Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:
- l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Tuttavia, l’imposta sul valore aggiunto si applica:
- alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
- alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:
- l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
- l’imposta di registro fissa di 200 euro;
- l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Se, invece, il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
- l’imposta di registro proporzionale del 9%;
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro.
Diversa è la situazione nel caso in cui l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.
In generale, in questo caso è necessario che:
- il fabbricato che si acquista appartenga a determinate categorie catastale;
- il fabbricato si trovi nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
- l’acquirente abbia determinati requisiti.
Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
- se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
− imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
− imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
− imposta catastale fissa di 50 euro;
- se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
− Iva ridotta al 4%;
− imposta di registro fissa di 200 euro;
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
− imposta catastale fissa di 200 euro.
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
A/2 (abitazioni di tipo civile)
A/3 (abitazioni di tipo economico)
A/4 (abitazioni di tipo popolare)
A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
A/6 (abitazioni di tipo rurale)
A/7 (abitazioni in villini)
A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2(magazzini e locali di deposito), C/6(per esempio,rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
Altra fondamentale condizione è che per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.
Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:
- nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
- nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
- nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.
È ancora necessario che, nell’atto di acquisto, l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare e di non essere titolare, neppure per quote (salvo il caso di quota di proprietà dello stesso immobile oggetto di agevolazione – Circ. 38/2005, par. 2,3) , anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le medesime agevolazioni.
Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.
Come precisato nella nota II-bis di cui all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) la disciplina agevolativa prima citata si applica non solo agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso ma anche agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse.
Conseguentemente, sua madre, in relazione all’acquisto del diritto di abitazione sull’immobile, potrà fruire del regime agevolativo a patto che, ovviamente, sussistano le condizioni oggettive e soggettive prima indicate.