I requisiti di abitabilità sono fondamentali per garantire che ogni abitazione rispetti criteri minimi di igiene, sicurezza e comfort, tutelando così la salute e il benessere degli abitanti.
Prima del Decreto Salva Casa, il riferimento principale per i requisiti di abitabilità era un Decreto Ministeriale del 1975, che imponeva i seguenti standard:
- altezza minima dei locali: 2,70 metri per le stanze principali, come camere e soggiorno, e 2,40 metri per corridoi, bagni e ripostigli;
- superficie minima abitabile: almeno 28 metri quadrati per una persona e 38 metri quadrati per due persone;
- ventilazione naturale: stanze principali dotate di finestre apribili per garantire un adeguato ricambio d’aria e una buona illuminazione;
- servizi igienici: presenza di almeno un bagno completo, con wc, lavabo, bidet e doccia.
Questi parametri mirano a garantire che ogni ambiente domestico sia salubre e vivibile, condizioni indispensabili per evitare problemi di salute causati da ambienti chiusi o inadeguatamente ventilati.
Negli ultimi decenni, però, la necessità di spazi abitativi nelle aree densamente popolate ha portato a una revisione di queste normative.
Le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa: altezza e superficie minime ridotte
Con il Decreto Salva Casa, si è deciso di aggiornare i requisiti per i miniappartamenti, in modo da rispondere meglio alla domanda abitativa nelle aree urbane. Le novità principali includono:
- riduzione dell’altezza minima: nelle stanze principali, ora è consentito scendere fino a 2,40 metri, rispetto ai 2,70 metri precedenti;
- riduzione della superficie minima: gli standard sono stati abbassati a 20 metri quadrati per una persona e a 28 metri quadrati per due persone, facilitando l’adattabilità di piccoli appartamenti.
Questi cambiamenti sono stati pensati per facilitare il recupero del patrimonio edilizio, permettendo di riqualificare edifici esistenti e migliorare le prestazioni energetiche senza compromettere l’abitabilità degli spazi.
Tuttavia, i requisiti relativi ai servizi igienici e alla ventilazione naturale restano invariati, obbligando alla presenza di finestre apribili che garantiscano comfort e salubrità.
Il nuovo certificato di agibilità e il ruolo del tecnico abilitato
Un’importante innovazione introdotta dal Decreto Salva Casa riguarda il certificato di agibilità, ora definito come “segnalazione certificata di agibilità”. Tale segnalazione è rilasciata da un tecnico abilitato, che attesta la conformità dell’immobile alle normative di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. L’agibilità è obbligatoria in specifiche circostanze:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni parziali o totali;
- interventi che influiscano su sicurezza, igiene o salubrità dell’edificio esistente.
Il tecnico abilitato deve presentare la segnalazione certificata di agibilità entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori, allegando la documentazione richiesta dall’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia.
La mancata presentazione di questa segnalazione comporta una sanzione amministrativa che va da 77 a 464 euro, sottolineando l’obbligo di rispettare i requisiti di sicurezza e igiene.
Asseverazione del tecnico per i miniappartamenti: requisiti flessibili in casi particolari
In attesa di un nuovo decreto del Ministero della Salute, che stabilisca criteri igienico-sanitari aggiornati, il Decreto Salva Casa permette a un tecnico abilitato di rilasciare un’asseverazione di conformità per miniappartamenti che non soddisfano appieno i requisiti standard, ma solo in casi particolari, rispettando comunque i seguenti limiti:
- altezza interna ridotta: fino a 2,40 metri, sebbene il minimo precedente fosse di 2,70 metri;
- superficie abitabile ridotta: fino a 20 metri quadrati per una persona e 28 metri quadrati per due persone.
L’asseverazione da parte del tecnico certifica che, nonostante le deroghe, l’alloggio è conforme alle normative vigenti in termini di sicurezza e igiene, rendendo possibile l’abitabilità anche in spazi ristretti e con altezze minime.
Requisito di adattabilità e accessibilità per persone con disabilità
Oltre ai requisiti di abitabilità, il Decreto Salva Casa richiede che gli alloggi siano adattabili alle esigenze delle persone con disabilità, secondo il criterio di adattabilità stabilito dal Decreto Ministeriale 236 del 14 giugno 1989. Questo criterio assicura che un immobile possa essere utilizzato e sia accessibile anche a persone con limitazioni motorie, e si applica nei seguenti casi:
- edifici soggetti a interventi di miglioramento igienico-sanitario;
- presentazione di un progetto di ristrutturazione che preveda soluzioni alternative, in modo da garantire adeguate condizioni igienico-sanitarie per gli occupanti.
Se nessuna di queste condizioni viene soddisfatta, il miniappartamento dovrà rispettare i requisiti del Decreto Ministeriale del 1975, ossia 2,70 metri di altezza e una superficie minima di 28 metri quadrati per un monolocale o di 38 metri quadrati per un bilocale.
