Innanzitutto va detto che, in linea di massima, le nuove abitazioni godono di una garanzia fino a 10 anni dal momento della stipula del rogito. Inoltre, il codice civile offre due diverse tipologie di tutele per chi acquista un immobile e si accorge solo in un secondo momento che sono presenti dei difetti.
Difformità e vizi dell’opera
Nella prima tipologia rientrano i cd. difetti semplici o comunque vizi di portata non grave dell’opera, per i quali è necessario ricorrere agli artt. 1667 e 1668 del codice civile, i quali disciplinano la responsabilità del costruttore.
Tali difetti, possono includere difformità rispetto a quanto pattuito con l’impresa edile, ad esempio: infissi che si chiudono male o una pendenza non ottimale del terrazzo.
In questo caso, secondo il codice civile, la garanzia del costruttore ha una validità di 2 anni. Affinché la garanzia sia valida, l’acquirente dovrà denunciare i vizi entro 60 giorni dalla loro scoperta. Inoltre, potrà intraprendere un’azione legale nei confronti della ditta costruttrice, entro 2 anni dalla consegna dell’immobile.
Per legge, il costruttore è tenuto ad eliminare il difetto a proprie spese, in quanto ha consegnato l’opera violando le prescrizioni contrattuali o le regole dell’arte. In alternativa, potrà applicare una diminuzione del prezzo dell’opera oltre al risarcimento per l’eventuale danno.
Rovina e gravi difetti di immobili
La seconda azione esperibile è quella in caso di rovina e difetti degli immobili. L’art. 1669 del c.c. infatti prescrive la responsabilità a carico dell’appaltatore in caso di rovina o gravi difetti dell’immobile, causati da irregolarità della costruzione o vizi del suolo, che si manifestano entro 10 anni dal compimento dell’opera.
Ciò significa che in caso di gravi difetti dell’immobile la responsabilità è del costruttore nei confronti del proprietario che denunci i difetti entro 10 anni dal compimento dell’opera. Solitamente deve trattarsi di problemi che mettono a rischio la staticità e la conservazione dell’edificio quali crepe nel muro o problemi di infiltrazione dello stabile.
L’azione prevista dall’art. 1669 c.c. è diretta ad ottenere il risarcimento del danno, il quale varia a seconda della natura e della gravità dei difetti dell’immobile. Pertanto, tale risarcimento, in caso di:
- rovina totale dell’immobile, è pari all’intero valore di quest’ultimo;
- rovina parziale, è pari al valore della parte danneggiata;
- pericolo di rovina, va commisurato al costo dei lavori necessari per eliminare il pericolo o per ricostruire l’edificio con le stesse caratteristiche;
- gravi difetti, è pari alla differenza tra il valore che l’immobile avrebbe senza difetti e quello che realmente ha con gli stessi.
Come agire contro il costruttore?
Tali problemi sono soggetti a una garanzia di 10 anni, con l’obbligo di denunciarli alla ditta entro un anno dalla scoperta e solo dopo aver accertato la responsabilità del costruttore tramite una perizia tecnica. L’eventuale azione legale potrà essere avviata entro un anno dalla suddetta denuncia.