Il Tribunale di Agrigento, con la sentenza n. 354 del 29 febbraio 2016, si è pronunciata su un interessante caso di contratto preliminare di compravendita (art. 1351 codice civile), avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione.
Nel caso esaminato dal Tribunale, un soggetto aveva agito in giudizio, con ricorso ex art. 702 bis codice procedura civile, esponendo di aver stipulato con il resistente un “contratto preliminare di compravendita di cosa futura, avente ad oggetto l’acquisto di due appartamenti completi, destinati ad essere ospitati nell’edificio che parte resistente intendeva edificare sul terreno di sua proprietà”.
Al momento della stipula del preliminare, il ricorrente provvedeva al versamento dell’intero prezzo, “con previsione in contratto della facoltà per il promissario acquirente di ripetere la stessa somma in caso di esercizio del diritto di recesso, facoltà sospensivamente condizionata al mancato rilascio di una regolare concessione edilizia da parte del Comune di Favara, entro cinque anni dalla stipulazione del contratto preliminare”.
In altri termini, le parti si accordavano nel senso che, laddove il Comune non avesse rilasciato la concessione edilizia, entro cinque anni dalla stipula del preliminare, il promissario acquirente aveva il diritto di recedere dal preliminare stesso, con restituzione del prezzo versato al momento della stipula.
Il ricorrente proseguiva riportando che, nonostante il rilascio della concessione edilizia, l’edificio non veniva tuttavia realizzato, a causa “della pendenza di contenzioso giudiziario instaurato dal proprietario del fondo confinante a quello del resistente, per omesso rispetto da parte della nuova costruzione, delle distanze previste dall’art. 9 del Decreto Ministeriale n. 1444/1969”.
I confinanti, in particolare, avevano ottenuto il rilascio di un provvedimento che impediva l’edificazione proprio della parte di immobile in cui avrebbero dovuto essere realizzati gli appartamenti venduti al ricorrente, con condanna del medesimo alla demolizione della parte di manufatto realizzata in violazione delle distanze previste dalla legge.
Il ricorrente, dunque, si rivolgeva al Tribunale al fine di veder dichiarato nullo il contratto preliminare stipulato tra le parti, “per illiceità della causa ai sensi dell’art. 1343 codice civile”, o, in via subordinata, veder dichiarata “la legittimità dell’esercizio del diritto di recesso previsto in contratto, con condanna in ogni caso del resistente alla restituzione dell’importo ricevuto”.
In via di ulteriore subordine, inoltre, il ricorrente chiedeva che fosse disposta la risoluzione giudiziale del contratto preliminare, per inadempimento colpevole del promittente venditore, con conseguente condanna del medesimo alla restituzione del corrispettivo pagato.
Ebbene, secondo il Tribunale, “con il contratto preliminare in oggetto, le parti hanno inteso obbligarsi al successivo trasferimento di unità abitative ancora da costruirsi” e la successiva impossibilità di costruire l’opera, per decadenza del titolo concessorio, aveva reso impossibile tale trasferimento di proprietà.
Di conseguenza, il contratto preliminare in questione, pur essendo valido tra le parti, “dal punto di vista generico”, era “da ritenersi inefficace per effetto dell’esercizio da parte del ricorrente del diritto di recesso previsto nel contratto”.
Infatti, poiché la concessione edilizia rilasciata dal Comune era scaduta, stante la decorrenza dei termini previsti per la stipula del contratto definitivo, secondo il Tribunale si era verificata “una situazione assimilabile a quella di mancato rilascio del permesso”, che legittimava l’esercizio del diritto di recesso.
Di conseguenza, il Tribunale, accertato il legittimo esercizio del diritto di recesso da parte del ricorrente, condannava il resistente alla restituzione del prezzo corrisposto in sede di stipula del contratto preliminare.
Nel caso esaminato dal Tribunale, un soggetto aveva agito in giudizio, con ricorso ex art. 702 bis codice procedura civile, esponendo di aver stipulato con il resistente un “contratto preliminare di compravendita di cosa futura, avente ad oggetto l’acquisto di due appartamenti completi, destinati ad essere ospitati nell’edificio che parte resistente intendeva edificare sul terreno di sua proprietà”.
Al momento della stipula del preliminare, il ricorrente provvedeva al versamento dell’intero prezzo, “con previsione in contratto della facoltà per il promissario acquirente di ripetere la stessa somma in caso di esercizio del diritto di recesso, facoltà sospensivamente condizionata al mancato rilascio di una regolare concessione edilizia da parte del Comune di Favara, entro cinque anni dalla stipulazione del contratto preliminare”.
In altri termini, le parti si accordavano nel senso che, laddove il Comune non avesse rilasciato la concessione edilizia, entro cinque anni dalla stipula del preliminare, il promissario acquirente aveva il diritto di recedere dal preliminare stesso, con restituzione del prezzo versato al momento della stipula.
Il ricorrente proseguiva riportando che, nonostante il rilascio della concessione edilizia, l’edificio non veniva tuttavia realizzato, a causa “della pendenza di contenzioso giudiziario instaurato dal proprietario del fondo confinante a quello del resistente, per omesso rispetto da parte della nuova costruzione, delle distanze previste dall’art. 9 del Decreto Ministeriale n. 1444/1969”.
I confinanti, in particolare, avevano ottenuto il rilascio di un provvedimento che impediva l’edificazione proprio della parte di immobile in cui avrebbero dovuto essere realizzati gli appartamenti venduti al ricorrente, con condanna del medesimo alla demolizione della parte di manufatto realizzata in violazione delle distanze previste dalla legge.
Il ricorrente, dunque, si rivolgeva al Tribunale al fine di veder dichiarato nullo il contratto preliminare stipulato tra le parti, “per illiceità della causa ai sensi dell’art. 1343 codice civile”, o, in via subordinata, veder dichiarata “la legittimità dell’esercizio del diritto di recesso previsto in contratto, con condanna in ogni caso del resistente alla restituzione dell’importo ricevuto”.
In via di ulteriore subordine, inoltre, il ricorrente chiedeva che fosse disposta la risoluzione giudiziale del contratto preliminare, per inadempimento colpevole del promittente venditore, con conseguente condanna del medesimo alla restituzione del corrispettivo pagato.
Ebbene, secondo il Tribunale, “con il contratto preliminare in oggetto, le parti hanno inteso obbligarsi al successivo trasferimento di unità abitative ancora da costruirsi” e la successiva impossibilità di costruire l’opera, per decadenza del titolo concessorio, aveva reso impossibile tale trasferimento di proprietà.
Di conseguenza, il contratto preliminare in questione, pur essendo valido tra le parti, “dal punto di vista generico”, era “da ritenersi inefficace per effetto dell’esercizio da parte del ricorrente del diritto di recesso previsto nel contratto”.
Infatti, poiché la concessione edilizia rilasciata dal Comune era scaduta, stante la decorrenza dei termini previsti per la stipula del contratto definitivo, secondo il Tribunale si era verificata “una situazione assimilabile a quella di mancato rilascio del permesso”, che legittimava l’esercizio del diritto di recesso.
Di conseguenza, il Tribunale, accertato il legittimo esercizio del diritto di recesso da parte del ricorrente, condannava il resistente alla restituzione del prezzo corrisposto in sede di stipula del contratto preliminare.
