Il fenomeno degli affitti in nero in Italia è ormai un “male comune”: da una parte ci sono i proprietari che evitano di versare le tasse dovute allo Stato, dall’altra gli inquilini, che pur di risparmiare sul canone mensile accettano il pagamento in nero.
Questo compromesso, però, è del tutto illecito e può portare a gravi conseguenze, sia per il locatore che per l’inquilino. Vediamo quali sono.
Affitto irregolare: cosa si intende?
Innanzitutto occorre dire che il c.d. “affitto in nero” non costituisce un vero e proprio reato, bensì un illecito tributario. Si parla di affitto irregolare in caso di:
Questo compromesso, però, è del tutto illecito e può portare a gravi conseguenze, sia per il locatore che per l’inquilino. Vediamo quali sono.
Affitto irregolare: cosa si intende?
Innanzitutto occorre dire che il c.d. “affitto in nero” non costituisce un vero e proprio reato, bensì un illecito tributario. Si parla di affitto irregolare in caso di:
- mancata registrazione del contratto di locazione;
- se tra locatore e inquilino non è stato stipulato un vero e proprio contratto;
- se il contratto di locazione è registrato, ma con somme inferiori a quelle realmente percepite.
Registrazione del contratto di locazione
Innanzitutto il contratto di locazione va necessariamente registrato all’Agenzia delle Entrate. Infatti, è la legge 431/1998 che impone l’obbligo di registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni dalla stipula. Se il contratto non viene registrato, non avrà efficacia nei confronti dei terzi: praticamente è da ritenersi nullo.
Se non si registra il contratto entro i 30 giorni dalla stipula dello stesso, la legge n. 190/2014 consente una sorta di “ravvedimento operoso” per il pagamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione, mettendo a disposizione più tempo per sanare le irregolarità. In questo modo è prevista una riduzione della sanzione pecuniaria, attraverso la c.d. registrazione tardiva del contratto (ossia, il deposito del contratto presso l’Agenzia delle Entrate dopo il trentesimo giorno dalla stipula).
La sanzione in questo caso dipende dal momento in cui si adempie e consiste nell’aumento dell’imposta dovuta tra il 6% e il 20%, nel caso in cui si registri il contratto dopo 2 anni dalla stipula. A queste somme vanno aggiunti gli interessi di mora.
Cosa rischiano proprietario e inquilino in caso di mancata registrazione del contratto?
Al momento della registrazione del contratto vanno devolute imposta di registro e imposta di bollo. Pertanto, in caso di mancato versamento dell’imposta di registro, vi è una responsabilità solidale sia del locatore che dell’inquilino. Più precisamente si parla di una sanzione con aumento dal 60% al 120% dell’imposta dovuta in caso di mancata registrazione del contratto.
È prevista, invece, una sanzione con aumento dal 90 al 120% dell’imposta non pagata, se il proprietario ha registrato il contratto dichiarando una somma inferiore a quella effettivamente percepita con i canoni di locazione.
Infine, il reddito derivante dalla locazione concorrerà a formare il reddito complessivo del locatore per Irpef e addizionali. Quindi, in caso di mancato versamento dell’Irpef, la responsabilità sarà solo del locatore, il quale potrà essere sottoposto a controlli fiscali nei successivi 5 anni.
Affitto in nero: cosa si rischia?
In caso di affitto in nero, pertanto, con riguardo al locatore, lo stesso subirà, da parte dell’Agenzia delle Entrate, accertamenti fiscali che riguarderanno tutti i canoni percepiti e non dichiarati.
Innanzitutto il contratto di locazione va necessariamente registrato all’Agenzia delle Entrate. Infatti, è la legge 431/1998 che impone l’obbligo di registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni dalla stipula. Se il contratto non viene registrato, non avrà efficacia nei confronti dei terzi: praticamente è da ritenersi nullo.
Se non si registra il contratto entro i 30 giorni dalla stipula dello stesso, la legge n. 190/2014 consente una sorta di “ravvedimento operoso” per il pagamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione, mettendo a disposizione più tempo per sanare le irregolarità. In questo modo è prevista una riduzione della sanzione pecuniaria, attraverso la c.d. registrazione tardiva del contratto (ossia, il deposito del contratto presso l’Agenzia delle Entrate dopo il trentesimo giorno dalla stipula).
La sanzione in questo caso dipende dal momento in cui si adempie e consiste nell’aumento dell’imposta dovuta tra il 6% e il 20%, nel caso in cui si registri il contratto dopo 2 anni dalla stipula. A queste somme vanno aggiunti gli interessi di mora.
Cosa rischiano proprietario e inquilino in caso di mancata registrazione del contratto?
Al momento della registrazione del contratto vanno devolute imposta di registro e imposta di bollo. Pertanto, in caso di mancato versamento dell’imposta di registro, vi è una responsabilità solidale sia del locatore che dell’inquilino. Più precisamente si parla di una sanzione con aumento dal 60% al 120% dell’imposta dovuta in caso di mancata registrazione del contratto.
È prevista, invece, una sanzione con aumento dal 90 al 120% dell’imposta non pagata, se il proprietario ha registrato il contratto dichiarando una somma inferiore a quella effettivamente percepita con i canoni di locazione.
Infine, il reddito derivante dalla locazione concorrerà a formare il reddito complessivo del locatore per Irpef e addizionali. Quindi, in caso di mancato versamento dell’Irpef, la responsabilità sarà solo del locatore, il quale potrà essere sottoposto a controlli fiscali nei successivi 5 anni.
Affitto in nero: cosa si rischia?
In caso di affitto in nero, pertanto, con riguardo al locatore, lo stesso subirà, da parte dell’Agenzia delle Entrate, accertamenti fiscali che riguarderanno tutti i canoni percepiti e non dichiarati.
Con riguardo all’inquilino, bisogna capire quale sia la sua posizione all’interno della vicenda. Infatti se l’affitto in nero è il risultato di un accordo tra le parti, la responsabilità è solidale. Come conseguenza il contratto di locazione è da considerarsi nullo e il locatore sarà costretto a lasciare l’immobile.
Nell’ipotesi di responsabilità a carico del solo proprietario, l’inquilino potrà lasciare l’immobile in qualsiasi momento, evitando il pagamento dei canoni pattuiti.
In ogni caso, è bene sapere che, nel caso si voglia denunciare un affitto in nero, è possibile inviare una segnalazione all’Agenzia delle Entrate. È inoltre possibile scaricare l’apposito modulo pubblicato sul sito della Guardia di Finanza e consegnarlo direttamente agli uffici delle Fiamme Gialle.
Nell’ipotesi di responsabilità a carico del solo proprietario, l’inquilino potrà lasciare l’immobile in qualsiasi momento, evitando il pagamento dei canoni pattuiti.
In ogni caso, è bene sapere che, nel caso si voglia denunciare un affitto in nero, è possibile inviare una segnalazione all’Agenzia delle Entrate. È inoltre possibile scaricare l’apposito modulo pubblicato sul sito della Guardia di Finanza e consegnarlo direttamente agli uffici delle Fiamme Gialle.
