione immobiliare a decorrere dal periodo d’imposta di efficacia dell’opzione stessa;
• del reddito relativo ai dividendi percepiti su partecipazioni (costituenti immobilizzazioni finanziarie) in altre SIIQ e SIINQ, sempre che siano formati con utili derivanti da attività di locazione immobiliare.

Il reddito derivante dall’attività di locazione immobiliare e assimilate (c.d. gestione esente) è determinato in apposito prospetto della dichiarazione (Mod. SC, quadro RF, righi da RF96 ad RF105), mentre quello derivante dalle altre attività svolte dalla SIIQ (c.d. gestione imponibile) è determinato sempre nel quadro RF secondo le regole di determinazione del reddito d’impresa ordinarie.

Le società che hanno optato per il regime speciale sono tenute a distribuire ai soci, in ciascun esercizio, almeno il 70 per cento dell’utile netto derivante dall’attività di locazione immobiliare e dal possesso delle partecipazioni in SIIQ o SIINQ. Nel caso in cui tale obbligo non venga osservato, l’opzione per il regime speciale cessa di avere effetto a partire dallo stesso esercizio di formazione degli utili non distribuiti.

La società ha l’obbligo di tenuta della contabilità separata e di fornire distinta indicazione degli utili derivanti dalle diverse gestioni.
L’articolo 11 del decreto del Ministro dell’economia e delle finanze del 7 settembre 2007, n. 174 stabilisce che gli utili e le riserve di utili derivanti dalla gestione esente devono essere annotati separatamente dagli utili e riserve di utili derivanti dalla gestione imponibile, indicando anche le relative movimentazioni.

Si sottolinea che nel risultato della gestione esente devono confluire i costi e i ricavi tipici dell’attività di locazione immobiliare e gli altri oneri amministrativi, finanziari e tributari direttamente riferibili alla medesima attività.
In merito all’imputazione dei costi generali, il comma 121 dell’art. 1 della legge n. 296 del 2006 non detta una regola prestabilita limitandosi a disporre che la società che fruisce del regime speciale è tenuta ad indicare, tra le informazioni integrative al bilancio, i criteri adottati per la ripartizione dei costi e degli altri componenti comuni alle diverse attività.

Come indicato nelle istruzioni alla compilazione del quadro RF del Modello SC, un criterio idoneo per operare tale ripartizione, analogamente a quanto previsto dall’articolo 144 del TUIR per la determinazione dei redditi degli enti non commerciali, può essere quello secondo cui i componenti comuni sono da attribuire alla gestione esente (o imponibile) sulla base del rapporto tra l’ammontare dei ricavi e altri proventi derivanti dalla gestione esente (o imponibile) e l’ammontare complessivo di tutti i ricavi e proventi.

La società può ricorrere a metodologie diverse, tenendo presente che la ripartizione dei costi comuni non può essere operata in maniera arbitraria e che il criterio utilizzato deve risultare adeguatamente documentato e motivato in nota integrativa al bilancio di esercizio, fermo restando il potere dell’amministrazione finanziaria di sindacarne la correttezza e coerenza (Cfr. Circolare AE n. 8 del 31 gennaio 2008).

La predetta disciplina si applica anche:

• alle società di cui al comma 1 dell’art. 33-bis del decreto-legge 6 luglio 2011, n. 98, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 luglio 2011, n. 111, promosse per la valorizzazione, trasformazione, gestione e alienazione del patrimonio immobiliare pubblico, nonché dei diritti reali relativi ai beni immobili anche demaniali, che applicano le disposizioni di cui al citato art. 1 della legge n. 296 del 2006, commi 131, 134, 137, 138 e 139;
• alle stabili organizzazioni di società residenti negli Stati membri dell’Unione europea e degli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo che sono inclusi nella lista di cui al decreto ministeriale 4 settembre 1996 e successive modificazioni ed integrazioni, svolgenti in via prevalente la predetta attività di locazione immobiliare (comma 141-bis all’art. 1 della legge finanziaria 2007).