Condominio, ecco chi decide gli orari del riscaldamento centralizzato e cosa puoi fare per cambiarli: cosa dice la legge

Come vengono stabilite le fasce orarie per l'accensione del riscaldamento in un condominio con impianto centralizzato?

Con l'arrivo dell'inverno, molti condomini con impianto di riscaldamento centralizzato devono affrontare il delicato tema della gestione degli orari di accensione. Questa decisione non è semplice: bisogna tenere conto delle esigenze diverse dei condòmini, della normativa nazionale e delle possibilità di risparmio energetico. Spesso, infatti, mettere d’accordo tutti è difficile, e il confronto può diventare un vero e proprio problema all'interno dello stabile.

Stabilire gli orari di accensione del riscaldamento non riguarda solo il comfort dei residenti, ma anche la gestione economica dell’impianto. Un uso efficiente del riscaldamento centralizzato permette di ottimizzare i consumi e di ridurre i costi sia per i singoli condòmini che per l'intero edificio. Questo è particolarmente importante nei condomini con basse classi energetiche o impianti poco efficienti.

Inoltre, è essenziale considerare la manutenzione della caldaia e degli altri componenti dell’impianto. Una programmazione corretta degli orari di accensione può ridurre l’usura della caldaia, migliorandone la durata e le prestazioni.

Ma la questione centrale è: chi decide gli orari di accensione del riscaldamento e in che modo si possono evitare scontri tra i condòmini? Vediamo insieme come si affronta questa situazione.

Le regole nazionali sul riscaldamento: cosa prevede la legge

In Italia, la normativa nazionale disciplina chiaramente l'accensione degli impianti di riscaldamento, e queste regole si applicano sia agli impianti autonomi che a quelli centralizzati. Le norme stabiliscono:

• le zone climatiche: l'Italia è suddivisa in aree geografiche, ognuna identificata da una lettera (da A a F), in base alla posizione e al clima. In queste zone variano i periodi in cui è consentito accendere gli impianti;
• i periodi di accensione: ogni zona climatica ha un periodo specifico durante il quale è possibile attivare il riscaldamento. Ad esempio, nelle aree più fredde, come le zone E o F, si può iniziare già da ottobre, mentre in quelle più miti (zone A e B) l’accensione è ritardata;
• le fasce orarie giornaliere: per tutta l'Italia, indipendentemente dalla zona climatica, la normativa stabilisce che il riscaldamento può essere acceso dalle 5 del mattino alle 23 della sera. All'interno di queste fasce orarie, ogni condominio può decidere in autonomia i momenti di accensione;
• le temperature massime consentite: la legge impone anche un limite alle temperature interne, fissato a 20°C, con una tolleranza di 2°C in più o in meno, sia per edifici privati che pubblici.

Queste regole possono essere modificate temporaneamente attraverso decreti ministeriali in caso di emergenze climatiche, oppure attraverso delibere locali, come quelle comunali o regionali, che possono anticipare o posticipare l'inizio del periodo di accensione.

Il ruolo del condominio: decisioni collettive e regolamenti interni

In un condominio con riscaldamento centralizzato, la gestione delle fasce orarie di accensione è particolarmente delicata, poiché coinvolge tutti i residenti. A differenza degli impianti autonomi, dove ogni singolo abitante decide per sé, in un sistema centralizzato le decisioni devono essere prese collettivamente.

Il primo riferimento da consultare è il regolamento condominiale. In alcuni casi, questo documento prevede già delle fasce orarie prestabilite per l'accensione e lo spegnimento del riscaldamento. Se non ci sono indicazioni precise, la decisione viene presa in assemblea condominiale, con la supervisione e il coordinamento dell’amministratore.

Nessun condòmino può decidere autonomamente le ore di funzionamento dell’impianto. È essenziale che vi sia un consenso o una maggioranza di voti espressi in assemblea per modificare le fasce orarie di accensione del riscaldamento. Questo permette di trovare un compromesso tra le diverse esigenze.

Assemblea condominiale: come funziona e quali sono i poteri

L'assemblea condominiale è l’organo che rappresenta tutti i condomini e ha il compito di prendere decisioni su questioni di interesse comune, inclusa la gestione del riscaldamento. La convocazione dell’assemblea può essere ordinaria o straordinaria:

• convocazione ordinaria: è un compito dell'amministratore, che ha l’obbligo di organizzare l’assemblea per discutere l’accensione del riscaldamento. Se l’amministratore non convoca l’assemblea, qualsiasi condomino può prendere l'iniziativa;
• convocazione straordinaria: può avvenire su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Ad esempio, se si verificano cambiamenti climatici improvvisi (come un’ondata di freddo imprevista), potrebbe essere necessario modificare gli orari di accensione precedentemente stabiliti.

Durante l’assemblea, ogni condòmino può presentare la propria proposta, e l’obiettivo è trovare un accordo che soddisfi la maggioranza, rispettando i limiti stabiliti dalla normativa.

Solitamente si discute di opzioni diverse, come accendere il riscaldamento solo nelle ore mattutine e serali, oppure estenderlo all’intera giornata. Le famiglie con bambini o persone anziane potrebbero chiedere temperature più elevate e orari più prolungati, mentre chi lavora fuori casa potrebbe preferire limitare le ore per risparmiare.

La validità delle decisioni dell’assemblea: quorum e maggioranze

Perché le decisioni prese in assemblea siano valide, devono essere rispettati alcuni requisiti, chiamati quorum costitutivi e quorum deliberativi:

• quorum costitutivo: in prima convocazione, l’assemblea è valida se sono presenti condomini che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti. In seconda convocazione, basta che siano presenti condomini che rappresentano almeno un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti;
• quorum deliberativo: la decisione relativa agli orari di accensione del riscaldamento deve essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti. In prima convocazione, la maggioranza deve rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione, è sufficiente che la decisione sia approvata dalla maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le delibere dell’assemblea possono essere impugnate dai condomini assenti o dissenzienti, se ritenute non conformi, entro un certo limite di tempo, secondo l’art. 1133 del c.c..

Conseguenze della violazione delle norme sul riscaldamento

Quando le normative riguardanti l'accensione e la temperatura degli impianti di riscaldamento non vengono rispettate, si possono ricevere delle sanzioni. I controlli sono effettuati dalle autorità competenti, come i Comuni e altri enti locali, i quali eseguono ispezioni a campione per assicurarsi che gli impianti funzionino correttamente.

Nel caso in cui vengano trovate delle irregolarità, le multe possono essere applicate non solo all'amministratore del condominio, ma anche ai singoli condomini.