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Articolo 2848 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Nuova iscrizione dell'ipoteca

Dispositivo dell'art. 2848 Codice Civile

Nonostante il decorso del termine indicato dall'articolo precedente, il creditore può procedere a nuova iscrizione; in tal caso l'ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione [2852](1).

La nuova iscrizione non può essere presa contro i terzi acquirenti dell'immobile ipotecato che hanno trascritto il loro titolo [2644](2).

Note

(1) Se il titolo è valido ed efficace, l'ipoteca si può di nuovo iscrivere prendendo quindi il grado della nuova iscrizione. Se pertanto nel frattempo qualche creditore ha iscritto altra ipoteca, questi sarà preferito a colui che non ha curato a tempo debito la rinnovazione. Si precisa che la suddetta nuova iscrizione ipotecaria è ammessa nei confronti dell'erede, ma non nei confronti del legatario.
(2) Tale disposizione si giustifica in virtù dei principi inerenti alla trascrizione (v. art. 2643), in particolar modo poiché tramite la reiscrizione si crea una nuova ipoteca che deve comunque considerare eventuali diritti dei terzi, incompatibili con l'esistente garanzia ma ugualmente costituiti sul bene. Così, se il bene, anche anteriormente alla scadenza del termine ventennale dell'iscrizione, è acquistato da un terzo che trascrive il suo titolo, non sarà possibile effettuare una nuova iscrizione, né a carico del terzo acquirente, il quale risulta del tutto estraneo al titolo che rende legittima l'ipoteca, né a carico del suo dante causa, il quale non ha più alcun diritto immobiliare sopra il bene.

Ratio Legis

La norma in esame si occupa della reiscrizione, formalità che, a differenza della rinnovazione, produce effetti ex nunc determinando la nascita di una nuova ipoteca, sia pure in virtù di un titolo precedente, il quale deve pertanto essere valido ed efficace.

Spiegazione dell'art. 2848 Codice Civile

La rinnovazione dell’iscrizione. Ragione dell’istituto. Computo dei termini

Teoricamente, e in via di presunzione, finché sussiste il diritto d'ipoteca dovrebbe rimanere in vita anche l'iscrizione, che la rende pubblica e la conserva. E, infatti, il sistema della perpetuità dell'iscrizione fu adottato da molte legislazioni, come il Motu proprio toscano del 2 maggio 1836 sopra i privilegi e le ipoteche, il codice estense e la legge speciale del z dicembre 1828, che introdusse nei Paesi Bassi il co­dice Napoleone. Ma la maggior parte dei codici e delle leggi moderne adottarono, invece, il sistema della limitazione di durata della iscrizione, richiedendo la rinnovazione entro un termine più o meno lungo : di dieci anni, come pel codice Napoleone, per il codice delle Due Sicilie, pel codice Parmense ed il regolamento pontificio sui privilegi ed ipoteche del 10 novembre 1834; di quindici, pel codice Albertino e la legge ipote­caria belga del 1851, di trenta secondo il codice civile italiano del 1865. 'rale sistema soddisfa ad una esigenza pratica di altissimo valore. Difatti, se l'iscrizione avesse la stessa durata dell'ipoteca come diritto, ven­tennio essa potrebbe durare cento anni e più quando il creditore ipotecario ed i suoi eredi avessero curata la interruzione della prescrizione. Da qui la necessità di consultare i registri ipotecari rimontanti al secolo addietro e le difficoltà delle ricerche, che potrebbero condurre ad, errori nei risultati. Invece, col sistema della rinnovazione, le ricerche sono più facili e sicure perché basta confrontare i registri dell'ultimo ventennio (l'articolo in esame impone l'obbligo della rinnovazione ogni venti anni, mentre il codice del 1865 la imponeva ogni trenta) nei quali devono trovarsi registrate non solo le iscrizioni per la prima volta ac­cese nel. ventennio, ma anche quelle che si rinnovano.

L'iscrizione pertanto conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. Il dies a quo non va compreso nel termine, ma si comprende,
il dies ad quem: perciò un'ipoteca accesa il 1 dicembre 2000 potrà utilmente rinnovarsi fino a tutto il 2020; e se il dies ad quem fosse festivo e chiuso l'ufficio, il creditore dovrebbe provvedere alla rinnovazione il giorno precedente non potendosi, in materia di termine, interpretare la legge per analogia, riferendosi alla materia dei protesti e delle scadenze di titoli commerciali, perchè il tempo, di regola, è continuo.

Se l'iscrizione fosse stata rinnovata prima di compiersi il trentennio (secondo il codice preesistente) o il ventennio (secondo il codice nuovo dovendo ulteriormente rinnovarsi, il dies a quo è quello in cui la prima iscrizione fu anticipatamente rinnovata, non quella in cui scadeva il trentennio o il ventennio.


Effetti della mancata rinnovazione

Se l'iscrizione non è rinnovata prima che scada il detto ter-
mine cessa di avere effetto : è perenta. Ciò non toglie, però, che si possa iscrivere di nuovo senza il consenso del debitore, perchè l'ipoteca, come diritto reale di garanzia, esiste indipendentemente dall'iscrizione. Ma se non viene eseguita nel ventennio essa perde il grado che aveva e prende grado dalla data della nuova iscrizione.

Vi è, però, un caso in cui la mancata rinnovazione dell'ipoteca fa perdere, non solo il grado, ma lo stesso diritto reale di ipoteca. Ciò av­viene quando l'immobile sia stato acquistato da terzi, per atto tra vivi o mortis causa, che abbiano trascritto il loro titolo. Questo era stato già ammesso dalla dottrina, ma il nuovo codice opportunamente lo ha stabilito nell'art. 2848, 2 ° comma.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

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Consulenze legali
relative all'articolo 2848 Codice Civile

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S. R. chiede
martedģ 12/09/2023
“Mia madre (vedova) ha ricevuto il 24 marzo 2022 una raccomandata dall INPS ,che la informava dell'imminente scadenza del primo ventennio dell'ipoteca, iscritta il 21/02/2002 presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Roma 1, al n° (omissis) di registro generale e al n° (omissis) di registro particolare.

L'ipoteca in questione risultava però già scaduta il 21/ 02 /2022, 1 mese prima della raccomandata, e non più rinnovabile ai costi che sarebbero stati pagati prima della scadenza.
I costi di rinnovo aggiravano attorno i 600 euro per un capitale residuo di 12mila euro, contro i 1500 euro per un iscrizione ex-novo con capitale di oltre 50mila euro quello preso con atto notarile il giorno della stipula.

N.B. La raccomandata dell'inps è arrivata un mese dopo la scadenza del ventennio, a differenza di altri condomini che hanno ricevuto l'avvertenza molto prima che l'ipoteca scadesse.
Ho informato più volte inps attraverso il servizio inps risponde e il dirigente di allora riguardo al problema.
Non ho mai avuto chiarimenti al riguardo.

A distanza di oltre 1 anno, mia madre ha ricevuto una lettera dall'inps dipartimento di ROMA gestione risorse e patrimonio in cui si chiedeva il pagamento della ripetizione iscrizione dell'ipoteca secondo art 2848 c.c. per la somma di euro 1430 euro (capitale di 53mila).
Mia mamma è collaborativa e disponibile ad attivare la procedura della rinnovazione, ma è anche invalida al 100%, percepisce la pensione di reversibilità e quella di invalidità, e non è disponibile (a ragion veduta) a pagare una cifra più alta per un errore che non è dipeso dal suo comportamento.

Sperando di essere stato chiaro, vorrei chiederle dunque se mia madre debba pagare questa ripetizione di iscrizione o può appellarsi al codice civile che stabilisce credo: che il creditore è tenuto a far rinnovare l'ipoteca a carico del mutuatario.


Consulenza legale i 18/09/2023
Quanto accaduto è stato descritto in maniera abbastanza chiara e precisa, soltanto che, purtroppo, non sembra esservi possibilità di una soluzione favorevole a chi pone il quesito per le ragioni che qui di seguito verranno illustrate.
E’ ben noto che le ipoteche costituiscono le più diffuse tipologie di garanzie che le banche o le società finanziarie (nel caso di specie l’INPS) possono richiedere ai loro clienti per l'accensione di un mutuo.
Infatti, l'ipoteca offre al soggetto mutuante la possibilità di esercitare il diritto di prelazione, ovvero il diritto di acquisire e quindi vendere il bene ipotecato nel caso in cui il cliente mutuatario non dovesse pagare anche solo una rata del mutuo.
Per legge (art. 2847 del c.c.) le ipoteche hanno tutte una durata di 20 anni, il che comporta che se il mutuo ha una durata superiore ai 20 anni l'ipoteca dovrà necessariamente essere rinnovata.
Il rinnovo dell'ipoteca, che prevede sostanzialmente una nuova iscrizione ai registri immobiliari, dovrebbe sempre essere effettuato prima dello scadere dei 20 anni, in quanto soltanto in questo modo il soggetto mutuante sarà in grado di mantenere inalterato il grado dell'ipoteca (se l’ipoteca era di primo grado, continuerà ad essere tale anche dopo la sua rinnovazione).

Ciò, tuttavia, non esclude che le ipoteche possano essere rinnovate in ritardo (come si desume esplicitamente dal disposto del successivo art. 2848 c.c.), nel qual caso assumeranno un grado superiore rispetto a quello che avevano assunto precedentemente (a meno che nel corso del ventennio non vi sia stata altra iscrizione ipotecaria).
Generalmente è lo stesso soggetto mutuante (banca, finanziaria o istituto previdenziale) ad occuparsi dell’operazione, provvedendo così a rinnovare l'ipoteca in modo automatico almeno un paio di mesi prima della sua scadenza, così da poter avere la certezza di godere di un certo margine di tempo prima della scadenza del ventennio.
Ciò, tuttavia, non vuol dire che le spese per il rinnovo debbano essere sostenute dal mutuante, in quanto trattasi di spese che per legge, ma anche in forza dello stesso contratto di mutuo, devono comunque essere pagate dal proprietario del bene stesso.
In tal senso depone il disposto di cui all’art. 2846 del c.c., ove è detto espressamente che, seppure anticipate dal richiedente (ovvero il mutuante), le spese d’iscrizione dell’ipoteca sono a carico del debitore (salvo patto contrario risultante dal contratto di mutuo).

Tuttavia, mentre nel caso di rinnovazione effettuata entro il ventennio non è richiesto l’intervento del notaio, trattandosi semplicemente di presentare al conservatore dei registri immobiliare una formalità in doppio originale, conforme alla precedente, in cui si dichiari di volere rinnovare l’iscrizione originaria (così art. 2850 del c.c.), qualora il creditore, scaduto il ventennio, voglia avvalersi del diritto riconosciutogli dall’art. 2848 c.c., si dovrà effettuare una iscrizione ex novo, per la quale, invece, occorre il ministero del notaio.
Sta proprio in ciò la ragione giustificatrice del maggior importo che viene adesso richiesto al debitore mutuatario, dovendosi comunque tenere presente che non ci si può opporre a tale richiesta (costituendo il mantenimento della validità della garanzia ipotecaria condizione essenziale per continuare a godere della somma mutuata) e che, in ogni caso, qualora si volesse avere un riscontro delle spese da rimborsare per tale causale all’istituto mutuante, si potrà consultare il foglio informativo del mutuo, ove deve essere specificato l’ammontare massimo di ciascun costo che al momento della conclusione del contratto il mutuatario si obbliga a sopportare.