Nuovo condono edilizio 2024, ecco l'ultima occasione per sanare gli abusi: scopri tutte le opere sanabili del salva-case

In arrivo un decreto salva-case: tre livelli di sanatoria per regolarizzare abusi edilizi. Vediamo nel dettaglio le novità

Salva-case 2024, forse è la volta buona: allo studio del Governo - più precisamente del Mit, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, “capitanato” da Matteo Salvini - c’è un provvedimento il cui scopo dichiarato è quello di rendere finalmente legali interventi edilizi realizzati ormai da anni, ma che - proprio per il fatto di non essere in regola - “immobilizzano” - se ci è consentito un gioco di parole - il mercato immobiliare, perché impediscono non solo la vendita degli immobili ma anche la loro ristrutturazione, oltre ad alimentare le scartoffie dei relativi procedimenti per abuso edilizio aperti dai Comuni.

Dobbiamo subito sgombrare il campo da un possibile equivoco: il salva-casa 2024 non riguarderà edifici completamente abusivi!

Piuttosto, ad essere oggetto di sanatoria saranno alcuni interventi relativamente “piccoli”, che siano tali da presentare delle difformità rispetto ai titoli abilitativi edilizi in base a cui sono stati eseguiti.

Quindi, un titolo - che sia, a seconda dei casi, un permesso di costruire, una CILA, una SCIA - ci deve essere.

Scendendo nel dettaglio, sembra che il nuovo salva-case sarà basato sulla distinzione delle irregolarità sanabili in tre livelli.

Più precisamente, le difformità che potremo regolarizzare, almeno nelle intenzioni del Mit, saranno così suddivise:

• difformità formali, dovute essenzialmente a difficoltà di interpretazione delle norme vigenti;
• difformità interne, come quelle riguardanti tramezzi, porte, soppalchi, ecc.;
• difformità più gravi e non sanabili a causa del principio c.d. della doppia conformità: si tratta del principio, stabilito dall’art. 36 del T.U. edilizia, secondo cui l’abuso edilizio può essere sanato in via ordinaria solo “se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

Analizziamo ora i tre livelli di sanatoria "Salva-casa" ipotizzati dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Il primo livello (difformità formali) è, tutto sommato, quello che presenta minori problemi. Si tratta infatti, per lo più, di errori nel progetto che sono stati, poi, eliminati in fase di esecuzione dei lavori: ciò ha determinato però una discrepanza tra il progetto presentato e approvato, lo stato effettivo degli immobili e le mappe catastali.
Perché è successo questo? Per spiegare il fenomeno basti pensare che, prima della Legge n. 10/1977, c.d. "Legge Bucalossi", non era prevista la procedura per effettuare le cc.dd. varianti in corso d’opera, per cui le modifiche venivano comunque realizzate dando luogo, però, a difformità rispetto al progetto già presentato.

Il secondo livello individuato nella proposta allo studio del Mit è relativo, invece, come abbiamo detto, alle difformità realizzate all’interno degli immobili, che non siano puramente formali. La casistica è piuttosto ampia e diversificata, e può andare dall’aggiungere, spostare o eliminare tramezzi, all'aprire porte, ecc.
Si tratta di modifiche spesso risalenti nel tempo e accumulatesi nel corso degli anni, su cui si prevede di intervenire con un provvedimento di sanatoria.

Veniamo, infine, al terzo livello di difformità su cui si vuole intervenire con il condono.

Si tratta di abusi la cui sanatoria in via ordinaria - ai sensi del citato art. 36 T.U. Edilizia - è attualmente impedita dalla regola della doppia conformità.

Il provvedimento allo studio si proporrebbe, dunque, di bypassare l’ostacolo della doppia conformità.

Un altro possibile campo di intervento è quello dell’incremento delle cc.dd. tolleranze costruttive.

Cosa si intende per tolleranze costruttive?

Le tolleranze costruttive sono previste dall’art. 34 bis del T.U. edilizia, e consistono nello scostamento dei parametri della singola unità immobiliare (come altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta) rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo edilizio.
Ebbene, ad oggi tali scostamenti sono legittimi, e dunque non costituiscono “violazione edilizia”, se sono contenuti entro il limite del 2 per cento: limite che, appunto, potrebbe essere ampliato con le nuove norme.

Per ora, naturalmente, si tratta solo di proposte, che devono ancora giungere sul tavolo del Governo e prendere forma di un vero e proprio disegno di legge.

Vedremo nelle prossime settimane quali saranno gli sviluppi del c.d. Salva-casa e se le attuali proposte troveranno accoglimento in un nuovo decreto - legge, in modo da sveltire anche i tempi di approvazione ed entrata in vigore.