Cosa succede se l’assemblea condominiale delibera l’esecuzione di lavori sulla facciata dell’edificio condominiale, ma riferiti a dei balconi che noi non utilizziamo?
In questo caso, siamo tenuti a pagare ugualmente una quota della relativa spesa?
Proprio su questa questione è intervenuta la Corte di Cassazione, la quale, con la sentenza n. 21028 del 2015, ha fornito alcune interessanti precisazioni sul punto.
Nel caso esaminato dalla Corte, un condomino aveva impugnato la delibera assembleare che aveva posto a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore delle rispettive quote di proprietà, la spesa relativa a dei lavori sulla facciata del condominio, che interessavano, tuttavia, solo alcuni balconi, che venivano utilizzati solo da alcuni condomini.
Secondo il condomino, infatti, risultava violato il criterio di ripartizione delle spese condominiali, di cui all’art. 1123 codice civile, il quale prevede che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
Tuttavia, il ricorso proposto dal condomino in questione veniva rigettato sia, in primo grado, dal Tribunale che, in secondo grado, dalla Corte d’Appello, con la conseguenza che il medesimo riteneva opportuno procedere con il ricorso per Cassazione.
Giunti al terzo grado di giudizio, tuttavia, nemmeno la Cassazione ritiene di dover aderire alle argomentazioni svolte dal condomino, e infatti non accoglie il ricorso e conferma la sentenza della Corte d’Appello.
Secondo la Cassazione, infatti, la sentenza risulta del tutto corretta e fondata, dal momento che gli interventi in questione erano relativi “alla conservazione di manufatti di proprietà comune” e, pertanto, la relativa spesa doveva essere posta a carico di “tutti i condomini, in proporzione dei rispettivi millesimi, prescindendo dall’effettivo utilizzo degli stessi”.
In altri termini, secondo la Corte, anche se i balconi interessati dai lavori di manutenzione non venivano utilizzati da tutti i condomini, gli interventi dovevano comunque ritenersi relativi a “beni di proprietà comune”, anche se non previsti espressamente nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c., il quale contiene un’elencazione solo esemplificativa e non esaustiva dei beni condominiali che devono presumersi di proprietà comune di tutti i condomini.
La Cassazione, infatti, chiarisce che “la valutazione se determinate parti dell’edificio condominiale, non specificamente elencate all’art. 1117 c.c., costituiscano parti comuni ovvero siano destinate al godimento esclusivo di alcuni condomini, non può essere generalizzata, ma va fatta in relazione alle singole fattispecie, mediante l’individuazione della precipua funzione oggettivamente svolta dalle singole parti in rapporto alla proprietà esclusiva ed alla struttura e caratteristiche dell’intero edificio, sulla base delle risultanze processuali”.
In particolare, la Corte rileva come “nel caso di specie, il giudice ha identificato l’esatta natura dei costi di manutenzione qualificandoli come spese di conservazione la cui ripartizione prescinde dall’effettivo utilizzo, né sono emerse argomentazioni contrarie alla proprietà condominiale dei beni in contestazione”, con la conseguenza che “correttamente i giudici del merito hanno confermato l’attribuzione dell’onere economico a tutti i condomini”.
