Articolo 5 Testo unico IVA

La questione deve essere affrontata tenendo distinto, sul piano concettuale e sistematico, il profilo amministrativo-autorizzatorio (SCIA) da quello tributario. L’obbligo IVA non nasce dalla SCIA in sé, ma dalla qualificazione fiscale dell’attività come esercizio d’impresa, qualificazione che l’ordinamento oggi tende a far discendere, in via presuntiva, dal numero di unità immobiliari destinate alla locazione breve o turistica da parte del medesimo soggetto.


Il dato normativo rilevante è che la disciplina delle locazioni brevi, introdotta dall’art. 4 del D.L. 50/2017, è strutturalmente limitata alle persone fisiche che operano al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Già in origine, dunque, il legislatore fiscale ha costruito il regime agevolato (cedolare secca, qualificazione come reddito fondiario o assimilato) come eccezione rispetto al reddito d’impresa, fondata sull’assenza di un’attività organizzata.
In tale impianto, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la presenza di servizi aggiuntivi di tipo alberghiero o l’esistenza di un’organizzazione stabile fanno venir meno la riconducibilità del reddito alla locazione “privata”, con attrazione nell’alveo dell’attività imprenditoriale.


L’intervento più recente del legislatore e, soprattutto, i chiarimenti ministeriali, hanno tuttavia modificato l’angolo visuale: non è più solo la qualità dell’attività a rilevare, ma anche la sua dimensione quantitativa. La previsione secondo cui la concessione in locazione breve o per finalità turistiche di più di due unità immobiliari comporta l’obbligo di SCIA è espressamente ancorata all’idea che, oltre tale soglia, l’attività sia esercitata in forma imprenditoriale. La SCIA, quindi, non è la causa dell’imprenditorialità, ma ne è l’effetto sul piano amministrativo.


In ottica tributaria, il passaggio decisivo è che la soglia numerica opera come criterio presuntivo di qualificazione dell’attività, idoneo a far scattare il regime del reddito d’impresa. Ne consegue che, quando un soggetto – considerato unitariamente – destina alla locazione breve e/o turistica un numero di appartamenti superiore a due, l’attività tende a essere attratta fuori dal perimetro della locazione “privata” e dentro quello dell’impresa, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA. Non si tratta, dunque, di una scelta opzionale né di un effetto riflesso della SCIA, ma del risultato di una riqualificazione fiscale ex lege, fondata su un parametro oggettivo.


In questa prospettiva, è corretto affermare che la soglia non opera per “immobile”, ma per soggetto che destina o gestisce gli immobili. È questo il vero baricentro interpretativo: ciò che rileva non è la mera titolarità formale dei diritti reali, ma l’individuazione del centro effettivo di imputazione dell’attività economica. Se un medesimo soggetto gestisce due appartamenti in locazione breve e ulteriori appartamenti in locazione per finalità turistiche, tali unità concorrono unitariamente al superamento della soglia, poiché espressione di un’unica attività di sfruttamento economico del patrimonio immobiliare.


Da tale impostazione discende anche la corretta lettura delle ipotesi di “spacchettamento” dell’attività mediante comodati gratuiti a familiari. Sul piano astratto, nulla impedisce che soggetti diversi – ciascuno titolare di un autonomo potere di gestione e di una propria posizione fiscale – concedano in locazione immobili distinti, restando ciascuno al di sotto della soglia numerica.
Tuttavia, sul piano tributario, ciò che assume rilievo decisivo è la sostanza economica dell’operazione. Qualora il comodato si risolva in una mera intestazione formale, mentre la gestione resta accentrata in capo a un unico soggetto (che decide prezzi, canali, condizioni, incassa i corrispettivi e sopporta il rischio economico), l’Amministrazione finanziaria è legittimata a disconoscere il frazionamento e a riqualificare l’attività come unitaria, con conseguente applicazione della presunzione di imprenditorialità.


Questo profilo è particolarmente sensibile nei casi in cui il soggetto che “coordina” l’attività coincide con l’usufruttuario degli immobili, poiché l’usufrutto attribuisce, per sua natura, il diritto di godere dei frutti civili e di disporne economicamente. In assenza di una reale e autonoma gestione da parte dei comodatari, il rischio di imputazione dell’attività in capo all’usufruttuario resta elevato, indipendentemente dalla frammentazione cartolare dei rapporti.