Superbonus 110%, arriva la maxi-tassa se vendi un immobile ristrutturato da meno di 10 anni: ecco quando non è dovuta

Nella circolare n. 13/E del 13 giugno l’Agenzia delle Entrate fornisce nuovi chiarimenti. Vediamoli insieme

L’ultima legge di Bilancio (L. 231/2023, art. 1, commi da 64 a 67) ha introdotto - a partire dal 1° gennaio 2024 - un’ipotesi di plusvalenza, che si realizza a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus i quali, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni. Per plusvalenza, sembra utile chiarire, si intende la differenza economica tra il corrispettivo incassato dalla vendita e l’originario prezzo d’acquisto o costo di costruzione dell’immobile, aumentato di ogni altro costo inerente.

In altri termini, se un cittadino vende un immobile entro 10 anni dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione eseguiti con interventi agevolati dal superbonus, generando così una plusvalenza, questa verrà tassata.

Si ricorda che il superbonus, disciplinato dall’articolo 119 del decreto Rilancio (D.L. 34/2020), consiste, in estrema sintesi, in una detrazione – originariamente stabilita nella misura del 110 per cento – delle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 per la realizzazione di specifici interventi, finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici. Fra gli interventi agevolati è rientrata, a determinate condizioni, anche l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. 
 
Con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito in dettaglio una serie di precisazioni, di seguito enucleate per punti.

1. Con decorrenza dal 1° gennaio 2024, si applica un’imposizione fiscale al 26% sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di un immobile a meno di 10 anni dal termine dei lavori con Superbonus.
2. Se gli interventi agevolati si sono conclusi da meno di 5 anni dall’atto di vendita, tra i costi inerenti deducibili e non concorrenti alla plusvalenza non si calcoleranno quelli relativi al Superbonus.
3. Se i lavori sono terminati da più di 5 anni, invece, si tiene conto del 50% di tali spese.
4. Per gli stessi immobili, acquisiti o costruiti alla data della vendita da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
5. L’imposta sulla plusvalenza si applica indipendentemente dal fatto che gli interventi agevolati siano stati svolti dal cedente (ad esempio il proprietario) o da altri soggetti aventi diritto (il conduttore, il comodatario, il familiare convivente e così via). Inoltre non rilevano né la percentuale di detrazione potenzialmente spettante, né le modalità di fruizione del bonus (in dichiarazione, tramite cessione del credito o “sconto in fattura”).

 
Ma su quali immobili si applica la supertassa del 26%?
La nuova fattispecie di plusvalenza imponibile riguarda solo la prima vendita entro i dieci anni dalla fine dei lavori e non le eventuali successive cessioni dell’immobile, ferme restando le altre disposizioni di legge nel caso in cui si configurino altre forme di plusvalenza tassabile.
Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione o adibiti a prima casa del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla vendita o se, tra la data di acquisto/costruzione e quella della vendita, siano trascorsi meno di dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.