Articolo 34 Testo unico dell'imposta di registro (TUR)

La soluzione che si propone è del tutto corretta e si pone, peraltro, in linea con il parere reso dall’Agenzia delle entrate in risposta a interpello n. 534 del 6 novembre 2020.
Si legge in tale parere che l'atto di divisione rappresenta lo strumento giuridico per mezzo del quale è possibile far cessare lo stato di comunione esistente tra più soggetti, mediante attribuzione a ciascuno di essi della titolarità esclusiva su una parte determinata del bene o dei beni in comune, corrispondente per valore alla quota spettante nello stato di indivisione.

Come chiarito con la circolare del 29 maggio 2013, n. 18/E, par. 2.2.1 sempre dell’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’imposta di registro l'atto di divisione rientra nella categoria degli "atti aventi natura dichiarativa relativi a beni o rapporti di qualsiasi natura" e deve essere registrato in termine fisso, con applicazione dell'aliquota dell'1 per cento applicata al valore della massa comune (articolo 3 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo unico dell'imposta di registro).

Soltanto se l'atto di divisione dà luogo a conguaglio, ovvero qualora ad uno dei condividenti dovessero essere assegnati beni per un valore eccedente quello della quota spettante, limitatamente alla parte in eccedenza si applica la disciplina di cui all'articolo 34 del citato T.U.R., nella parte in cui dispone che la divisione va considerata e, dunque, tassata come vendita limitatamente alla parte eccedente.

Il secondo periodo del citato comma 1 dell'articolo 34 del T.U.R., detta i criteri per determinare il valore della c.d. "massa comune", distinguendo tra comunione derivante da successione mortis causa e comunione derivante da titolo diverso dalla successione per causa di morte.
In particolare si precisa che nelle comunioni ereditarie (tale è quella che qui interessa) la massa comune è costituita “dal valore, riferito alla data della divisione, dell'asse ereditario netto determinato a norma dell'imposta di successione”.
Occorre, dunque, fare applicazione di quanto disposto dall'articolo 8, comma 1, del Testo Unico sulle successioni e donazioni (decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346), il quale richiama a sua volta le disposizioni degli artt. da 14 a 19 nonché l’art. 46 comma 3 dello stesso Testo unico successioni e donazioni.
L'art. 14 del citato decreto legislativo stabilisce, tra l'altro, che “La base imponibile, relativamente ai beni immobili compresi nell'attivo ereditario, è determinata assumendo…..per la piena proprietà, il valore venale in comune commercio alla data di apertura della successione”.

Pertanto, nel caso in cui oggetto di divisone siano immobili (come accade, appunto, in questo caso), per determinare la quota di diritto e la quota di fatto dei singoli condividenti occorre aver riguardo alla valore venale in comune commercio dei beni oggetto di divisione (ossia al valore che i singoli beni hanno in commercio, riferito alle loro caratteristiche strutturali, vetustà, eventuali pertinenze, ecc.) e non al loro valore catastale, applicabile soltanto alle vendita.
Viene, invece, precisato che la possibilità di applicare il criterio catastale (tipico degli atti di trasferimento immobiliare) è ammessa soltanto nel caso di emersione di un conguaglio divisionale di valore superiore al cinque per cento del valore della quota di diritto, eccedenza considerata “vendita” e, dunque, soggetta all'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale, ai sensi dell'articolo 1 della tariffa, Parte I del TUR (tale precisazione riguarda soltanto la tassazione del conguaglio, mentre presuppone pur sempre che per la determinazione del valore degli immobili si debba tener conto di quello che è il loro valore venale o di comune commercio).