Articolo 164 bis Disposizioni di attuazione del codice di procedura civile

Il codice di procedura civile, purtroppo, non contiene alcuna norma che preveda l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare all’esito dell’infruttuoso esperimento del quarto tentativo di vendita; a differenza di quanto previsto per le vendite mobiliari, infatti, per le procedure esecutive immobiliari non esiste un numero massimo di esperimenti d’asta, ma compete soltanto al giudice dell’esecuzione la facoltà di decidere se una procedura è antieconomica, dichiarandone in tal caso l’estinzione anticipata.

L’unica norma alla cui applicazione si potrebbe fare ricorso è l’art. 164 bis disp. att. del c.p.c., in forza del quale è consentito al Giudice dell’esecuzione disporre la chiusura anticipata del processo esecutivo allorchè ci si renda conto che “….non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo….”.

Il Giudice, dunque, prendendo in esame la stima che è stata fatta del bene, il suo valore di mercato, e tenuto conto degli esiti dei precedenti esperimenti di vendita e dei ribassi del prezzo di vendita, deciderà se procedere o meno con la procedura.
Qualora verifichi la sua infruttuosità, dopo aver ascoltato le parti, potrà emetterà un’ordinanza con la quale proclamare estinto il procedimento; al contrario, qualora dovesse ritenere che, malgrado i ribassi, la vendita del bene possa ancora essere in grado di soddisfare i crediti e le spese, ordinerà ulteriori tentativi d’asta.

Da quanto detto sopra, dunque, se ne deve far discendere che, non essendo previsto alcun limite numerico di tentativi di vendita dell’immobile pignorato, finchè questo non si vende, il pignoramento non si chiude e la casa non ritorna al debitore; la “fine” al pignoramento immobiliare infruttuoso può essere sancita soltanto dal giudice con l’estinzione anticipata della procedura.

Stando così le cose, qualora ci si dovesse rendere conto che non sussistono i presupposti per far dichiarare estinta anticipatamente la procedura esecutiva ex art. 164 bis disp.att.c.p.c., esistono soltanto due strade per salvare la casa pignorata e messa all’asta, e precisamente:

1. tentare di concludere un accordo con il creditore o i creditori.

Anche in pendenza della procedura esecutiva, infatti, un accordo di tale tipo, c.d. transattivo, consente in ogni momento di bloccare l’asta e salvare l'immobile pignorato (le parti, in sostanza, pongo fine alla lite rinunciando parzialmente alle reciproche pretese).
Ciò che si conviene è generalmente un saldo e stralcio, nel senso che il creditore procedente autorizza il debitore a pagare solo una parte del proprio debito in soddisfacimento del credito, eventualmente anche in maniera dilazionata.
L’interesse del creditore a procedere ad un accordo di tale tipo può nascere dal fatto di essersi reso conto, a seguito delle aste andate deserte, che non vi sarebbe altro modo per recuperare anche una minima parte del suo credito, ancor più se il debitore non dovesse essere titolare di alcun altro bene da aggredire.

2. il riacquisto dell’immobile.

Ci si rende conto che tale soluzione è proprio quella che qui si vorrebbe evitare, ma potrebbe rimanere l’unico strumento di cui avvalersi per evitare l’aggiudicazione dell’immobile in favore di un terzo offerente estraneo e per un prezzo capace di soddisfare solo in minima parte il debito originario.
Qualora ci si decidesse a ciò, occorre prestare attenzione a quanto dettato dall’art. 571 del c.p.c.. nella parte in cui dispone che “ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato…”.
Dunque, è ben possibile che il figlio comodatario, in quanto persona diversa dal debitore, partecipi all’asta presentando la propria offerta.

Non è invece possibile che il debitore o alcuno dei suoi familiari avanzi istanza di assegnazione del bene, trattandosi di diritto riservato ex art. 505 del c.p.c. al solo creditore pignorante o a quelli intervenuti.

In conclusione, dunque, ciò che si consiglia è di adoperarsi in prima battuta presentando formale istanza al giudice dell’esecuzione ex art. 164 bis. disp. att. c.p.c. per dichiarare anticipatamente estinta la procedura esecutiva in considerazione del:

1. notevole deprezzamento dell’immobile;
2. incapacità della somma che si andrebbe a ricavare dalla vendita di soddisfare il credito per cui si procede.

Non è opportuno, invece, far rilevare in detta istanza il gravissimo danno che dalla vendita a prezzo particolarmente ribassato ne deriverebbe al debitore istante, in quanto secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione (e precisamente Cass. Sez. III civ. sentenza n. 11116 del 10 giugno 2020) “esula dai fini del processo esecutivo quello di limitare i danni a chi vi è assoggettato, perchè il carattere imperativo dell’esigenza di ripristinare il diritto violato dall’inadempimento del debitore esige sempre e comunque, a pena di ineffettività dell’intero ordinamento, che l’esecuzione abbia luogo”.
In buona sostanza, secondo quanto sostenuto dalla S.C., il debitore non può addurre a motivazione del ricorso l’eccessivo pregiudizio, in termini di ingiusta ed eccessiva diminuzione del proprio patrimonio derivante dall’esecuzione, in quanto la soggezione alla procedura è conseguenza di un suo comportamento contra ius, e risponde all’esigenza di un soggetto (il creditore) legittimato ad ottenere, nelle forme e con le modalità previste dalla legge, quanto di sua spettanza.

Soltanto qualora tale istanza non dovesse sortire esito positivo, non rimane altra soluzione che quella di tentare di avvalersi delle altre due strade sopra suggerite.