Il Tribunale di Bologna, con la sentenza n. 1620 del 20 giugno 2016, ha fornito alcune interessanti precisazioni in tema di licenza di abitabilità dell’immobile.
Nel caso esaminato dal Tribunale, due soggetti avevano acquistato un immobile da altri due soggetti e, poco dopo la stipula del rogito notarile, avevano depositato in Comune “una pratica edilizia per eseguire alcune opere di modifica dell’immobile acquistato, scoprendo in quell’occasione che il suddetto immobile risultava privo di licenza di abitabilità”.
Gli acquirenti, dunque, avevano agito in giudizio, lamentando “un grave danno derivante dalla mancanza di abitabilità dell’immobile acquistato”.
Nello specifico, gli acquirenti evidenziavano “di non aver potuto perfezionare un contratto di locazione biennale con una società interessata all’immobile e disposta a corrispondere nel biennio contrattuale un canone di locazione complessivo di euro 28.800”.
Secondo gli attori, inoltre, l’immobile aveva subito un deprezzamento, in conseguenza della mancanza di abitabilità, che veniva quantificato nel 30% del prezzo di acquisto.
I convenuti si costituivano in giudizio, rilevando “la legittima mancanza del certificato di agibilità al momento della vendita, posto che l’immobile compravenduto era stato costruito nell’immediato dopoguerra, in forza delle disposizioni normative specifiche vigenti all’epoca e senza aver mai subito ristrutturazione alcuna”.
Secondo i convenuti, inoltre, anche l’asserito deprezzamento dell’immobile non poteva dirsi provato, con la conseguenza che la domanda risarcitoria doveva essere rigettata.
Il Tribunale riteneva di dover aderire solo parzialmente alle argomentazioni svolte dagli attori.
Il Giudice, infatti, osservava che “il Testo Unico delle leggi sanitarie (regio decreto 1265/1934) introduceva, in epoca anteriore, all’art. 221 la licenza di abitabilità attestante le condizioni di salubrità dell’ambiente e la regolarità degli impianti”.
Di conseguenza, “contrariamente a quanto sostenuto dai convenuti, secondo cui l’immobile era legittimamente privo di abitabilità, tale certificato, anche se nella prassi non richiesto, era già legislativamente previsto al momento della costruzione dell’immobile, seppur risalente al periodo anteriore al 1967 come risulta dal rogito”.
Pertanto, da questo punto di vista, la domanda svolta dagli attori doveva dirsi fondata.
Il Giudice, tuttavia, osservava che i venditori non avevano garantito, al momento del rogito, l’adeguatezza degli impianti dell’immobile compravenduto alla normativa vigente.
Pertanto, gli attori erano consapevoli dell’irregolarità degli impianti e della necessità di adeguarli alla normativa sul rilascio dell’abitabilità.
In proposito, evidenziava il Tribunale, “anche la formale esistenza della licenza di abitabilità, nel caso di specie unicamente garantita, non sarebbe comunque servita ad evitare il rifacimento degli impianti e, dunque, la richiesta di un nuovo certificato di abitabilità in seguito alla ristrutturazione”.
Tale richiesta, infatti, è espressamente prevista dall’art. 24 del Testo Unico sull’edilizia, “in tutti i casi in cui gli interventi sugli edifici possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati”.
Per quanto riguarda, poi, la domanda risarcitoria per omessa locazione, secondo il Tribunale, tale domanda non poteva essere accolta, “in quanto la stessa non è stata sufficientemente provata dagli attori”, non essendo nemmeno stato indicato il nome della società interessata alla locazione.
Secondo il Tribunale, inoltre, nemmeno la domanda risarcitoria relativa al presunto deprezzamento dell’immobile, quantificata nel 30% del prezzo dell’immobile, poteva essere accolta.
Infatti, il giudice osservava che tale deprezzamento deve essere commisurato “alle spese presuntivamente necessarie per il compimento degli adempimenti sufficienti ad ottenere la licenza di abitabilità”.
Sono risarcibili i danni derivanti da mancato rilascio del certificato di abitabilità.
