Condominio, se ti arrivano odori molesti in appartamento, il giudice può ordinare lavori urgenti e penali per il ritardo

Vivere in un appartamento invaso da cattivi odori non è solo una seccatura. Può diventare un problema che incide su riposo e salute. Ma cosa può fare concretamente un inquilino, se il condominio non interviene? Un'ordinanza del Tribunale di Roma del 28 gennaio scorso (R.G. n. 10964/2026) offre una risposta che fuga i dubbi. In presenza di immissioni olfattive che superano la normale tollerabilità, e di un pregiudizio non differibile, il giudice può ordinare al condominio l'esecuzione immediata dei lavori atti a risolvere il problema, fissando anche una penale giornaliera per il ritardo.

Nel caso concreto giunto all'attenzione della magistratura, alcuni inquilini di un appartamento della Capitale avevano presentato un ricorso d'urgenza ai sensi dell'art. 700 del c.p.c. contro il condominio. Lamentavano la presenza costante di odori insalubri provenienti dallo stesso edificio. Secondo quanto emerso in corso di causa, il fetore aumentava nelle ore serali, rendendo difficile la permanenza nell'abitazione e compromettendo, quindi, quiete e riposo tra le mura domestiche.

A sostegno delle doglianze, i ricorrenti hanno prodotto la documentazione relativa a un sopralluogo della ASL Roma 3. In esso, in particolare, risultavano acclarate la percezione di odori sgradevoli e la necessità di interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, per garantire i requisiti di agibilità e salubrità delle abitazioni.

Il condominio si è costituito, contestando la richiesta e sollevando un'eccezione tecnica: il presunto difetto di residualità del ricorso. Tuttavia, tale eccezione è stata ritenuta superabile dal giudice, perché la situazione lamentata dagli inquilini poteva, effettivamente, essere oggetto di tutela cautelare. Nella valutazione della magistratura, ruolo chiave ha avuto la consulenza tecnica d'ufficio (CTU), per verificare l'effettiva esistenza delle fastidiose immissioni olfattive, la loro provenienza, intensità, frequenza e durata, come pure gli interventi necessari per eliminarle.

Il consulente ha avuto accesso ai luoghi e, tramite strumenti scientifici, ha effettuato gli accertamenti tecnici negli orari di maggior utilizzo dei servizi igienico-sanitari. All'esito delle verifiche, è emerso che gli odori, nel bagno dell'appartamento, oltrepassavano la normale tollerabilità. Le cause erano riconducibili a carenze strutturali nell'impianto di aerazione delle parti comuni (come ad esempio il dimensionamento inadeguato della ventilazione primaria).

Il giudice ha ritenuto la CTU completa, accurata ed esaustiva, valorizzandola come base tecnica dell'ordinanza per la tutela d'urgenza. Nel dettaglio, il tribunale ha ritenuto sussistente il fumus boni iuris, ossia la ragionevole probabilità dell'esistenza del diritto fatto valere. Come detto, le immissioni superavano la soglia della normale tollerabilità, secondo una logica che richiama l'art. 844 del c.c. sulle immissioni, il quale impone una valutazione concreta dell'incidenza delle propagazioni sulla qualità della vita.

Non solo. Sussisteva anche il periculum in mora, ossia il rischio di un danno non differibile. Per ottenere la tutela cautelare, ai sensi dell'art. 700 c.p.c., non basta dimostrare di avere "ragione". È altresì necessario provare che l'attesa dei tempi di un giudizio ordinario causerebbe un danno grave e irreparabile. In particolare, il giudice ha ravvisato il periculum in mora sulla base della comunicazione della ASL, che segnalava la necessità di interventi tempestivi per garantire salubrità e agibilità. Al contempo, anche il consulente di parte del condominio aveva riconosciuto la presenza di odori oltre il tollerabile e le possibili conseguenze sulla salute. Perciò, nel caso in oggetto, il problema non era, in verità, soltanto temuto. Era già in atto e continuativo.

Ecco perché, accertati i due requisiti della tutela cautelare, il Tribunale di Roma ha:

ordinato al condominio di rimuovere immediatamente gli inconvenienti igienici;
imposto l'esecuzione degli interventi tecnici indicati dal CTU;
fissato un termine, per l'esecuzione dei lavori, di 60 giorni dalla comunicazione dell'ordinanza.

Non solo. Aspetto particolarmente rilevante è la penale giornaliera, ossia l'applicazione dell'art. 614 bis del c.p.c., che consente alla magistratura di fissare una somma dovuta per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione di un ordine. In questa vicenda giudiziaria è stata stabilita una penale di 50 euro per ogni giorno di ritardo. Tecnicamente, si tratta di una misura coercitiva indiretta, espressamente mirata a rendere effettiva l'esecuzione del provvedimento del giudice.

Riassumendo, l'ordinanza capitolina offre indicazioni importanti a tutti i condomini. Gli odori molesti possono giustificare un intervento urgente del giudice, se superano la normale tollerabilità. Infatti, una CTU ben strutturata può essere decisiva per accertare le cause tecniche del problema. Parallelamente, la protezione ex art. 700 c.p.c. è possibile quando il pregiudizio è attuale e non differibile. La pronuncia in oggetto si fonda su un quadro istruttorio solido e composto da sopralluogo ASL, accertamenti tecnici approfonditi, riscontri oggettivi. Questo significa che, in assenza di elementi comparabili, la tutela cautelare potrebbe incontrare maggiori difficoltà.

In conclusione, gli odori insopportabili in casa non sono un fastidio da sopportare passivamente. Se incidono sulla salubrità dell'abitazione e sul normale godimento dell'immobile, possono integrare una situazione giuridicamente rilevante. Quando vi sono prove tecniche serie e un rischio concreto per la salute, il giudice può intervenire in via d'urgenza, imponendo al condominio di agire per risolvere il problema e prevedendo una penale per ogni giorno di ritardo. In sintesi, vicende come questa ci ricordano che il diritto alla salubrità dell'abitazione condominiale non è meramente riconducibile a una dimensione astratta, ma giustifica un'apposita tutela prevista dalla legge.