Come noto, i contratti di locazione di un immobile devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, pagando la relativa imposta di registro.
Tale obbligo, in particolare, è previsto dall’art. 1 della legge n. 311 del 2004, ai sensi del quale “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
In altri termini, se il contratto di locazione non viene registrato entro il termine previsto (che, ai sensi dell’art. 13 D.P.R. n. 131/1986, è di 20 giorni dalla data della stipula), il medesimo deve ritenersi radicalmente nullo.
Il Tribunale di Torino, con la sentenza del 21 aprile 2016, si è occupato proprio di questa questione, fornendo alcune interessanti precisazioni sul punto.
Il contratto di locazione oggetto di causa, era stato stipulato il 30.9.2008, ma era stato registrato solamente il 5.11.2012.
Pertanto, la parte conduttrice (vale a dire, quella che aveva preso in locazione l’immobile), aveva agito in giudizio al fine di far dichiarare la nullità della “pattuizione relativa alla durata della locazione e della pattuizione relativa all’ammontare del canone (…) con sostituzione della clausola relativa alla durata con la previsione legale della durata quadriennale e con sostituzione del canone contrattualmente pattuito, con quello pari al triplo della rendita catastale, come previsto dall’art. 3, comma 8, decreto legislativo n. 23/2011”.
Il Tribunale riteneva che il contratto in questione fosse nullo, “per mancanza di tempestiva registrazione”, risultando applicabili al caso di specie, l’art. 1 della legge n. 311 del 2004, sopra citato, e l’art. 1 della legge n. 431 del 1998, secondo il quale “è nulla ogni pattuizione volta a determinare un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
Osserva il Tribunale, infatti, come fosse circostanza non contestata dalle parti che il contratto fosse stato registrato solo nel 2012 e, quindi, ben oltre il termine previsto dal D.P.R. 131/1986.
Inoltre, a tale registrazione tardiva, non poteva “attribuirsi efficacia sanante rispetto alla nullità derivante dalla mancata registrazione del contratto nel termine di legge, considerata l’esistenza del principio generale di insanabilità della nullità discendente dal disposto dell’art. 1423 codice civile”.
Dunque, il giudice precisa che, anche se il contratto viene registrato in ritardo, tale registrazione tardiva non fa comunque venir meno la nullità, dal momento che l’art. 1423 c.c. prevede espressamente che la nullità non possa essere in alcun modo sanata.
Peraltro, prosegue il Tribunale, non è nemmeno possibile affermare che la registrazione non è un requisito di validità del contratto ma un requisito di efficacia dello stesso, “con la conseguenza che la registrazione tardiva consentirebbe di ritenere il contratto efficace”, in quanto tale interpretazione è stata esclusa anche da altre sentenze di Tribunali o Corti d’Appello (ad esempio, Corte d’Appello di Brescia, sentenza n. 682 del 28 maggio 2012; Tribunale di Roma, sentenza 20 ottobre 2010; Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 3753 del 24 giugno 2015).
Quanto, poi, alla clausola che prevede un canone superiore rispetto a quello stabilito nel contratto scritto e registrato, il Tribunale osserva come la sopra citata disposizione di cui all’art. 1 della legge n. 431 del 1998, è stata interpretata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 18213 del 2015), “quale vera e propria ipotesi di nullità, precisando che la medesima soluzione deve adottarsi in presenza dell’adempimento tardivo dell’obbligo di registrazione”.
Alla luce di tali circostanze, dunque, il Tribunale dichiarava nullo il contratto stipulato tra le parti in causa, a causa della tardiva registrazione del medesimo.
