L'Agenzia delle Entrate ha avviato una vera e propria campagna di verifica sistematica sul corretto trattamento fiscale dei compensi che i condomìni ricevono da società pubblicitarie, in cambio dell'utilizzo di spazi comuni - facciate, pareti verticali, impalcature di cantiere - per l'installazione di cartellonistica promozionale. Il fenomeno in questione rientra nel settore denominato advertising OOH (out of home), ovvero quella forma di comunicazione pubblicitaria che raggiunge il pubblico fuori dalle mura domestiche, attraverso maxi schermi video e pannelli affissi sugli edifici urbani.
Nelle grandi città, questo mercato è in espansione rapidissima: basta passeggiare per i centri storici di Milano, Roma o Napoli per imbattersi in facciate condominiali trasformate in veri e propri supporti pubblicitari digitali. Dietro ogni cartellone c'è un contratto, un compenso e - secondo il fisco - un reddito che non sempre finisce nelle dichiarazioni dei proprietari degli appartamenti. L'amministrazione finanziaria ha, dunque, iniziato a inviare schemi di atto di accertamento per l'anno d'imposta 2022 ai condòmini che non hanno dichiarato, in proporzione ai propri millesimi di proprietà, la quota di provento spettante.
Chi deve dichiarare cosa, e in base a quale norma
Il condominio, in quanto tale, non è soggetto passivo d'imposta: è un ente di gestione trasparente, che non paga tasse in proprio, ma "trasferisce" fiscalmente i redditi prodotti direttamente in capo ai singoli proprietari, in proporzione ai millesimi di competenza.
Quando una società concessionaria pubblicitaria versa un compenso al condominio per l'utilizzo di uno spazio comune, quel denaro - fiscalmente parlando - si considera percepito pro quota da ciascun proprietario. Per le persone fisiche, questo importo costituisce un reddito "diverso" ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera l), del D.P.R. n. 917/1986 (Testo unico delle imposte sui redditi, TUIR). Si tratta, in particolare, di redditi derivanti dall'assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere: in questo caso, l'obbligo del condominio - e per esso dei proprietari - di permettere l'affissione pubblicitaria sul proprio immobile.
Questa qualificazione normativa è importante perché non lascia spazio a interpretazioni: indipendentemente da come viene strutturato il contratto, il provento è tassabile e va inserito in dichiarazione dei redditi. Ignorarlo espone il contribuente a contestazioni per infedele dichiarazione, con conseguente rettifica del reddito imponibile e recupero delle maggiori imposte dovute, oltre a sanzioni e interessi.
Il caso dei lavori in facciata: il "giro" finanziario non cambia la sostanza
Uno degli aspetti più interessanti - e insidiosi - della questione riguarda le situazioni in cui l'affissione viene collocata sulle impalcature di un cantiere in corso di ristrutturazione. In questi casi, spesso, la concessionaria pubblicitaria non paga direttamente il condominio, ma stipula un accordo con la ditta appaltatrice dei lavori, versando i canoni pubblicitari a quest'ultima anziché all'assemblea condominiale.
Lo schema tipico funziona così: la concessionaria firma un contratto con il condominio che deve effettuare lavori, i quali vengono poi affidati a una società di general contracting spesso collegata alla stessa concessionaria. Quest'ultima paga la propria controllata tramite regolare fattura, e la controllata subappalta i lavori a imprese edili. Il compenso per l'affissione, in sostanza, viene "annegato" nell'operazione commerciale più ampia, sparendo dalla vista del singolo proprietario.
Tuttavia, gli schemi di atto predisposti dall'Agenzia delle Entrate chiariscono che questo meccanismo non sposta di un millimetro la posizione fiscale dei condòmini: il corrispettivo si considera comunque percepito dai proprietari dell'immobile, indipendentemente da chi materialmente lo incassa. La qualificazione del reddito e la sua imputazione rimangono invariate.
Come avvengono i controlli: questionari, verbali e millesimi
Dal punto di vista operativo, gli accertamenti dell'Agenzia delle Entrate partono da controlli documentali sui condomìni, condotti attraverso l'invio di appositi questionari. Attraverso questi strumenti investigativi, il fisco richiede tutta la documentazione rilevante: i verbali delle assemblee condominiali in cui è stata deliberata la locazione dello spazio pubblicitario o l'avvio dei lavori, i contratti stipulati con le concessionarie, le fatture emesse e ricevute, l'elenco dei condòmini con i rispettivi millesimi di proprietà e i prospetti di ripartizione delle spese e degli introiti.
Una volta ricostruito il quadro completo, l'ufficio calcola la quota di provento spettante a ciascun proprietario e verifica se questa sia stata correttamente inserita nella dichiarazione dei redditi. In caso contrario, scatta la rettifica del reddito imponibile con recupero delle imposte non versate. Il messaggio che arriva dal fisco è chiaro: nessun reddito, anche quello prodotto "collettivamente" dal condominio, può sfuggire alla tassazione. I proprietari di immobili in edifici che hanno stipulato contratti pubblicitari farebbero bene a verificare la propria posizione dichiarativa, prima che sia l'Agenzia delle Entrate a farlo per loro.
