Condominio, scattano nuovi controlli sull'acqua potabile e nuovi obblighi dell’amministratore: ecco il nuovo decreto

Il d.lgs. 102/2025 cambia la gestione dell’acqua potabile nei condomini: obbligo di valutazione e monitoraggio del rischio legionella, nuove responsabilità per gli amministratori, controlli sugli impianti interni e piani di autocontrollo per tutelare la salute pubblica

Per diversi anni, la responsabilità della qualità dell’acqua potabile in Italia è stata di competenza dell’ente gestore, tenuto a garantire la salubrità del flusso fino al contatore generale, mentre quanto accadeva nelle tubature interne costituiva una questione di libera gestione domestica. Questo assetto normativo è cambiato a causa dell’evoluzione della normativa europea e del recepimento della Direttiva UE 2020/2184, che hanno portato all’introduzione, in data 19 luglio 2025, del d.lgs. n. 102/2025, che ha integrato e inasprito le disposizioni del precedente d.lgs. 18/2023.

D.Lgs. 102/2025 e legionella: la nuova gestione obbligatoria del rischio idrico nei condomini
Il d.lgs. 102/2025 sposta il fulcro della tutela della salute pubblica all'interno dei singoli edifici. L'obiettivo è garantire la qualità dell'acqua al rubinetto, eliminando i rischi biologici legati alla stagnazione o al degrado delle infrastrutture private. Il fulcro del provvedimento risiede nell'obbligo di monitoraggio della legionella pneumophila, un batterio che trova nelle reti idriche vecchie, nei serbatoi di accumulo e nelle temperature non controllate il terreno ideale per la sua proliferazione.

L'art. 4 e la classificazione degli impianti
Secondo quanto disposto dall’art. 4, comma 2, lett. e) e dall’Allegato I, Parte C del decreto, gli impianti idrici condominiali sono considerati strutture soggette a valutazione del rischio. Questo significa che ogni amministratore di condominio, in quanto rappresentante legale, diventa il garante finale della qualità dell’acqua distribuita dall’allaccio pubblico fino ai singoli rubinetti delle unità immobiliari.
Il monitoraggio, dunque, non costituisce più una mera facoltà legata al buonsenso nella gestione del condominio, ma un adempimento tecnico-legale che richiede:

1. individuazione delle vulnerabilità: analisi dello stato delle tubature per accertare l’eventuale presenza di biofilm e incrostazioni;
2. verifica dei serbatoi: controllo delle autoclavi e dei sistemi di accumulo, spesso focolai di infezione se non manutenuti;
3. gestione termica: monitoraggio costante delle temperature dell’acqua calda sanitaria, che devono rimanere fuori dal range di proliferazione batterica, comprendente la fascia critica tra i 20°c e i 50°c.

L’amministratore come responsabile della sicurezza idrica
La riforma modifica le competenze richieste all’amministratore, il quale è tenuto ad avvalersi di un tecnico abilitato per la redazione della valutazione del rischio. Questo documento deve essere personalizzato sulla base della tipologia di utenza presente nello stabile.
Il livello di rischio aumenta esponenzialmente se all'interno del condominio operano utenze sensibili come studi dentistici, centri estetici o ambulatori medici, dove il rischio di aerosolizzazione dell'acqua (il principale veicolo di trasmissione della legionella) è elevato. In questi casi, la frequenza dei campionamenti – per la quale il decreto rimanda alla relazione tecnica – deve avvenire annualmente per garantire l'esenzione da responsabilità civili e penali in caso di focolai.

Dal monitoraggio al piano di autocontrollo
L'esito delle analisi di laboratorio, che devono essere condotte da strutture certificate, confluisce nel piano di autocontrollo, che definisce i punti di campionamento strategici (solitamente i terminali più distanti dalla produzione di calore e i serbatoi) e le azioni correttive da intraprendere in caso di superamento dei limiti di legge. Tale documentazione deve essere conservata nel fascicolo tecnico dell'edificio ed essere disponibile per eventuali ispezioni delle autorità sanitarie.