Condominio, ti spetta un risarcimento se il tuo balcone è inutilizzabile per ponteggi o con infiltrazioni: nuova sentenza

Lavori straordinari in condominio: occupazione dei balconi, infiltrazioni e responsabilità del palazzo. Ecco che cosa ha deciso il Tribunale di Genova nella sentenza 261/2026

Quando in un condominio vengono eseguiti lavori straordinari, non è raro che i proprietari di singole unità subiscano disagi. Basti pensare ai balconi occupati dai ponteggi per mesi, alle finestre che non si possono aprire, oppure alle infiltrazioni d'acqua che rovinano gli interni. Ma quali sono, in concreto, i diritti del singolo condomino? E soprattutto: quando il condominio è tenuto a pagare un'indennità o un risarcimento?

Una recente sentenza del Tribunale di Genova - la n. 261 del 21 gennaio scorso - offre una risposta chiara e di grande utilità pratica, affrontando tre questioni centrali, ossia: l'occupazione dei balconi privati con i ponteggi, i danni da infiltrazioni provenienti da parti comuni e la responsabilità per una caduta sulle scale condominiali. Vediamo allora che cosa ha stabilito il giudice e quali principi si possono trarre per i cittadini.

La vicenda nasceva dall'azione giudiziaria promossa da un condomino contro il proprio condominio. L'attore lamentava disagi per i lavori condominiali e, in particolare:

• l'occupazione sine titulo dei propri balconi, utilizzati per l'installazione dei ponteggi durante lavori straordinari eseguiti alcuni anni prima;
• le gravi infiltrazioni d'acqua provenienti dal canale di gronda (parte comune dell'edificio), con danni agli interni dell'abitazione.

Da parte sua, il condominio si difendeva sostenendo, tra l'altro, di non essere responsabile per l'occupazione dei balconi (attribuita invece all'impresa appaltatrice). Al contempo, negava l'esistenza o la prova dei danni sollevando anche eccezioni di prescrizione. Ebbene, uno dei punti chiave della decisione riguarda l'installazione dei ponteggi sui balconi privati e di proprietà esclusiva: quando spetta un ristoro economico in funzione di compensazione del disagio subìto? Il Tribunale di Genova ha spiegato che il condominio è il soggetto legittimato a rispondere nei confronti del singolo proprietario. Anche se materialmente i ponteggi sono montati dall'impresa, l'occupazione avviene comunque nell'interesse comune e sotto la gestione e il coordinamento del condominio, che agisce in veste di committente dei lavori.

Sul piano giuridico, la situazione rientra nell'ambito dell'art. 843 del c.c., che impone al proprietario di tollerare l'accesso o l'occupazione del proprio bene quando ciò sia necessario per eseguire opere su un fondo vicino o comune. Questa tolleranza, però, non è gratuita: la legge prevede il diritto a un'indennità. E, partendo dal caso concreto in oggetto, il giudice ha colto l'occasione per ribadire un principio ormai consolidato, affermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 33645/2022): il danno al diritto di proprietà, da occupazione, non è automatico o in re ipsa. Non basta dire che il balcone è stato occupato. Occorre dimostrare che da tale occupazione sia derivato un concreto pregiudizio.

Nel caso esaminato, il giudice ha valutato la prova come raggiunta. Infatti, dalla ricostruzione dei fatti, è emerso che - per un periodo prolungato - i ponteggi hanno impedito l'uso dei balconi e persino l'apertura di persiane e finestre. Questi elementi, accertati tramite interrogatorio formale e consulenza tecnica d'ufficio, sono stati considerati sufficienti - anche in via presuntiva o con richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza - per dimostrare la lesione del diritto di godimento.

E attenzione, perché non ci sono automatismi neanche per calcolare l'indennità. Il consulente tecnico aveva proposto due criteri alternativi: da un lato, l'applicazione della tariffa TOSAP (canone per l'occupazione di suolo pubblico), dall'altro il riferimento al valore locatizio della porzione di balcone occupata. Il giudice ha escluso il primo criterio, chiarendo che la TOSAP ha finalità pubblicistiche e tributarie, incompatibili con la funzione del citato art. 843 c.c., ristoratoria e non punitiva.

È stato quindi preferito il criterio del valore locatizio, ritenuto più aderente alla reale perdita di utilità subìta dal proprietario. In via equitativa, ai sensi dell'art. 1226 del c.c. e dell'art. 2056 del c.c., è stata così riconosciuta una somma pari ad alcune centinaia di euro, oltre agli interessi legali. È importante rimarcare che questa indennità non ha natura risarcitoria, ma restitutoria. Lo ricorda lo stesso giudice genovese: serve a compensare la compressione del diritto di proprietà, non a risarcire un illecito in senso stretto.

In tema di infiltrazioni d'acqua, la responsabilità è ricaduta sul condominio. Infatti, la magistratura ha accertato che i danni interni all'appartamento derivavano dal canale di gronda condominiale, cioè da una parte comune. In questi casi opera la responsabilità del condominio di cui all'art. 2051 del c.c., che disciplina la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia. Inoltre, è stata respinta l'eccezione di prescrizione. Infatti, quando il danno deriva da una condotta omissiva che si protrae nel tempo (come l'omessa manutenzione), si è in presenza di un illecito permanente. Ciò significa che la prescrizione inizia a decorrere solo dal momento in cui cessa la causa del danno: nel caso di specie - rimarca il tribunale - con l'esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione.

Nel dettaglio, sulla base delle risultanze della CTU, il danno materiale interno (tinteggiature, rasature, trattamenti) è stato così quantificato in circa 9mila euro. La decisione in oggetto è altresì interessante perché ricorda un principio fondamentale: anche quando si invoca la responsabilità ex art. 2051 c.c., l'onere della prova del fatto e del nesso causale resta a carico di chi chiede il risarcimento.

Ricapitolando, la sentenza 261/2026 del Tribunale di Genova offre indicazioni chiare e concrete a tutti i cittadini. In presenza di lavori condominiali, il singolo proprietario deve tollerare l'occupazione dei propri spazi quando necessaria, ma ha diritto a un'indennità se dimostra - anche per presunzioni - un effettivo pregiudizio al godimento del bene. Parallelamente, l'indennità va calcolata in base a criteri coerenti con la perdita subita, non con automatismi o parametri tributari. Inoltre, quando i danni derivano da parti comuni, come nel caso delle infiltrazioni, il condominio risponde come custode. In conclusione, la pronuncia in oggetto rafforza la tutela del singolo condomino proprietario, ma chiarisce anche che i diritti vanno esercitati con specifica attenzione alle regole e agli oneri probatori previsti dalla legge.