La Corte di Cassazione, con la recentissima sentenza n. 8671 del 4 aprile 2017, si è occupata di un’interessante questione in materia di locazione (artt. 1571 e ss. cod. civ.).
Nel caso esaminato dalla Cassazione, un ente aveva agito in giudizio nei confronti di un soggetto, chiedendo lo sfratto (art. 657 cod. proc. civ.) del medesimo dall’immobile ad uso abitativo che gli era stato concesso in locazione.
L’Ente locatore, infatti, aveva inviato regolare disdetta, ma il locatario non aveva ancora rilasciato l’immobile in questione.
Il Tribunale, che si era pronunciato nel primo grado di giudizio, aveva ordinato al convenuto il rilascio dell’immobile entro un certo termine, dichiarando che la locazione doveva considerarsi cessata.
La sentenza di primo grado era stata parzialmente riformata in grado d’appello, dal momento che la Corte condannava l’Ente locatore al risarcimento dei danni subiti dal convenuto-locatario, in quanto l’Ente gli aveva fatto credere che il contratto di locazione sarebbe stato rinnovato (si parla, in questo caso, di responsabilità precontrattuale).
La Corte d’appello osservava, infatti, che l’Ente aveva fissato un appuntamento per la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione ma che tale appuntamento era stato successivamente rinviato senza plausibili giustificazioni.
Di conseguenza, secondo la Corte, l’Ente doveva essere condannato al risarcimento per tale comportamento scorretto, a titolo di responsabilità precontrattuale (art. 1337 c.c.)
L’Ente, ritenendo la decisione ingiusta, decideva di rivolgersi alla Corte di Cassazione, osservando che il convenuto non aveva mai formulato alcuna domanda risarcitoria per responsabilità precontrattuale e che la Corte d’appello non avrebbe dovuto pronunciarsi su una domanda mai proposta.
Secondo l’Ente ricorrente, inoltre, il giudice di secondo grado, “dopo aver correttamente posto in luce che vi era soltanto una volontà ipotetica (…) di rinnovare il contratto di locazione con il P. , ha ritenuto di dover ugualmente riconoscere la sussistenza di una responsabilità precontrattuale per il semplice fatto che l’(…) aveva annullato un appuntamento senza plausibili giustificazioni”.
Ebbene, il giudice, così facendo, non avrebbe deciso adeguatamente, dal momento che era stato espressamente riconosciuto “che non c’era una volontà precisa di concludere il contratto” ma poi era stata ritenuta ugualmente sussistente la responsabilità precontrattuale.
La Corte di Cassazione, tuttavia, non riteneva di poter dar ragione all’Ente ricorrente, rigettando il relativo ricorso, in quanto infondato.
Secondo la Cassazione, infatti, la Corte d’appello aveva correttamente interpretato le domande avanzate dalle parti, giungendo alla conclusione “che vi fossero le condizioni per una condanna generica dell’Ente ricorrente al risarcimento dei danni per quel titolo di responsabilità” ed aveva fondato tale decisione “sulla circostanza che fu disdetto senza plausibili giustificazioni un appuntamento fissato per la stipula di un nuovo contratto”.
Osservava la Cassazione, inoltre, che vi era certamente stato un intenso scambio di corrispondenza tra le parti in causa, volto a “provvedere al rinnovo del contratto di locazione”.
Altrettanto certo era che il soggetto in questione aveva scritto all’Ente sostenendo di essersi recato all’appuntamento per il rinnovo del contratto ma che tale appuntamento era stato poi spostato e quindi annullato.
Di conseguenza, secondo la Cassazione, la Corte d’appello aveva correttamente riconosciuto la responsabilità precontrattuale dell’Ente locatore, che non si fondava “sul dato puro e semplice dell’annullamento di un appuntamento, ma su tutta una complessa vicenda che va inquadrata nell’ambito di una vera e propria trattativa per il rinnovo del contratto, poi abbandonata dall’Ente oggi ricorrente senza specifiche e motivate ragioni”.
Evidenziava la Cassazione, peraltro, che la trattativa per il rinnovo del contratto era giunta ad uno stato avanzato e, pertanto, non c’era alcuna contraddizione “tra l’affermazione della sentenza impugnata secondo cui non venne mai stipulato un nuovo contratto di locazione, circostanza pacifica, ed il successivo riconoscimento dell’esistenza di una responsabilità precontrattuale”.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione rigettava il ricorso proposto dal ricorrente, confermando integralmente la sentenza di secondo grado.
Il locatore è responsabile se le trattative sono ad uno stadio avanzato e vengono abbandonate senza plausibili motivi.
