Decreto Salva Casa, ora puoi trasformare un seminterrato in abitazione o ufficio: ecco le novità e le sentenze del TAR

Le semplificazioni del decreto “Salva Casa” e le recenti sentenze del TAR del Lazio tra diritto urbanistico e pratiche amministrative, per trasformare cantine e magazzini in spazi abitativi o uffici

Immaginiamo di possedere un locale interrato, ad esempio una cantina, un deposito o un magazzino, e di volerlo trasformare in uno spazio a noi più utile: un monolocale, un piccolo ufficio, uno studio. Per operare tale trasformazione sarà necessario effettuare un cambio di natura amministrativo-urbanistica: il cambio di destinazione d’uso.

Per procedere con questa pratica, sono state recentemente introdotte alcune semplificazioni.
Parliamo in primis delle semplificazioni normative, introdotte dal decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024) e, in secondo luogo, del ruolo chiave della giurisprudenza in materia amministrativa, che ha affrontato il tema del cambio della destinazione d’uso di alcuni seminterrati.

Vediamo ora, in breve, quali novità interpretative sono state recentemente fornite dal TAR del Lazio:

1. con la sentenza n. 7297/2025, il TAR ha stabilito che il cambio di destinazione d’uso (es. da magazzino a ufficio) è legittimo, a patto che sia conforme al Piano Regolatore Generale (PRG) o al PGT vigente, e accompagnato da un titolo edilizio valido (come la SCIA), nonché supportato dalla planimetria catastale originaria come prova dello stato legittimo;
2. con la sentenza n. 12624/2025, il TAR ha confermato un ordine di demolizione e ripristino per un cambio d’uso abusivo avvenuto in area sottoposta a vincolo, per mancata presentazione della SCIA. Questo ribadisce che, anche in zone vincolate, la conformità urbanistico-edilizia è imprescindibile.

La giurisprudenza, come visto, ha il ruolo di interpretare correttamente le norme giuridiche e fornire ai destinatari l’interpretazione corretta, indirizzandoli nei comportamenti da tenere per osservare adeguatamente la legge.
A ciò si aggiunga che il Decreto Salva Casa ha introdotto alcune importanti agevolazioni.
Innanzitutto, è ora possibile il cambio di destinazione d’uso senza opere, purché la nuova destinazione sia conforme ai regolamenti urbanistici vigenti e non comporti un aumento del carico urbanistico.

Inoltre, è sancita la possibilità di procedere con delle sanatorie semplificate in presenza di vecchi cambi di destinazione d’uso effettuati in difformità dalla legge. Ebbene, in alcuni di questi casi sarà ora possibile sanare l’intervento, purché l’immobile rispetti i requisiti igienico-sanitari: altezza minima di 2,4 m (con tolleranza del 2%), aerazione e illuminazione secondo rapporto aeroilluminante almeno pari a 1/8.

È bene sottolineare come questo non implichi che ogni seminterrato possa essere trasformato con facilità: restano vincolanti le normative locali e i limiti imposti da vincoli storici o paesaggistici.

Per sapere se si può procedere al cambio, è necessario operare attraverso una serie di step. Eccoli indicati qui di seguto:

1. verifica urbanistica locale. Il primo passo è valutare se il cambiamento è consentito dagli strumenti urbanistici comunali, come PRG o PGT;
2. analisi tecnica dello stato dell’immobile. Un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) dovrà valutare il possesso dei requisiti igienico-sanitari da parte dell'immobile;
3. verifica sul possesso dei titoli edilizi necessari. Se il cambio d’uso dev'essere effettuato senza opere e conformemente alla normativa, può essere sufficiente la SCIA; se invece ci sono opere significative, o se la normativa locale lo prevede, sarà necessario il Permesso di Costruire;
4. aggiornamento catastale. Dopo l’avvio e il completamento dei lavori (o della trasformazione funzionale), serve aggiornare il catasto tramite procedura DOCFA e, quando richiesto, presentare la SCIA o permesso di costruire. Inoltre, è necessario farlo entro i termini stabiliti dalla legge, per evitare di incorrere in sanzioni.

Il quadro normativo attuale agevola il cambio di destinazione d’uso, snellendo la relativa procedura e consentendolo anche in assenza di opere murarie. Tuttavia, è importante evidenziare che, per poter avere successo nell’intento di cambiare la destinazione d’uso, l’immobile deve essere pienamente conforme alle normative in materia urbanistica, che variano notevolmente di Comune in Comune.